Экономика и политика загородного рынка
28.01.2015
Весь 2014 год динамику спроса на загородное жилье задавали не экономические, а политические факторы. Непривычным было начало года и совсем неожиданным стало его завершение.
Российский рынок вообще относительно плохо подчиняется экономическим законам, по которым живут рынки западной Европы. Причин много, не будем их все разбирать. В любом случае нам приходится находить свои собственные закономерности и зависимости разных величин, чтобы понимать и прогнозировать дальнейшие движения спроса и предложения.
Только в начале года нам показалось, что нащупаны какие-то законы колебания спроса и предложения, как шарахнули политические катаклизмы и все графики и функции полетели в тартарары. Поначалу Крым и олимпиада. Эйфория в головах граждан отозвалась всплеском спроса, хотя их покупательная способность не выросла ни на йоту. Экономисты предупреждали, что этот всплеск ненадолго, что спрос вскоре упадет, поскольку нет никаких экономических предпосылок для увеличения потребления со стороны граждан: экономика не растет, соотечественники постепенно беднеют. Но, конечно, того, что произойдет на самом деле, не предполагал никто.
В декабре граждане вдруг обеднели вдвое по отношению ко всем проживающим в остальной Европе. Пока эти реалии не в полной степени дошли до рынков, подорожали только экспортные товары, цены на российские товары уже отправились вдогонку, однако пока заметно отстают.
Резко обеднев, граждане тут же бросились скупать недвижимость. Потому что она подешевела ровно в той же степени, в которой они обеднели. И пока застройщики не начали переписывать ценники в погоне за долларом, страна «кутнула» напоследок с покупкой загородных домов: декабрьская статистика выдала абсолютный рекорд: таких «горячих» декабрей у застройщиков не было, наверное, со времен бума 2007 года…
Жаркий декабрь
По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, в последний месяц 2014 года участниками информационного обмена было проведено 163 сделки. По сравнению с ноябрем число сделок возросло на треть (было 121), по сравнению с декабрем прошлого года договоров купли-продажи подписано почти вдвое больше (было 87).
Примерно 83% от общего количества проданных в декабре лотов составляют участки под самостоятельное освоение (135 лотов). Остальное: 15 коттеджей (считая здесь же и участки с обязательным подрядом), 13 таун-хаусов (эта цифра включает все виды сблокированного жилья).
Напомню, что декабрь всегда был одним из наименее результативных месяцев года, в этот раз он против всех ожиданий оказался одним из самых урожайных на сделки: выше показатели продаж были лишь в апреле. Причем так активно покупатели не расхватывали участки со времени активизации рынка в 2012 году.
Обратим внимание, что также в декабре было реализовано и рекордное количество коттеджей: 15 объектов. При том, что в предыдущие месяцы удавалось продать по 5-7 подобных лотов за месяц. Вообще последнее время сделки с этим типом объектов среди участников информационного обмена шли плоховато и по итогам 2014 года число продаж в этом сегменте сократилось. Однако в конце года и в этой категории мы также видим определенный пик по сделкам.
Декабрьская статистика продаж таун-хаусов стала неожиданностью: число сделок с этим видом объектов, несмотря ни на что, продолжило сокращаться, достигнув локального минимума: 13 объектов - это самый низкий показатель за последние годы. Конечно, сложно судить, какова была бы статистика продаж в отсутствие предновогоднего ажиотажа на загородном рынке, но на этом типе объектов он, судя по всему, сказался в наименьшей степени. Причины и объяснения могут быть разными, но факт есть факт.
В статистике информ-обмена значительная часть сделок с секциями традиционно приходится на проекты ГК «Кивеннапа», ситуация с продажами в этой компании серьезно влияет на суммарные показатели. Однако общие тенденции по сокращению спроса на таун-хаусы прослеживаются и по объектам других застройщиков, предлагающих такой тип объектов: проекты «Янино», «Золотые ключи», «Токари-ленд», «Изумrood» и др. У всех во второй половине года сделок было куда меньше, чем в первой.
Весьма впечатляюще смотрятся данные по объемам выручки застройщиков за декабрь, особенно на фоне провального по этому показателю ноября. Суммарный доход девелоперов, участвующих в информ-обмене, составил 443,1 млн. рублей, что на 70% превышает показатели предыдущего месяца (было 262 млн.)
В целом за 2014 год участниками информ-обмена было проведено 1740 сделок, 71% из которых пришелся на участки без подряда (1239 лотов), 6% сделок были проведены с домами или участками с обязательным подрядом (101 лот), и 23% продаж пришлось на секции таун-хаусов (400 объектов).
Суммарные данные для застройщиков получились благоприятными: сделок проведено на 10% больше, чем в 2013 году, выручка (а она составила 4,7 млрд. рублей) по сравнению с предыдущим годом возросла на 5%.
При этом на одни категории объектов спрос увеличился, на другие сократился. А именно: на 32% по сравнению с прошлым годом возросло количество проданных участков без подряда (с 936 до 1239), на 20% сократилось число реализованных коттеджей (со 126 до 101) и на 24% уменьшилось количество таун-хаусов (с 524 до 400). Наиболее показательным был тренд на постепенное сокращение продажи таун-хаусов: в I квартале было реализовано 134 подобных объекта, во втором — 132, в третьем — 86, четвертом — 48.
Погоня за дешевизной
Средняя стоимость проданной сотки по итогам IV квартала составила всего 153 000 рублей. По сравнению с первым кварталом этот показатель снизился на 20%. Граждане охотно жертвуют качеством предлагаемых участков в пользу цены. Причем эта тенденция всего 2014 года, а не только ажиотажного декабря. Хроника сокращения аппетитов граждан выглядит следующим образом: в I квартале загородные сотки брали в среднем по 192 000 руб., во II квартале — по 167 000 рублей, в III квартале — по 165 000 и в четвертом, как было сказано выше — всего по 153 000 руб.
Снижаются (правда, незначительно) и площади приобретаемых наделов. В результате средняя цена лота, по данным информационного обмена снизилась с 2,37 млн. в первом квартале 2014 года до 1,77 млн. в четвертом (-25%).
С поправкой на инфляцию, наблюдаемая величина — самый низкий квартальный показатель за всю историю наблюдений (по 1,7 млн. торговали участками в III квартале 2010 года — при суммарной инфляции за этот период около 30%).
Оговоримся: приведенная цифра средней стоимости участка не говорит о том, какие участки пользуются наибольшей популярностью у горожан. Это статистический показатель, отражающий соотношение продажи дорогих и дешевых наделов. Он нужен исключительно, чтобы анализировать смещение спроса в ту или иную сторону. В данном случае мы видим рекордное смещение интереса горожан в сторону дешевых покупок.
Из-за небольшого количества сделок цифры по коттеджам менее показательны, отследить ценовые тенденции на отрезке в несколько месяцев не получается из-за недостаточного объема выборки. Какие-то выводы о движении спроса в сегменте можно делать лишь на значительном временном отрезке. Данные статистики показывают, что последние годы средняя цена реализованного квадратного метра коттеджей практически не изменилась: в 2011 году дома продавали в среднем по 65 600 рублей за квадрат (цена с учетом стоимости земли), в 2014-м — по 65 100 руб. При том, что официальный уровень инфляции за три года составил 26%, можно говорить о серьезном снижении этого показателя.
При этом средняя сумма сделки за три года возросла на 20%: с 9,2 млн. рублей в 2011 году до 11 млн. в 2014-м. На ту же величину расширились и средние площади приобретаемых коттеджей: если в 2011 году эта величина составляла почти 140 кв.м., то теперь граждане брали дома в среднем по 170 «квадратов».
Опять же необходимо дать небольшие пояснения. Большая часть застройщиков, работающих в этом сегменте, вообще не имеют продаж или обходятся единичными сделками в год. Изредка они повышают или понижают цены на выставленные лоты, однако на рыночные реалии это влияния не оказывает. Что касается успешных застройщиков (а именно тех, у кого идут продажи), то эти компании за указанный период существенно подняли цены реализуемых объектов (примерно на уровне инфляции, нередко — выше). При этом понятно, что у более просторных домов средняя цена «квадрата» оказывается ниже.
Подводя итог: мы видим, что граждане берут все более просторные дома (при этом покупаемые вместе с этими домами участки не становятся просторнее), сумма сделки последние годы остается относительно стабильной с поправкой на инфляцию, однако покупатели постепенно смещаются в сторону застройщиков, предлагающих более бюджетные варианты строительства.
Средняя стоимость метра продаваемого таун-хауса также последнее время остается стабильной: интерес к этим лотам со стороны горожан сокращается, повышать цены застройщики в целом не спешат (хотя в отдельных проектах девелоперы регулярно пересматривают цены в сторону повышения).
Средняя цена сделки с таун-хаусами в IV квартале составила 2,68 млн, в целом за год — 2,7 млн. Для сравнения, в 2013 году средняя стоимость покупки такого лота по данным информационного обмена составила 2,63 млн. рублей.
Заглядывая в будущее
Главная интрига, конечно, в том, что будет с загородным рынком в 2015 году. Точного ответа на этот вопрос, конечно, ни у кого нет. Мнения и оценки высказываются самые разные. Впрочем, есть в них общее: спрос сократится, легким этот год не будет.
«Девелоперы приводят к балансу объем предложения — многие уже объявили о приостановке новых проектов. Застройщики будут искать способы заинтересовать потенциальных покупателей. Вместо ипотеки, например, будут предлагаться длительные рассрочки и другие гибкие системы оплаты, как это было в 2009-2010 годах. В этом смысле покупка недвижимости в кризис может стать даже выгоднее, чем в период стабильности. В наших планах: за 2015 год распродать коттеджные посёлки «Тайберри» и «Демидовскую усадьбу» и запустить новый проект», — говорит Елена Шишулина, директор по маркетингу УК «СТАРТ Девелопмент».
«Возможно, что девелоперы будут вынуждены значительно уменьшать стоимость объектов, предоставляя существенные скидки. Весьма вероятно, что покупку коттеджа многие просто отложат до лучших времен. Предпочтительнее для покупки станут дома и проекты на высокой стадии готовности, при этом спрос будет сдвигаться в сторону более дешевых предложений», — в целом согласен с коллегой Сергей Столяров, руководитель отдела продаж ГК «Олимп 2000».
Алексей Баринов, коммерческий директор «Ай Да Дом», уверен, что новых проектов будет выводиться гораздо меньше, а какие-то поселки уйдут из продажи. «У застройщиков, у которых не было продаж (а таких немало) в принципе ничего не изменится. В кризисе всегда так: слабые умирают, сильные укрепляются», — говорит эксперт.
«Возрастет количество замороженных проектов. Будут и те, кто в спешке будет распродавать активы, чтобы рассчитаться по кредитам. В какую сторону будут меняться цены на загородные объекты, предсказывать не возьмусь: это зависит от того, как будут действовать власти и что будет с рублем. Полагаю, будет нарастать ценовой разрыв между качественным и некачественным предложением. Какие-то объекты будут дешеветь. Однако ценового дна в этот раз мы достигнем быстро: уже во втором полугодии снижение остановится, потом опять пойдет в рост», — резюмирует Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: Новые Территории».
Мнения экспертов:
Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: Новые территории»: Уверен, что в 2015 году нас ждет снижение спроса. Элитного жилья это не коснется, спрос на эти объекты развивается по своим законам, а средний и нижний сегменты просядут. Думаю, самое дешевое жилье потеряет больше всего. У потребителей этой категории объектов накоплений меньше всего, а ипотека фактически «выключена», так что денег на покупку взять им просто негде. У более состоятельных граждан доходы, конечно, тоже буду ниже, но у них остается пространство для маневра: они могут вложиться в землю и на больший срок растянуть строительство дома либо изначально приобрести объект подешевле.
Сергей Столяров, руководитель отдела продаж ГК «Олимп 2000»: На наш взгляд, наиболее ощутимые изменения спроса будут наблюдаться в сегменте высокой ценовой категории. В связи со сложной внешнеполитической ситуацией, ростом доллара и евро, падением цен на нефть, сложно представить желающих в таких условиях приобрести загородную недвижимость класса de luxe или premium. В первом полугодии 2015 года в этих категориях загородной недвижимости мы прогнозируем полный штиль.
Алексей Баринов, коммерческий директор «Ай Да Дом»: Спрос, конечно, сократится, но полностью не исчезнет. Останутся те, кому действительно нужен продукт. Это так называемые подготовленные покупатели: которые долго и тщательно выбирают нужный им объект, отлично ориентируются в рынке, хорошо знают, что они хотят. Инвестиционные покупки уйдут полностью. Относительно успешно будут продаваться поселки лишь в высокой стадии готовности – приобретать сырой продукт граждане в этих условиях не рискнут. Поэтому возрастет цена вхождения на рынок. Мы полагаем, что спрос сократиться примерно вдвое по сравнения с 2014 годом. Как всегда, сильнее всего пострадает бизнес-класс. Вероятно, станут хуже продаваться участки стоимостью от 3 млн. рублей. Но наш сегмент (недорогие участки), как мы думаем, снижение затронет в наименьшей степени. Думаю, результаты продаж 2015 года в нашей компании будут даже выше, чем в минувшем году.
Елена Шишулина, директор по маркетингу УК «СТАРТ Девелопмент»: Думаю, все застройщики морально уже подготовились к сокращению спроса: на ипотеке поставлен жирный крест (надеемся лишь, что ненадолго), а имеющиеся сбережения уже вложены в квартиры, машины или валюту. Тем не менее, какие-то покупатели еще остались. Это, во-первых, люди, не поддавшиеся предновогоднему ажиотажу, которые решили приобретать недвижимость взвешенно и спокойно. Во-вторых, те, кто удачно вложился в доллары и евро на начальном этапе – теперь они могут зафиксировать прибыль на пике и перевести её в недвижимость. В-третьих, у многих возникает вопрос, что делать с новыми денежными поступлениями. Переводить в доллары уже поздно, к банкам по мере развития кризиса все больше недоверия, хранить под подушкой уж как-то совсем смешно. Так что вновь заработанные деньги и какая-то часть вкладов может быть переведена для сохранности в землю, дом или квартиру. Ну и наконец, можно ждать притока покупателей из регионов, которые устремятся в мегаполисы за рабочими местами. Спрос сохранится на наиболее дешёвые объекты. Активно будут приобретаться земельные участки по цене до 1 млн. руб., а ещё активнее – до 500 000 руб. Это прекрасный инструмент сохранения сбережений с низким порогом вхождения в сделку. Готовые дома также будут пользоваться стабильным, хоть и относительно небольшим спросом.
Zagorod.ru
