ЕВРОПЕЙСКОЕ ПОДМОСКОВЬЕ: МАЛОЭТАЖНЫЕ ПРОЕКТЫ ЗАВОЕВЫВАЮТ РЫНОК НОВОСТРОЕК
22.09.2014 ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Малоэтажное строительство стало теперь, после того как власти решили больше не плодить безликие высотные спальные районы, социально значимым фактором.
Автор: Depositphotos/VIPDesignUSA
Малоэтажные многоквартирные комплексы в Подмосковье стали порождением кризиса 2008г. Сейчас они фактически формируют московский пригород. Малоэтажные районы конкурируют с многоквартирными домами хотя бы за счет более низкой стоимости квартир, поэтому, прогнозируют эксперты, популярность "малоэтажки" будет и дальше расти.
Чтобы было, как в Европе
Малоэтажные жилые комплексы выросли практически на всех направлениях Подмосковья. В Новой Москве, по оценке "Миэль-Новостройки", около 40% реализуемых сейчас проектов относятся к малоэтажному строительству. Схожая картина и в целом по Московской области: доля малоэтажного жилья от общего количества экспонируемых домов на удаленности до 30 км от МКАД составляет 37%. В этой зоне реализуется 55 проектов строительства малоэтажного жилья, что соответствует 400 корпусам. "По сравнению с докризисным периодом количество подобных проектов увеличилось в три с лишним раза, - отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - Если до 2008г. их было 12-15, то сейчас в ближней зоне Подмосковья их насчитывается более 50 с суммарным объемом предложения около 8 тыс. квартир".
Основная часть квартир в малоэтажных комплексах относится к комфорт-классу. Есть предложения и бизнес-класса, в основном по Рублево-Успенскому направлению и в районе Сколково. В Новой Москве, по данным "Метриум Групп", сейчас реализуется 11 жилых комплексов с малоэтажными домами, а также со смешанной застройкой. Общий объем предложения составляет около 2 тыс. квартир, и все они относятся к эконом- и комфорт-классу.
Как подчеркивает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева, малоэтажное строительство получило ускорение после того, как в Подмосковье и Новой Москве был введен запрет на строительство высокоэтажных домов. "В этих условиях перспективность малоэтажной застройки для девелоперов возрастает, поэтому количество таких комплексов будет расти ускоренными темпами", - констатирует Мария Литинецкая. Этот прогноз управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов подкрепляет тем соображением, что малоэтажное строительство стало теперь, после того как власти решили не плодить дальше безликие высотные спальные районы, социально значимым фактором.
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк говорит об идее европейского пригорода, в который власти намерены со временем превратить ближайшее Подмосковье. И сделано это будет за счет строительства малоэтажных комплексов, под которые выбираются удаленные от высотной застройки участки с живописным и благоприятным для жизни окружением.
Цена малоэтажки
Как правило, стоимость квадратного метра жилья в малоэтажных комплексах на 20-30% ниже, чем в многоэтажных домах. По данным "Метриум Групп", цены на квартиры в подмосковных малоэтажных поселках варьируются от 50 тыс. до 95 тыс. руб. за 1 кв. м. Точное положение на этой ценовой шкале зависит от класса жилого комплекса, его расположения, стадии строительства и уровня отделки. Чем дальше от МКАД расположен объект, тем меньше в нем стоят квартиры. Средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных жилых комплексах Новой Москвы составляет 80,1 тыс. руб. Минимальная цена "квадрата" зафиксирована в ЖК "Борисоглебское" (50 тыс. руб.), максимальная - в ЖК "Бутовские аллеи" (143 тыс. руб.).
Дешевле для девелопера и покупателя
Среди покупателей квартиры в малоэтажных домах пользуются повышенным спросом за счет более низкой цены и нестандартного формата. Застройщиков же привлекает быстрая оборачиваемость средств из-за более коротких сроков строительства по сравнению с многоэтажными домами.
Малоэтажные проекты сегодня могут составить конкуренцию как загородной недвижимости, так и многоэтажным домам. "В малоэтажных проектах бюджет для покупателя жилья будет меньше, чем при покупке загородного коттеджа. Площади более компактные, денег потребуется меньше, а предлагается фактически тот же загородный образ жизни - благоприятное природное окружение и низкая плотность застройки, - объясняет Владимир Богданюк. - Еще сильнее "малоэтажка" теснит многоэтажные дома - за счет более комфортных условий проживания при сопоставимом бюджете покупки".
Малоэтажные проекты сегодня могут составить конкуренцию как загородной недвижимости, так и многоэтажным домам
Автор: Depositphotos/Meoita
Застройщиков малоэтажный формат привлекает прежде всего тем, что здесь не требуется экспертиза домов (высотностью до трех этажей). "Девелоперы могут в более короткие сроки разработать проектную документацию, получить разрешение, начать стройку и сдать комплекс в эксплуатацию, - поясняет генеральный директор ООО "Новые Ватутинки" Александр Зубец. - Кроме того, себестоимость строительства малоэтажных комплексов значительно ниже благодаря упрощенному инженерному оснащению домов. Все это позволяет установить более низкую стоимость "квадрата" по сравнению с многоэтажными домами, что, как нетрудно понять, весьма способствует повышению спроса. Активность со стороны покупателей в последнее время только увеличивается".
Чем выше плотность застройки, чем больше жителей, тем выше нормы по строительству социальных объектов. Поэтому для девелопера, добавляет Владимир Яхонтов из "Миэль", малоэтажная застройка еще означает законную возможность обойтись минимальным набором инфраструктурных объектов.
Ближе к природе
Высота малоэтажных комплексов обычно не превышает пяти этажей. Как считает Владимир Яхонтов, основное преимущество малоэтажки - это "неагрессивная" среда обитания, подразумевающая меньшую плотность населения и трафика, более "человечную" архитектуру в противовес "каменным джунглям" многоэтажных домов.
Высокие темпы строительства
Низкая себестоимость
Малая плотность населения
Чаще всего хорошая экологическая обстановка
Плохая транспортная доступность на новых территориях
Отсутствие центрального отопления
Более дорогое обслуживание
Зачастую ограниченная инфраструктура
Красиво, экологично, безопасно - все эти достоинства малоэтажного формата ценятся покупателями, которые придерживаются традиционных жизненных ценностей, особенно семейными парами. Как говорит Владимир Богданюк, малоэтажное жилье не подходит лишь тем, кто влюблен в шумный мегаполис и не может жить вне его бурного ритма. Стиль жизни в малоэтажных пригородах является полной противоположностью ритму мегаполиса и в гораздо большей степени ассоциируется с жизнью в семейном кругу. Не случайно, по сведениям риэлторов, основную долю среди покупателей квартир в малоэтажных проектах составляют мужчины и женщины в возрасте 30-45 лет, находящиеся в браке и имеющие детей.
"Малоэтажные жилые комплексы, как правило, строятся за пределами больших городов, в местах с благоприятной экологической обстановкой - и это большой плюс малоэтажки, - говорит Мария Литинецкая из "Метриум Групп". - К минусам такого формата жилья можно отнести удаленность от столицы и не слишком хорошую транспортную доступность - обычно из малоэтажных жилых комплексов добраться до Москвы или даже до ближайшей железнодорожной станции можно только на автомобиле". Кроме того, поскольку численность населения в малоэтажных комплексах невелика, девелоперы, как правило, строят ограниченную по объему и составу инфраструктуру. Имеют право. Зато возможность снизить затраты на проект, добавляет Литинецкая, позволяет застройщику установить более привлекательные цены на квартиры. Правда, ограниченность инфраструктуры малоэтажных жилых комплексов, как считает Александр Зубец, и служит причиной того, что спрос на малоэтажное жилье не такой высокий, как в проектах с многоквартирными домами.
Проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы и которые ограничивают развитие сегмента малоэтажной жилой недвижимости, связаны с риском более высокой инвестиционной себестоимости, возникающим из-за низкой плотности застройки. Также у девелоперов порой возникают трудности на малоосвоенных территориях, где приходится вести строительство малоэтажных объектов. "На территориях, удаленных от крупных населенных пунктов, либо нет инфраструктуры, либо она не рассчитана на приток новых жильцов, - сетует Мария Литинецкая. - Поэтому застройщику необходимо ее возводить, повышая себестоимость строительства проекта. Проблемы могут быть и с устаревшей дорожной сетью, которая просто не справится с дополнительной нагрузкой".
Управляющий партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский
Европейские малоэтажные пригороды бизнес-класса в Подмосковье
- Больше всего малоэтажных проектов бизнес-класса строится на северо-западе и западе Московской области. Стоимость квадратного метра в малоэтажных проектах, как правило, ниже средней цены в многоквартирных домах, поскольку строительство их ведется быстрее, а проектная подготовка требуют меньших финансовых и временных затрат от девелопера. Главное преимущество малоэтажной застройки в том, что этот формат позволяет снизить плотность населения, нагрузку на дорожные сети и социальную инфраструктуру, а также предоставить жителям более комфортные, чем в микрорайонах с многоэтажной застройкой, условия проживания. Вполне понятно и желание покупателей уйти от формата массовой многоэтажной застройки к формату более комфортных европейских пригородов с собственной территорией и инфраструктурой, которая дает возможность людям оставаться в пределах своих локаций или хотя бы вблизи.
У малоэтажной застройки есть и еще одно вмененное властями и очень сильное преимущество перед многоэтажной застройкой - это один из немногих форматов, который не ощутил ограничений высотного строительства на территории области. Среди минусов малоэтажного формата - более ощутимые расходы каждого отдельного собственника на эксплуатацию объектов благоустройства и инфраструктуры. Поэтому на этапе проектирования девелоперу важно просчитать не только экономику строительства и возврата инвестиций, но и экономику управления будущей инфраструктурой.
Необходимое требование покупателей к малоэтажному жилью - наличие социальной инфраструктуры, магазинов, многофункциональных центров, особенно если они расположены вне границ подмосковных городов.
Сергей Велесевич
