Фут лиха
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+. Автор: Даниил Сергеев
Покупка объектов зарубежной недвижимости превратилась для россиян в способ сохранения накоплений и диверсификации инвестиционного портфеля. Даже в сложившейся в стране экономической ситуации спрос на объекты для зарубежных инвестиций держится на высоком уровне, а вот интерес к дорогим объектам для собственного использования — виллам, замкам, шале, островам — ощутимо просел. Несмотря на смещение акцента в сторону максимально ликвидных и низкорискованных активов, ожидания российских покупателей в отношении доходности иностранной недвижимости остаются завышенными.
Фото: Reuters
На сохранение капитала и получение регулярного дохода сейчас нацелены 70–80% российских инвесторов в зарубежную недвижимость, отмечает консультант по инвестициям международного агентства Tranio.com Анна Курьянович. Схожую статистику приводят и аналитики российского офиса международной консалтинговой компании Knight Frank: по их оценкам, доля инвестиционных запросов по сравнению с прошлым годом выросла с 50 до 80%. Активность инвесторов остается высокой и даже растет; приостановили поиск лишь покупатели, имевшие сбережения в рублях, и те, кто хотел бы приобрести так называемую lifestyle-недвижимость — второй либо третий дом, курортные объекты.
«С конца 2014 — начала 2015 года мы в целом наблюдаем увеличение количества запросов на покупку недвижимости для получения дохода. При этом инвесторы очень взвешенно принимают решения, оценивают все за и против, изучают аналитику по ключевым рынкам. Прежде они делали выбор значительно быстрее», — говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина.
Где покупают
По словам Анны Курьянович, если раньше основным мотивом для инвесторов было получение большой доходности, то теперь фокус сместился на сохранение денег. Наиболее востребованными направлениями для инвестиций стали страны с сильной экономикой и прозрачным законодательством, такие как Германия, Великобритания, Австрия, Нидерланды и Швейцария. Больше запросов поступает именно на недвижимость в центре европейских столиц — Лондоне, Мадриде, Париже, Берлине, Вене: эти города привлекают покупателей стабильностью. Число желающих арендовать там недвижимость, как правило, превышает количество качественных предложений, при этом на рынке отсутствует фактор сезонности. Также специалисты называют привлекательными государства, демонстрирующие выход из кризиса и рост рынка недвижимости, — например, Испанию и Португалию. По данным Knight Frank, увеличивается также спрос на апартаменты под сдачу в аренду в Дубае.
Как подчеркивают аналитики, из-за девальвации рубля зарубежная недвижимость для россиян сильно подорожала, и стоимость покупки в ведущих городах, например в Лондоне, стала для многих непосильной. А вот инвесторы, купившие доходную недвижимость до кризиса, остались в плюсе, поскольку плату за аренду получают в валюте. На продажу сегодня выставляются лишь заграничные объекты, требующие больших затрат на содержание или ремонт.
Среди предпочтительных направлений у российских покупателей премиальной зарубежной недвижимости по-прежнему лидирует все тот же Лондон, отмечает директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова. За последние пять лет рост цен на дорогостоящие квартиры и дома здесь составил от 33,2 до 46,6%, а покупка недвижимости для сдачи в аренду может приносить инвестору от 3 до 5% годовых. Интересными для вложений в покупку элитной недвижимости в компании называют также Швейцарию, лучшие районы Италии и французский Лазурный Берег. Тем, кто ориентирован на доходы от аренды, аналитики советуют обратить внимание на коммерческую недвижимость в Австрии, Германии или Великобритании. Владея гостиницей, офисом или магазином и сдавая их в аренду, здесь можно получать 5–8% годовых.
Из курортной недвижимости по запросам лидируют Канны: инвесторам интересны новые объекты рядом с морем, квартиры с одной-двумя спальнями стоимостью до €2 млн. Однако перспективы есть и у других стран. Как рассказал Саввас Пастеллис, генеральный директор по Восточной Европе компании Cybarco (застройщик элитной недвижимости на Кипре), премиальная прибрежная недвижимость в популярном Лимассоле традиционно имеет хорошие показатели прироста стоимости и доходности аренды.
«В случае с виллами это объясняется двумя факторами: во-первых, предложение вилл, построенных на береговой линии, ограниченно; во-вторых, покупатели приобретают данный тип недвижимости для личного пользования, что в свою очередь значительно сужает предложение по аренде или перепродаже таких объектов. Если же брать премиальные апартаменты в Лимассоле, то здесь предложение более широкое, доходность от аренды удовлетворительная», — объясняет эксперт. Например, доходность от сдачи в аренду апартаментов в яхт-курорте Limassol Marina составляет не менее 4% годовых.
Что выбирают
Согласно исследованию агентства Tranio.com «Русские инвестиции в зарубежную недвижимость», среди объектов для вложений наиболее популярны отели и доходные дома. В качестве приоритетных эти два вида объектов отметили 61,5 и 34,2% опрошенных частных инвесторов соответственно; далее следуют стрит-ретейл, офисы и торговые центры. При этом доходные дома завоевывают все большую популярность. Раньше от этого не самого высокодоходного сектора инвесторов отталкивало желание получать более высокую прибыль, однако потребность в стабильности и сохранении средств изменила ситуацию. Этому способствуют как дефицит доступного жилья во многих европейских городах, так и небывало низкие ипотечные ставки; кроме того, поддержка сегмента со стороны национальных правительств делает этот сектор низкорискованным.
Впрочем, доходность от вложений в недвижимость — это не только входящий рентный поток, но прирост капитала за счет повышения стоимости объекта. Именно поэтому необходимо тщательно подходить к его местоположению. Эксперты рекомендуют рассматривать крупные города, районы с хорошим социальным составом населения, где ликвидность объектов всегда выше, а не гнаться за высокой доходностью в текущий зафиксированный момент времени, которую демонстрируют квартиры и дома в неблагополучных районах с неблагонадежными арендаторами.
К минусам доходной жилой недвижимости можно отнести строгое регулирование арендных отношений между собственником недвижимости и арендатором, а также строгий контроль за арендными ставками со стороны властей. Так, в марте этого года в Германии принят закон, ограничивающий рост арендных ставок: в районах, где отмечается нехватка жилплощади, размер арендной платы не должен превосходить средний уровень ставок более чем на 10%.
Одним из самых популярных типов недвижимости с точки зрения соотношения доходности и рисков остаются торговые объекты, которые могут обеспечивать начальную доходность на уровне 5–9% годовых. Специалисты также отмечают рост в Европе спроса на новостройки. Согласно данным Knight Frank, число запросов на инвестиционные новостройки в четвертом квартале прошлого года выросло на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2013-го и еще на 15% — за первый квартал 2015 года.
По информации Knight Frank, 60% потенциального спроса приходится на коммерческую недвижимость, 40% — на жилую. При этом если в 2013–2014 годах спрос на городское и курортное жилье распределялся примерно поровну, то сейчас покупка курортной недвижимости под сдачу в аренду менее популярна.
Наибольшим спросом в настоящее время пользуется коммерческая недвижимость с доходностью 7–8% годовых, торговые и офисные комплексы в крупных городах Западной Европы, говорит Марина Кузьмина. Средний бюджет таких вариантов составляет от €10 млн, в целом же стоимость приобретаемой россиянами недвижимости варьируется в диапазоне от €5 млн до €100 млн.
«Годовая доходность в размере 5–7% — это вполне приемлемые цифры. Стратегии похожие: купить по хорошей цене, в правильном месте и с понятными арендатором и договором. В данном случае мы говорим о пассивном доходе, который не требует от инвестора глубокого вовлечения в управление недвижимостью», — соглашается с оценкой реальной доходности Анна Курьянович. При этом эксперт подчеркивает, что для российских покупателей характерны завышенные ожидания, контрастирующие с гарантированной доходностью, которая предлагается управляющей компанией и не зависит от заполняемости помещений: «Эффективность инвестиций — это всегда разговор о балансе доходности и рисков. К последним может относиться все что угодно, но основными «красными точками», безусловно, являются локация, востребованность среди потенциальных арендаторов, экономическая ситуация, законодательство, в том числе и налоговое».
Как прогнозируют в Knight Frank, рост спроса на объекты для инвестиций продолжится до июня текущего года. В ближайшие годы ожидается дальнейший спад интереса к курортной недвижимости со стороны россиян, который затем будет восстанавливаться параллельно с экономикой страны. В Tranio инвесторам рекомендуют не сосредотачиваться на одной стране или конкретном типе недвижимости.
