Как миф о собственном доме погубил мировую экономику
Власти развитых стран навязали обывателям массовую ипотеку, создав миф о престижности владения собственным домом. В результате, в 2008 году случился тот самый глобальный кризис, который будет продолжаться еще несколько лет
ТЕКСТ: Ольга Шамина
https://www.flickr.com/photos/nelsonminar/
Всем давно известно, что мировая экономика погорела на ипотеке: американцы не смогли выплачивать долги по ней и по планете покатилась волна разорений и банкротств. Хотя мы до сих пор не выбрались из этого кризиса, его причина кажется уважительной. Кто на свете не хочет иметь свой дом, ради этой мечты не стыдно и в долги залезть, и от кризиса пострадать.
Но как выяснили Оскар Жорда из Федерального резервного банка Сан-Франциско вместе с Аланом Тэйлором из Университета Калифорнии и Морицом Шулариком из Университета Бонна мечта эта была человечеству навязана во второй половине XX века правительствами развитых стран. Именно они сначала создали гигантские государственные ипотечные компании, а потом с помощью рекламы и маркетинга превратили домовладение в культ.
Ученые собрали самую подробную выборку данных о банковском кредитовании в 17 развитых странах мира с 1870 года. Статистику они копили по крупицам: это документы банков и центробанков, газетные статьи, книги по истории и другие источники. Проанализировав все это, они пришли к выводу, что те государства, которые разогревали ипотечный рынок, смогли за 30 лет резко увеличить долю частного домовладения, но теперь расплачиваются за это экономическим спадом.
Как правительства разогрели рынок ипотеки
Кажется, что люди всегда мечтали о собственном доме. На самом деле, это не так. До начала Второй мировой войны владение домом вовсе не было культом в развитых странах мира. В начале прошлого века, например, в Великобритании владели домами лишь 23% семей против 64% сейчас. Во Франции еще в 1950-е годы владели домами 38% домохозяйств против 58% сейчас.
Даже в США в начале XX века свой дом имели 47% домохозяйств. Лишь в 1960-е годы больше половины американцев стали собственниками недвижимости - их доля за несколько лет выросла до 62%. В 2010 году владели недвижимостью 65% домохозяйств, до кризиса – примерно 70% американских семей.
Стремление жить в собственном доме не пришло к людям само по себе. Эту мечту активно пропагандировали власти западных стран. После Великой депрессии и двух мировых войн казалось, что именно собственная недвижимость может быть гарантией экономической и социальной стабильности. Активное строительство и продажа домов должны были стать источником устойчивого роста экономики. Развитие рынка ипотечного кредитования – стимулировать развитие финансовой системы.
Инфраструктуру ипотечного бума в США власти стали создавать сразу после начала Великой депрессии – в 30-е годы XX века. В 1934 году в США было создано Федеральное управление жилищного хозяйства, оно должно было создать ликвидный рынок ипотеки. Затем в 1938 году президент Рузвельт создал Национальную федеральную ипотечную ассоциацию, которая вскоре стала известна как Fannie Mae. Организация выпускала облигации, которые продавались на рынке, а вырученные средства вкладывались в ипотечные бумаги.
После Второй мировой войны в США было создано Управление по делам ветеранов. Эта организация гарантировала ветеранам выдачу ипотечного кредита в размере не меньше 91% стоимости приобретаемого дома, некоторые ветераны получали от государства 100% средств, нужных на покупку дома. Благодаря этой программе, ипотечные кредиты после войны получили 6,5 миллионов ветеранов и членов их семей.
Там, где государство не раздувало ипотечный бум, например, в Германии, доля людей, владеющих собственной недвижимостью, во второй половине XX века почти не выросла.
Как ипотека зажгла финансовый рынок
В 1970-е годы случилось поистине историческое событие. Разогретый властями развитых стран (США и Великобритании, прежде всего) рынок ипотеки стал объектом пристального интереса бурно растущего финансового рынка. Потом произошел настоящий взрыв. Соотношение общего объема кредитования к ВВП с 1980-го по 2010-й годы выросло с 62% до 118%, то есть удвоилось за 30 лет.
В основе роста валового объема кредитования была ипотека. Кредитование потребителей и бизнеса без учета ипотеки росло куда медленнее, доля таких кредитов в ВВП за этот же период почти не изменилась.
NBER
Эта динамика наблюдалась в большинстве развитых стран мира. В 2007 году, накануне кризиса, наибольшая доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования была в Швейцарии – 87%. Затем шли Норвегия и США. Подобную политику проводили и другие страны Запада, например, Великобритания.
Рост кредитования произошел, в первую очередь, за счет роста кредитования домохозяйств. C 1960 года 2/3 роста заимствований пришлось на домохозяйства. Жители Голландии, Австралии, Испании и Великобритании (стран, где ипотеку раздували искусствено) за этот период увеличили свои долги на 75 п.п. ВВП. А жители Германии или Японии (стран, где ипотеку не стимулировали) – всего на 30 п.п.
NBER
Это можно было бы списать на бум цен на недвижимость: людям приходилось одалживать все больше, потому что дома становились все дороже. Но в реальности долговая нагрузка росла быстрее стоимости недвижимости. В среднем долги частного сектора в развитых странах с 1960-х годов выросли на 80 п.п. относительно ВВП. Настоящим чемпионом по росту стала Испания с 135 п.п., затем идут Нидерланды с 134 п.п. и Дания с 131 п.п. Меньше всего долги выросли в Германии и Японии.
Именно поэтому и случился кризис: домохозяйства уже не справлялись с долговой нагрузкой, но продолжали упрямо стремиться к мечте, которую им навязали власти во второй половине XX века. Расплачиваться за мечту простого американца или англичанина о собственном доме придется еще какое-то время. На основе анализа собранных данных экономисты заключают, что кризис и рецессия, которые случаются после кредитных бумов, самые сильные и длительные.
