В ПОДМОСКОВЬЕ АЖИОТАЖНО СКУПАЮТ УЧАСТКИ БЕЗ ПОДРЯДА

21.01.2015 ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Предновогодний бум в Московском регионе случился не только на рынке жилья, но и в сегменте загородной недвижимости. В частности, риэлторы отмечают значительный рост спроса на участки без подряда. Редакция «РБК-Недвижимости» разбиралась, насколько оправдан такой покупательский интерес

Автор: Anvar Galeev / Russian Look

Интерес граждан к разным способам сохранения сбережений подогревается падением курса рубля и цен на нефть. Один из способов вложения – покупка участков без подряда (УБП) на рынке загородной недвижимости (готовых к частной застройке земельных наделов, юридически оформленных, размежеванных, во многих случаях – с подведенными коммуникациями).

По словам директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Андрея Кройтора, по итогам первых двух недель 2015 года спрос на УБП не падает. Этот рынок, как считает эксперт, будет в меньшей степени подвержен кризисным явлениям по следующим причинам:

- низкая стоимость УБП;

- надежность объекта как инструмента сохранения капитала;

- актив не требует сиюминутных вложений – строительство может быть растянуто во времени. Покупатель сам решает, что строить и сколько вкладывать средств.

«Людей, которые инвестируют в участки без подряда с расчетом на краткосрочную перспективу, сейчас стало значительно меньше, – говорит Андрей Кройтор. – На их долю приходится не более 10% в структуре спекулятивных сделок. Количество тех, кто планирует долгосрочные инвестиции, будет, напротив, расти».

Между тем руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова придерживается иного мнения. «Участки без подряда – не лучший инструмент для инвестиций, – считает она. – Цены на землю не растут, к тому же ее сложно перепродать. Некоторые участки на вторичном рынке могут продаваться годами». Однако из-за низкой стоимости входного билета (участок в дальнем Подмосковье можно купить уже за 200–300 тыс. руб.) для некоторых категорий инвесторов – это единственный доступный сегмент на рынке недвижимости.

Что может служить предметом для инвестиций

Речь, как и в случае с вложениями в городские квартиры, сейчас чаще всего идет не о преумножении, а о сохранении средств. На получение выгоды могут рассчитывать только покупатели ликвидных земельных участков с хорошим местоположением и подведенными коммуникациями.

По словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, об инвестиционном интересе можно говорить только в ограниченном ряде случаев. «Сегмент УБП делится на много разных подсегментов в зависимости от категории проекта поселка (эконом, бизнес, де люкс), удаленности от Москвы, назначения земли (сельхозназначение, дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство, жилищное строительство и пр.) и набора подведенных коммуникаций, – говорит специалист. – Это очень большая палитра трендов».

При  этом категорий даже для таких «сберегательных» инвестиций не много. Интерес сейчас могут представлять УБП в проектах поселков экономкласса в 45-километровой зоне от Москвы, главным образом в 15 км от «бетонки» (с обеих сторон от нее). «После того как будет построена ЦКАД, стоимость земли в этих районах существенно возрастет», – говорит Владимир Яхонтов. Именно на такие варианты в последние месяцы 2014 года возник повышенный спрос.

«Бегущими» от рубля гражданами также активно покупались дальние дачные УБП в 100–150 км от Москвы по цене от 300 тыс. до 1 млн руб. за участок с учетом стоимости коммуникаций. Но не с целью инвестиций, а для собственного пользования. «Некоторые компании в декабре продавали по десять таких участков в день», – рассказывает Владимир Яхонтов.

Что касается участков в проектах поселков бизнес-класса и выше, стоимостью от 400 тыс. руб. до 1,2 млн руб. за сотку, то, по словам специалиста, предновогоднего ажиотажа на рынке не наблюдалось. Более того, спрос был менее оживленным, чем весной 2014 года.

«Не думаю, что  сейчас в случае с участками без подряда можно ощутимо заработать, – говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов, Хороших участков для инвестиций в настоящий момент очень мало. Поэтому УБП сейчас покупают в основном те, кто планировал строиться на земле самостоятельно, но раньше откладывал покупку или копил деньги, однако в условиях турбулентности рынка решил форсировать приобретение».

Ажиотаж не повлиял на цены

По данным департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость», в течение прошлого года цены росли, предложение участков без подряда в 4-м квартале 2014 года увеличилось на 4% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Сейчас в Московской области реализуется более 650 поселков без подряда. При этом средняя цена поднялась с 2,6 млн руб. до 3,5 млн руб. (за 1 усредненный для рынка объект, площадь которого за это время увеличилась с  14,9 сотки до 15,2 сотки). То есть сотка подорожала со 174 тыс. руб. до 230 тыс. руб.

С предпоследнего месяца прошлого года на рынке УБП, как уверяют некоторые риэлторы и застройщики «загородки», в Московской области наблюдался ажиотажный покупательский спрос, вызванный падением курса рубля. Как утверждается в информационном сообщении «Группы Земер», с ноября по январь показатель увеличился на 50%. Однако цены при этом, по версии компании, в большинстве поселков не выросли.

«Этому способствовала политика девелоперов, которые  продавали землю по курсу доллара, зафиксированному летом, и пока не повышали цены, – считает руководитель проектов «Рузские дачи» и «Рузская усадьба» Юрий Бармин. – В частности, в наших поселках до конца зимы участки предлагаются по курсу июля 2014 года – 33,84 руб. за долл.  В поселке экономкласса «Рузские дачи» стоимость сотки начинается от 29 тыс. руб., а в поселке бизнес-класса «Рузская усадьба» – от 169 тыс. руб.».

«Рузские дачи» находятся в 110 км от Москвы между Минским и Новорижским шоссе. Стоимость пакета коммуникаций – около 670 тыс. руб.

Для сравнения, в коттеджном поселке Березки (116 км по Симферопольскому шоссе) средняя цена УБП составляет 19,5 тыс. руб. за сотку., а минимальная – 10 тыс. руб.

В поселке Приозерный (80-й км по Ярославке) сотка стоит в среднем около 25 тыс. руб. (плюс 275 тыс. руб – за подключение коммуникаций).

В поселке Дубровка (1-я и 2-я очереди), расположенном в 130 км от Москвы по Киевскому шоссе, цена начинается от 23 тыс. руб. за сотку.

В 19 км от Москвы между Щелковским и Ярославским шоссе в поселке Заповедный парк-2 стоимость от 1,5 до 8,3 млн руб. (23–128 тыс. руб. за сотку).

Прогнозы

В «Инком-Недвижимости» говорят, что сейчас наступает переходный период, в течение которого покупатели будут выжидать, продавцы сомневаться по поводу запрашиваемых цен, а девелоперы  пересматривать бизнес-стратегии и планы. Он продлится от 6 до 12 месяцев. В дальнейшем произойдет изменение структуры спроса, цен, участникам рынка придется привыкнуть к новым показателям продаж.

Также, по словам Владимира Яхонтова, постепенно уходит в прошлое деление рынка загородной недвижимости по направлениям. «Сегментирование рынка по географическому признаку эволюционирует, – говорит эксперт. – Градостроительная политика региональных властей привела к тому, что земли по Новой Риге, Минскому, Киевскому направлениям, которые раньше считались элитными, сейчас застраиваются дешевым жильем, в массе которого «растворяются» дорогие поселки. И направление перестают быть определяющими для элитности. Сейчас, скорее, можно говорить об отдельных ценовых кластерах, которые формируются по разным направлениям Подмосковья».

По мнению Ильи Менжунова, повышенный спрос на УБП долго не сохранится. «В ближайшее время рынок успокоится, – считает специалист. – Но при этом спрос не опустится ниже планки, характерной для обычного состояния рынка».

«Кризиса на рынке участков без подряда сейчас нет и, скорее всего, не будет», – сообщают специалисты «Группы Земер».

На падение цен на УБП по аналогии с кризисом 2008–2009 годов (когда дисконты на участки доходили до 70–80%) рассчитывать не приходится. Шесть лет назад предложение было очень высоким – землевладельцы были вынуждены продавать мелкой нарезкой огромные наделы, которые они скупили во времена строительного бума в середине нулевых годов. Сейчас подобных вариантов на рынке нет.

Текст: Владимир Миронов

http://realty.rbc.ru/articles/21/01/201 … l#xtor=AL-[internal_traffic]--[rbc.ru]-[realty_block]-[main_item]