Загородный рынок в кризис: вторичные объекты и участки без подряда
12.02.2015
Спрос на загородную недвижимость в январе сократился на 40% по сравнению с прошлым годом. Объем предложения существенно больше, но оно сосредоточено преимущественно на вторичном рынке. А вот с покупкой коттеджа от застройщика могут возникнуть проблемы: эксперты прогнозируют снижение активности девелоперов, которые или совсем откажутся от новых строек, или займутся строительством многоэтажек.
Ажиотаж сменился затишьем
Ажиотажный спрос на недвижимость в конце 2014 года не обошел и загородный рынок — многие компании выполнили планы продаж на ближайшие пару месяцев. Однако в начале нового года количество желающих купить себе дом за МКАД заметно уменьшилось.
В январе спрос упал на все загородные объекты. Число сделок по сравнению с декабрем снизилось на 60%, а если сравнивать со среднемесячным значением прошлого года — примерно на 40%.
Об этом рассказали «Газете.Ru» специалисты аналитического центра «Миэль – Загородная недвижимость». Отдельные застройщики говорят, что спрос все еще заметно выше среднего, однако это, скорее всего, свидетельствует о наличии у этих компаний особо интересных и выгодных предложений. В целом по рынку количество сделок в январе по сравнению с ноябрем-декабрем упало.
Повышенный интерес к загородной недвижимости был спровоцирован кризисными явлениями: для этого рынка такое поведение покупателей нехарактерно. Но в отличие от рынка жилья, куда устремились не только люди, решающие собственные жилищные вопросы, но и инвесторы, коттеджи покупали и продолжают покупать в основном для личного пользования. Рассчитать, окупится ли инвестиция в коттедж, не берутся даже эксперты, а в нынешнее кризисное время аналитики не могут точно сказать, что будет с ценами даже через полгода.
Прогнозы разнятся, но эксперты все как один говорят, что динамика цен будет зависеть от множества факторов, основные два — курс рубля и инфляция. Аналитики, считающие, что цены будут расти, ссылаются на удорожание стройматериалов, в том числе и отечественных, рабочей силы и кредитов.
В эконом-классе, скорее всего, цены в рублях будут расти, опережая инфляцию, то есть на 15–20% в год, считает директор по продажам компании Smart Development Антон Минеджян. Партнер девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов прогнозирует рост цен на 5–10% за сотку. При этом цены на наиболее интересные проекты в высокой готовности будут подрастать в пределах 20%, на остальные — снижаться, говорит эксперт.
Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский считает, что цены будут снижаться, а загородный рынок ждет стагнация. По мнению аналитика, такие последствия возможны, если рубль не усилится, а ставки по ипотеке не снизятся. Генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова предполагает, что, если рубль по отношению к доллару останется в рамках текущих значений, предпосылок для резких изменений цен не будет.
От курса рубля зависят цены на объекты и эконом-класса, и бизнес-класса, так как в конечном итоге дорожают как иностранные, так и российские материалы. Однако на загородные поселки бизнес-класса колебания валют влияют в значительной степени.
«Уже в январе-феврале застройщики при заключении новых контрактов в полной мере ощутили изменение цен — они выросли минимум на 30–40%. Особенно это касается инженерного, газового, электротехнического оборудования, материалов для кровли и отделки фасадов», — рассказывает Дмитрий Котровский. По его словам, доля импортных материалов при строительстве коттеджных поселков бизнес-класса еще полгода назад могла достигать 50–60%, особенно на завершающем этапе строительства и отделки. Например, используется только европейское газовое оборудование, так как оно считается самым безопасным и качественным.
Расходы здесь и сейчас
Покупатели, которые не имели солидных накоплений, но все-таки хотели бы обзавестись загородным коттеджем, стараются свести расходы к минимуму.
В конце прошлого года выросло число запросов на участки без подряда — свободную землю без обязательства строить на ней дом.
Приобретая землю без подряда, покупатель сам решает, строить ему дом на этой земле или нет, и если строить, то какой и когда. Покупка участка с подрядом предполагает заключение договора на строительство дома с застройщиком — как правило, по его архитектурному плану. «Участки без подряда наиболее доступны и ликвидны. Покупатели используют их как личную инвестицию: покупают сейчас, а затем уже будут решать, строить ли дом или продавать участок», — поясняет директор по продажам компании Smart Development Антон Минеджян.
