МНЕНИЕ: ПОЧЕМУ ВЫСОКОДОХОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА ГРАНИЦЕЙ НЕ ВСЕГДА ВЫГОДНА
22.07.2015
Какие риски влечет покупка высокодоходной недвижимости за границей, в авторской колонке рассуждает руководитель интернет-центра Tranio.ru Георгий Качмазов
Почти все люди, которые хотят инвестировать средства в доходную недвижимость Европы и США, стремятся получить одновременно и низкие риски, и высокую доходность — думаю, что это нормальное желание любого человека. Однако если говорить об инвестициях в недвижимость для сдачи в аренду, таких «волшебных» предложений почти не бывает. (Проекты девелопмента — другое дело, но речь сейчас не о них.)
Операционная доходность (отношение выручки к цене объекта) простого арендного бизнеса в Европе колеблется в районе 3–7% годовых, а IRR (внутренняя норма доходности, которая рассчитывается на основании всех денежных потоков за всю историю проекта) составляет 6–9%. По моему опыту, на европейском рынке нет качественных объектов с надежным арендным контрактом и доходностью выше 7%. Если такие предложения у кого-то есть, прошу связаться со мной: у меня очередь инвесторов, готовых купить.
Недавно один покупатель обратился с запросом на недвижимость с гарантированной доходностью от 8%. Когда я сказал ему, что таких объектов не бывает, он удивился: «А что тогда это такое?» — и показал несколько чужих предложений с такой доходностью.
Некоторые продавцы действительно предлагают объекты с «гарантированной» доходностью 8% и более, однако тут не все просто.
Как правило, такие объекты страдают от пяти распространенных подводных камней:
Если продавец предлагает объект, например, с «гарантированной» доходностью 8–10% на пять лет, необходимо учесть, что эта доходность достигается очень просто: объект (обычно новый) изначально продается клиенту в 1,5–2 раза дороже рыночной стоимости. Далее управляющая компания эксплуатирует объект, выплачивает в течение пяти лет обещанные 8–10% от стоимости, а после отказывается от управления, а рыночные ставки на объект оказываются в полтора-два раза ниже.
Доходность якобы гарантируется неким известным брендом, но на самом деле гарантию обеспечивает не сам бренд, а небольшое юридическое лицо, взявшее его франшизу. Если эта маленькая компания обанкротится, инвестор не сможет требовать выполнения обязательств от самого бренда и останется с неликвидным объектом.
Иногда термин «гарантированная доходность» употребляется некорректно. При детальном изучении договора становится понятно, что на самом деле доходность плавающая и зависит от операционной выручки управляющей компании.
При расчете доходности не учитываются различные скрытые платежи (например, страховка или эксплуатационные расходы), которые зафиксированы в договоре с управляющей компанией.
Бывает, что управляющая компания гарантирует доходность на определенный срок (например, 8,5% на четыре года), но оставляет за собой право выкупа объекта с премией 10% по истечении срока. Если через четыре года после покупки объект будет пользоваться спросом, то управляющая компания выкупит его, и инвестор не сможет реализовать потенциал роста стоимости. А если объект не будет востребован, то доходность упадет существенно ниже «гарантированных» 8,5%.
Один из ключевых дефектов во всех этих случаях — неликвидность предложений. Если клиент впоследствии захочет продать купленную недвижимость, то, скорее всего, ему придется сделать скидку в размере 25–50% от стоимости.
Бывают исключительные объекты, которые приносят повышенную доходность и не страдают от этих подводных камней, но они выставляются на продажу разве что в единичных экстраординарных случаях, причем продаются молниеносно, чаще всего не на открытом рынке, и достаются наиболее близким к собственнику лицам. У зарубежного инвестора почти нет шансов даже узнать о таком предложении, не то что вступить в сделку.
Моя рекомендация непрофессиональным инвесторам: исходите из того, что ваша задача — не заработать средства, а сохранить их, создать свой собственный пенсионный фонд и передать собственность своим детям по наследству в целости и сохранности.
Оцените разницу между надежным доходным объектом, приносящим 4–6% годовых, и высокорискованным, приносящим 8%. Неужели ради лишних 2–3% в год вы готовы рискнуть всем инвестируемым капиталом?
Учитывайте и то, что ликвидная и качественная недвижимость быстрее растет в цене, чем второсортные предложения. В итоге по прошествии 10–20 лет вы заработаете больше на росте капитализации вашего объекта.
Мое резюме — не гоняйтесь за доходностью, думайте в первую очередь о минимизации рисков.
Георгий Качмазов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
