Итоги 2014 года на загородном рынке недвижимости Московского региона
10.12.2014
Декабрь — месяц, когда каждый из нас размышляет над результатами уходящего года и загадывает желание на будущее. Загородный рынок не исключение.
Рынок земельных участков, дач и коттеджей уже долгое время не отличается особой активностью. Безусловно, продажи есть, но без ажиотажа и далеко не во всех объектах. Ведь загородный дом чаще всего — второе жилье, а значит, выбирать его можно дольше и тщательнее. Здесь не действует слоган: «Хоть какая, но крыша над головой». Здесь ищут мечту.
Итак, как в этом году обстояли дела с мечтой? Многие ли ее искали и нашли? А где? И за какие деньги? Именно на эти вопросы портала zemer.ru и отвечали эксперты рынка недвижимости Подмосковья.
Следует отметить, что 2014 год — сложный для подведения итогов. Это год санкций, год неоднократного поднятия ставки ЦБ, а также год молниеносного падения рубля. Доллар и евро растут ежедневно, люди не знают, чего ждать от будущего. Безусловно, большинство, как и в конце 2013-го, когда стали закрываться банки, сохраняют свои сбережения в понятных всем квадратных метрах. Но есть и те, кто колеблется в принятии решения, кто не хочет рисковать. А, кроме того, загородный рынок — это рынок еще одного жилья, это рынок «роскоши».
Есть ли спрос?
В этих непростых экономических условиях есть ли спрос или все замерло в ожидании более понятной ситуации? Эксперты расходятся во мнении.
Так, Алексей Иванов, руководитель проектов компании «Вектор Инвестментс», сообщает, что «этой осенью рынок загородной недвижимости чувствовал себя спокойно — новые экономические условия не просто не снизили интерес покупателей к недвижимости, а даже его подогрели. В итоге рынок участков не претерпел традиционного сезонного спада — количество просмотров и их конвертация в сделки оставалась на уровне активного летнего сезона. В наибольшей степени это было обусловлено ростом количества инвестиционных сделок: колебания валют заставляли людей «сохранять» сбережения в недвижимости, и инвестиционный спрос заместил спрос потребительский». Артур Григорян, генеральный директор «KASKAD Недвижимость», также отмечает, что на личных проектах компании спрос вырос на 15%. А Илья Дискин, директор проекта «Фламандия есо village», вообще четвертый квартал 2014 года называет пиком активности продаж: «В этот период, хоть он еще не закончился, мы ожидаем 30% сделок от общего количества продаж за год в нашем поселке».
Однако есть и другое мнение. Заместитель директора по управлению проектами филиала компании «Инвитек Холдинг АГ» Никита Союзов считает, что «сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается значительное падение спроса». Его поддерживает и Елена Ржавская, директор департамента аналитики и консалтинга Point Estate: «Загородный рынок в 2014 году не обошло влияние экономических и политических событий и потрясений. В первой половине года этот сегмент ощущал приток повышенного спроса со стороны клиентов на волне валютных колебаний, лето прошло относительно спокойно, а осенью вслед за новыми колебаниями валют на рынке также начались новые волнения. Тем не менее общий объем сделок в 2014 году снизился на 20% по сравнению с 2013-м: в период неопределенности покупка загородного жилья как предмета не первой необходимости намного чаще и быстрее откладывается».
Получается, спрос у кого-то есть, а у кого-то его нет. Как же так? Скорее всего, спрос есть, но не везде. Не любой проект в нынешних условиях можно продать. Никита Союзов отмечает, что сейчас покупатели заинтересованы в уже готовых и привлекательных с точки зрения инфраструктуры проектах. Кроме того, Алексей Иванов, хоть и отмечает увеличение спроса на данный момент, но подчеркивает, что это не покупательский спрос, а инвестиционный! Однако, по его прогнозам, изменения стоит ждать следующим летом: инвестиционный спрос будет к тому моменту насыщен, а потребительский может и не вернуться к предкризисным показателям: «Стоит ожидать «вымывания» с рынка ненадежных, некачественных и неликвидных проектов — и спрос, и цена на такие объекты упадут». Но в любом случае пока речь не идет о стагнации на загородном рынке.
Что покупают?
Раз есть спрос, то есть и продажи. Что же в данных условиях пользуется спросом?
А ответ очевиден. Это участки без подряда. Земля в любое время имеет ценность сама по себе, именно в нее вкладывается большинство нашего населения. Илья Дискин рассказывает, что основная доля спроса приходится на участки без подряда — 50% сделок от общего количества продаж с начала года, что примерно соответствует и прошлому году. А Алексей Иванов уточняет, что в сегменте эконом доля таких сделок вообще достигает 80%.
На втором месте по спросу оказались готовые проекты. По мнению Константина Филиппишина, генерального директора ГК «Экодолье», в условиях ухудшения спроса преимущества есть лишь у проектов, в которых получены все согласования, разрешения по земле, сетям, объектам, а все подключения выполнены физически. А кроме этого, такой проект должен иметь еще и финансирование. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании ОПИН, также отмечает, что спрос сохраняется у качественных концептуальных проектов.
По какой цене идут продажи?
Цена, как известно, немаловажный фактор при покупке недвижимости. Есть предел, выше которого клиент просто не может заплатить. Если говорить о среднестатистическом покупателе, то в настоящий момент он готов заплатить за участок без подряда 3 млн рублей, за таунхаус — 4 млн рублей, если таунхаус полностью готов, то ценник может доходить и до 8 млн. Ходовая цена на коттеджи — до 10 млн рублей.
На элитном рынке также есть средние цены, которые клиенты готовы платить за загородную недвижимость. Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate, отмечает, что на сегодняшний день нижний «порог» цены на качественные элитные объекты начинается от 800 тысяч долларов. По-прежнему, невзирая на долларовую динамику, основной массив сделок совершается в пределах 65 млн рублей.
Понимая, что рост цены, привязанной к доллару, отразится на покупательской способности, многие девелоперы стараются не перекладывать проблемы рынка на плечи потребителя. Некоторые фиксируют курс на свои объекты на достаточно низком уровне по сравнению с рыночным, а некоторые организуют специальные акции или скидочные программы.
Таким образом, все эксперты в унисон заявляют, что пока цены не растут в бешеном темпе, соответствуя курсу доллара или евро. Рост цен в настоящий момент происходит из-за готовности объектов. Но как долго такая ситуация продлится, если рубль продолжит свое падение? Цена — решающий фактор при покупке недвижимости, поэтому ее рост однозначно скажется на спросе. Уже сейчас Илья Дискин отмечает смещение спроса в более бюджетную сторону, но пока уменьшение стоимости достигается посредством уменьшения площадей в предложениях.
Самые ходовые направления?
Как известно, направление на загородном рынке также немаловажный фактор при выборе объекта.
До сих пор популярна Рублевка, хотя многие отмечали ранее, что это направление сдало свои позиции. Жанна Потапкина, директор по продажам компании «АЛЛТЕК Девелопмент», уточняет: «Рублевка в разные времена переживает взлеты и падения, в этом году вторичный рублевский рынок вновь набрал обороты популярности — одни расстаются, другие приобретают». Кроме того, популярны Новая Рига, а также направления, где идут работы по решению транспортной доступности. Это Пятницкое, Каширское, Киевское и Симферопольское шоссе.
Итак, пока коллапса на загородном рынке нет. Тяжелый 2014 год переживается вполне достойно. Скорее всего, в этом есть заслуга кризиса 2008 года. Именно такое мнение высказала Жанна Потапкина: «Кризис 2008 года провел своего рода проверку на прочность, произошел отсев: девелоперы, которым удалось преодолеть кризис и выстоять, на сегодняшний день предлагают рынку совершенно другой, конкурентоспособный и ликвидный продукт в высокой степени готовности. Так и сейчас, колебания валют и непродолжительное падение спроса едва ли в значительной степени повлияют на сегодняшних подготовленных игроков рынка. Мы вынесли уроки кризиса 2008 года и готовы к неблагоприятным воздействиям, едва ли ситуация ощутимо изменится».
Но все-таки чего ждать от будущего?
Оптимистичных прогнозов нет, что вполне ожидаемо в нынешней экономической ситуации. Никита Союзов прогнозирует, что в ближайшие год-полтора спрос на рынке загородной недвижимости Подмосковья просядет на 15-20%. Однако радует, что и полного апокалипсиса никто не прогнозирует.
Так, Илья Дискин убежден, что стоит ждать еще более сильной дифференциации загородных поселков по качеству предложения. Это мнение разделяет и Артур Григорян: «Спрос сконцентрируется на готовых объектах и проектах, «надстроенных» под запросы целевой аудитории, отвечающие запросам рынка в данной локации». Константин Филиппишин считает, что стоит ждать перестройку рынка и опережающий рост сегмента экономкласса. Преимущество будут иметь проекты, имеющие финансирование.
Основное же развитие загородного рынка, по мнению Наталья Картавцевой, будет по-прежнему происходить за счет участков без подряда: «Учитывая сегодняшнюю экономическую ситуацию и конъюнктуру рынка, земля остается наиболее актуальным инструментом в загородном сегменте для сохранения денежных средств».
Zemer.ru
