КАК ИЗМЕНИЛСЯ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КРЫМА ЗА ГОД В СОСТАВЕ РОССИИ
16.03.2015
Цены на недвижимость в Крыму выросли за год на 50% в долларах, рассказывает эксперт-оценщик из Севастополя, управляющий партнер Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев
Автор: Depositphotos/lenkusa
За год, прошедший с момента проведения референдума о вхождении Крыма в состав России, на рынках недвижимости полуострова произошли значительные изменения. А именно: цены на недвижимость в Крыму выросли в среднем на 50%, а с учетом девальвации курса российского рубля по отношению к доллару США – на 150%. Традиционно рынок недвижимости Крыма привязан к этой валюте.
О ценах
В качестве примера рассмотрим динамику изменения средних цен предложений продаж на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за прошедший год. Для простоты изложения возьмем только один статистический параметр – средние значения, выраженные в $/кв.м. Динамику изменения цен представим как в абсолютных величинах, так и в процентном выражении. Общий объем рассмотренной нами выборки составляет до тысячи объектов по десяти микрорайонам города: 5-й микрорайон, Балаклава, Северная, Казачья, Камышовая, Корабельная, Летчики, Острякова, Стрелецкая, Центр.
Представленные материалы наглядно показывают динамику изменения средних цен. Наиболее значительный рост цен наблюдался с момента вхождения в состав РФ (с марта) по июнь 2014 года. С июля по сентябрь 2014 года темпы роста стали снижаться, а к октябрю-ноябрю рост цен практически остановился.
Общая положительная динамика изменения средних долларовых цен на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за этот год составила 54%. Минимальный показатель роста средних цен на однокомнатные квартиры наблюдается в 5-м микрорайоне (38,1%), а максимальный – в Балаклаве (71,1%).
Таким образом, для однокомнатных квартир на вторичном рынке в г. Севастополе за год рост долларовых цен составил более 50%. В абсолютных значениях средняя стоимость составила $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв.м.
Драйверы развития
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 января 2015 года определено, что Керченский мост будет построен. Эксплуатация автотранспортного движения в рабочем режиме должна начаться к 18 декабря 2018 года.
Новая четырехполосная магистраль «Таврида» соединит города-порты Керчь и Севастополь. Она пройдет от г. Керчь до г. Белогорска по степным районам, затем, огибая г. Симферополь, выйдет на п. Пионерское, п. Приятное Свидание, г. Бахчисарай и г. Севастополь. Работы по строительству трассы должны начаться уже в 2015 году.
С 1 января 2015 года на территории Республики Крым и Севастополя начал действовать режим свободной экономической зоны. Она создана сроком на 25 лет с возможностью пролонгации и предполагает эксклюзивный режим осуществления предпринимательской деятельности – льготное налогообложение и применение особого режима таможенной процедуры. На сегодняшний день подали заявки на участие в свободной экономической зоне более 200 будущих инвесторов и уже начали подписываться первые договора. В рамках нового правового статуса – например, для субъектов, находящихся на упрощенной системе налогообложения – изменены ставки налогообложения: до 3% (если объектом налогообложения являются доходы) и до 7% (если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов). Уменьшение налогового бремени, как правило, положительно сказывается на развитии бизнеса, в том числе и строительного.
Факторы рынка недвижимости
С момента вхождения Республики Крым и города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации, по данным ведущих местных агентств недвижимости, выросла востребованность крымской недвижимости у россиян, среди которых и обеспеченные россияне, предпочитающие проводить отпуск в собственных апартаментах на юге; и «северяне», желающие провести пенсионный возраст на южном берегу; и родственники, планирующие переехать ближе друг к другу; и инвесторы, развивающие здесь свой бизнес, а также многие другие категории граждан.
За год рынок застройщиков Севастополя практически не претерпел каких-либо изменений. Строительные компании, которые фигурировали на рынке в украинском Севастополе, продолжают осуществлять свою деятельность и по сей день. По объемам строительства жилья из наиболее крупных можно выделить следующие: «Консоль, «Интерстрой», «Парангон», «Карбон», «Вертикаль», «Севастопольстрой», «Сапфир-Траст», «Профессионал», «Севпроектмонтаж», «Скальса» и другие. По объективно сложившимся причинам (сформированные и отлаженные механизмы взаимодействия существующих застройщиков, отсутствие привлекательных участков для застройки и т. д.) на рынке отсутствуют крупные федеральные игроки строительной отрасли.
Цены на недвижимость у крымчан формируются в долларах США. Крымский федеральный округ, пожалуй, единственный регион в Российской Федерации, в котором долларизация цен на рынке недвижимости присуща на подсознательном уровне и у специалистов, и у значительной части населения. На сегодняшний день первичный рынок недвижимости уже практически перешел на рублевые цены, вторичный рынок пока более инертен. Процесс перехода на национальную валюту в ближайший период неизбежен, соответственно и влияние изменения курса валюты будет нивелироваться.
Говоря о ценах на недвижимость, нельзя оставить без внимания и обеспечение стройматериалами крымских потребителей. Этот процесс осложняется прекращением активных поставок с материковой части Украины. Поставки происходят через Керченскую паромную переправу из Краснодарского края и Ростовской области. При сегодняшней политической ситуация вряд ли можно говорить о каких-то изменениях во взаимоотношениях с украинской стороной, а мост при самых благоприятных условиях откроют к концу 2018 года, поэтому цены на строительные материалы сохранятся высокими, что наложит отпечаток на себестоимость строительства.
Нельзя не упомянуть и о роли нерезидентов на рынке крымской недвижимости. Учитывая тот факт, что некоторая ее доля находится в собственности граждан Украины, можно прогнозировать, что количество сделок продаж этой недвижимости будет минимальным, поскольку доходы, получаемые физическими лицами, не являющимися резидентами, облагаются налогом в 30% (с 1 января 2015 года согласно пп. 5 п.1 ст. 208 НК РФ).
По данным Центрального банка РФ, по состоянию на 26.02.2015 на территориях Республики Крым и г. Севастополя действуют 530 подразделений кредитных организаций. Наиболее распространенные по количеству открытых отделений – РНКБ (ОАО), ОАО «Крайинвестбанк», АО «Генбанк», ОАО «АБ «Россия» и др.
Все банки, которые открылись за год в Крыму и г. Севастополе, не входят даже в первую сотню рейтинга по ключевым показателям деятельности. Ипотечные условия, предлагаемые вышепредставленными банками, на сегодняшний день не отвечают реалиям рынка, людям попросту невыгодно оформлять ипотеку в этих банках. Ипотечных «монстров», таких как Сбербанк России, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и др., на территории Крыма нет. Причин, по которым крупные банки пока сторонятся Крыма, множество, и основная, по мнению экспертов, – международные экономические санкции. Улучшение нынешней обстановки, открытие основными игроками банковского сектора своих отделений, выход на рынок привлекательных ипотечных портфелей, несомненно, стимулируют спрос как первичного, так и вторичного рынка недвижимости.
Итоги
Стремительный рост цен формировался в результате вхождения Крыма и Севастополя в состав Российской Федерации и девальвации курса российской валюты по отношению к доллару США.
Рост цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка Севастополя за один год составил более 50%.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка в Севастополе составляет $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв. м.
Минимальная стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка составляет 2,3 млн руб., максимальная – 7,4 млн руб., средняя – 3,8 млн руб.
При текущей ситуации на рынке недвижимости какое-либо резкое снижение стоимости в будущем как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости маловероятно.
Илья Пичуев (г. Севастополь) специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
