Почему близость к резиденции Путина делает недвижимость дешевле
BFM.ru поговорил с аналитиками и выяснил, сколько стоят самые дорогие дома столичной элиты и какое будущее ждет знаменитую «царскую дорогу»
Текст: Тимур Акулов
Фото: ИТАР-ТАСС
Самые дорогие направление Московской области – Рублево-Успенское, