МНЕНИЕ ЗА И ПРОТИВ: ВЫГОДНО ЛИ СЕЙЧАС БРАТЬ ИПОТЕКУ

13.11.2015

О том, насколько сейчас выгодно оформлять ипотечный кредит и что ожидает тех потенциальных заемщиков, которые решили подождать, в своей авторской колонке рассуждает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков

Аргументы за

Основной аргумент за то, чтобы брать ипотеку сейчас, — это беспрецедентно низкие ставки. И раньше периодически у банков появлялись специальные программы с более низкой по сравнению со средним рыночным уровнем ставкой, однако обычно такие специальные условия были доступны только для ограниченных групп граждан — например, работников отраслей, финансируемых из государственного бюджета. Сейчас каждый банк, участвующий в программе с господдержкой, старается привлечь как можно больше клиентов, поэтому банки постоянно играют со ставкой, опускают ее в рамках госпрограмм до 10,5% и делают возможным кредитование под такие низкие проценты почти для всех категорий заемщиков.

Однако непонятно, смогут ли банки удерживать такую ставку при курсе доллара 80 рублей. При подобном курсе вполне может повториться сценарий конца 2014 года, когда ЦБ резко поднял ставку до 17%, и те, кто подавал заявки на одобрение, были аккредитованы под новые ставки. Люди приезжали на сделку, а им объявляли, что у них будет ставка на три процентных пункта выше, чем предполагалось, ведь после 17 декабря ставок ниже 17% практически ни в одном банке не было. Тогда был настоящий ажиотаж. Многие и вовсе отказывались от сделок, кто-то брал кредит под 17%, поскольку, например, имеющееся жилье уже продано и отступать было некуда. Единственный, кто предлагал доступные кредиты, был Сбербанк России со ставкой от 14,5%. За два первых месяца 2015 года почти 95% ипотечных сделок приходилось именно на этот банк.

Сейчас факторов, позволяющих опустить ключевую ставку, нет, а вот вырасти она может вполне, в зависимости от колебаний курсов валют, ведь в прошлом году затормозили валютные скачки именно повышением ставки. Даже если ставка не вырастет до 17%, а, например, до 13%, сложно сказать сможет ли дальше государство субсидировать ставки, учитывая, что это временная мера. Банки себе в убыток кредитовать не будут, и рынок вернется к 14%, как это было в начале 2014 года.

Ждать имеет смысл, когда есть чего ждать. А снижение ставок с учетом и без того низкого нынешнего уровня — перспектива очень расплывчатая. При этом за время ожидания цены на квартиры растут. Да, это не такой интенсивный рост, как при растущем рынке, но он есть. Застройщики раз в квартал уже точно проводят плановое повышение цен на 3–5%. Плюс рост за счет валютных колебаний, из-за которых увеличились в цене стройматериалы в ряде проектов, — а это еще 5–7%. Стоит учитывать, что по мере увеличения стадии строительной готовности происходит вымывание наиболее ликвидных предложений. Конечно, застройщики выводят в реализацию новые пулы квартир, однако чем дальше, тем менее богатый выбор остается у покупателей. С этой точки зрения, взяв квартиру в ипотеку сейчас, покупатель не только выбирает из большего числа объектов, но и закрепляет стоимость своей недвижимости.

Аргументы против

Если доллар все-таки пойдет вниз, то ставки значительно, я подчеркиваю, значительно не снизятся, поскольку для российского рынка сейчас и так действуют низкие ставки. В преддверии Нового года, подхватывая «эффект толпы», банки могут запустить новогодние программы с более низкими ставками, но опять-таки это будет снижение в пределах рынка, то есть, например, с 11,5% до 11%. Но и сейчас такие ставки есть. По сравнению с рисками увеличения ключевой ставки и возращения уровня ипотечных кредитов к началу 2014 года — это не такой уж большой бонус.

Однако при всей «соблазнительности» условий кредитования далеко не все потенциальные заемщики действительно способны выплачивать кредит. Более того, в условиях экономической нестабильности людям необходимо более взвешенно подходить к оформлению кредита. Конечно, многое зависит от того, к какой категории относится заемщик, какой у него доход, насколько стабильно его положение на работе, есть ли, помимо основного дохода, какие-то дополнительные источники.

Стоит ли игра свеч

В целом все заемщики делятся условно на три категории. Во-первых, это заемщики с высоким уровнем дохода — свыше 200 тыс. руб. в месяц. Те, кто приобретает дорогие объекты, как правило, реально оценивают свои финансовые возможности, понимая, как они будут выплачивать кредит. Такие клиенты просчитывают, сколько будет составлять их переплата по кредиту, если они его погасят через год, три или пять лет. Они изначально понимают, что смогут досрочно погасить кредит, и пользоваться кредитом будут не больше пяти-семи лет.

Вторая категория — люди со средним достатком, доход которых на семью из двух человек, не считая детей, колеблется от 100 до 200 тыс. руб. У таких клиентов, как правило, есть дополнительные «серые» доходы, например от аренды. Среди таких заемщиков встречаются «очертяголовы», которые хотят взять ипотеку, имея при этом другие кредиты, причем суммарные платежи по всем этим кредитам могут превышать доход клиента. Интересно отметить, что вопрос переплаты таких заемщиков интересует меньше всего, многие понимают интуитивно, что выплачивая ипотеку 20 лет, ты переплачиваешь в два раза. Людей в основном волнует, какой у них будет процент по кредиту, потому что от этого зависит размер ежемесячного платежа. Горизонт планирования большинства граждан узкий, он не простирается дальше пары лет, люди берут кредиты и думают только, как они будут жить в ближайшие несколько лет.

И есть третья категория заемщиков, доход которых не превышает 50–40 тыс. руб. Такие люди, как говорится, считают каждую копейку, причем им все время кажется, что их обсчитают. К сожалению, именно такие заемщики не соизмеряют стоимость жилья в Москве и свой доход и переценивают свои возможности. Нередко они хотят взять в кредит, например, 6–7 млн руб., при том что их доход составляет 40 тыс. руб. Обычно «хотелки» заканчиваются сразу после того, как рассчитывается ежемесячный платеж для такого кредита, который составляет не меньше 60–70 тыс. руб. в месяц.

Как грамотно взять ипотеку в кризис

«Семь раз отмерь — один раз отрежь» — эта пословица прекрасно отражает правильный подход к оформлению ипотечного кредита. Несколько раз подумать, прежде чем взять ипотеку, нужно, в первую очередь, тем гражданам, у которых уже есть невыплаченные кредиты, а также на ком лежит ответственность за содержание семьи. Если в семье один кормилец, а супруга, например, находится в декрете с маленьким ребенком, то нужно в первую очередь задуматься: что будет, если этот кормилец потеряет работу, на что содержать семью и выплачивать кредит.

Самое главное при оформлении ипотеки — понимать, что есть пути отступления на случай, если заемщик потерял основной источник дохода. Поэтому прежде чем брать кредит, необходимо обеспечить себе эти тылы. Во-первых, иметь финансовую подушку в размере как минимум трех окладов, чтобы на время поиска работы или восстановления своего финансового положения иметь источники денежных средств для жизни и выплат по кредиту. Во-вторых, застраховать себя или созаемщика от риска потери работы. Размер такой страховки составляет в среднем 1% от суммы кредита. В случае если заемщик потеряет основное место работы, его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту погасит страховая компания. В-третьих, оценить, есть ли в семье дополнительные источники дохода, например машина, которую в крайней ситуации можно продать, или дача, которую можно сдавать. Чем больше таких активов, тем увереннее может себя чувствовать заемщик при оформлении кредита. В-четвертых, оформлять ипотеку с минимально возможными ежемесячными платежами. В случае возникновения финансовых трудностей тянуть такой кредит легче, а если дела идут хорошо — можно спокойно досрочно погасить кредит.

Несмотря на то что люди стали более обдуманно подходить к вопросу оформления ипотеки, понимая, какие это серьезные и долгосрочные обязательства, культура кредитных отношений с банками у наших граждан все равно страдает, особенно среди людей со средними и ниже среднего доходами. Далеко не всегда люди предусматривают такие тылы при оформлении кредита, а только при их наличии можно говорить о взвешенном подходе к ипотеке.

Алексей Новиков специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

http://realty.rbc.ru/experts/13/11/2015 … 8751.shtml