По словам генерального директора Good Wood Development Игоря Тучкова, спрос на землю без подряда по-прежнему высок, основная его часть приходится на участки 6–10 соток по цене от 300 тыс. до 700 тыс. руб. за участок. Эксперт называет таких покупателей «инвесторами начального уровня». Это люди, имеющие небольшие сбережения, которых недостаточно для покупки квартиры. Поэтому они пытаются сохранить накопления хотя бы в участке земли.
Приобретающие коттедж здесь и сейчас — это, как правило, те, кто решают личные задачи, то есть меняют квартиру на дом, а не инвестируют в недвижимость. С «лишними» или «дополнительными» домами люди также сейчас не готовы связываться. Эксперты считают, что и в 2015 году в сегменте загородного жилья эконом- и бизнес-класса будет слабо востребован такой формат, как «второй дом». В кризис люди предпочитают покупать только самое необходимое, и если это загородная недвижимость, то она покупается для проживания.
Так как люди сейчас покупают дома для собственного проживания, основной спрос приходится на готовые предложения — те, которые требуют минимальных дополнительных инвестиций. Также покупатели пытаются обезопасить себя от недостроя, а ведь эксперты уже говорят о подобных рисках.
Уже в середине года могут быть заморожены непривлекательные для покупателей проекты, считает директор департамента загородной недвижимости компании «Инком» Андрей Кройтор. Невостребованными могут оказаться проекты, где площадь домов используется нерационально: за лишние метры в кризис никто переплачивать не хочет.
«Последние три-четыре года застройщики как в эконом-сегменте, так и в бизнес-классе идут по пути уменьшения общей площади домовладений. Сокращаются доли нежилых помещений в пользу жилых, причем даже в бизнес-классе для покупателя становится более предпочтительной квартирная планировка, чем загородная, так как это позволяет снизить размер коммунальных платежей», — говорит Дмитрий Котровский.
Если еще год назад наиболее популярными были дома площадью 150–250 кв. м, то с этой осени основной спрос приходится на дома площадью 90–150 кв. м, рассказали в Smart Development. По словам экспертов, в этой тенденции есть не только «кризисная составляющая», но и более глобальные сдвиги спроса: загородная недвижимость из элитарного сегмента становится все более и более массовым, а среднему классу нужны другие дома.
Придется брать секонд-хенд
Впрочем, выбирать в 2015 году не приходится, а тем, кто задумался о покупке дома только сейчас, придется обратиться к вторичным предложениям. Благо недостатка в них нет: объем предложения на вторичном рынке существенно превышает спрос.
По данным «Миэль», в Московской области на продажу выставлено порядка 25 тыс. объектов.
Если есть желание купить новый коттедж от застройщика, придется выбирать из объектов, которые уже вышли на рынок: масштабных новых проектов в 2015 году не предвидится.
«В настоящее время застройщикам невыгодно вкладываться в строительство новых поселков, поскольку прибыльность таких проектов очень низкая. То, что сейчас предлагается на первичном рынке, реализуется фактически по себестоимости — с маржой не выше 3–5%», — говорит управляющий партнер компании «Миэль – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
Эксперт считает, что владельцы участков в зоне 50 км от Москвы, которые ранее планировали коттеджную застройку, перепрофилируют участки под строительство многоквартирных домов, востребованность которых намного выше.
Аналитики рынка говорят о вероятном снижении темпов продаж в этом году из-за кризиса и общего снижения покупательной способности. Это приведет к потере прибылей девелоперами и возможному банкротству некоторых компаний. В связи с этим эксперты ожидают уменьшения количества новых проектов и более медленного строительства уже выведенных на рынок.
Некоторые проекты придется заморозить, чтобы переделать под актуальный спрос, считает Антон Минеджян. «В 2015 году до половины проектов бизнес-класса могут оказаться «вне рынка». Это в первую очередь касается больших готовых коттеджей и таунхаусов площадью свыше 180 кв. м. Такие проекты рассчитывались под «докризисный» спрос, поэтому есть большой риск их приостановки», — говорит эксперт.
«Газета.ру»
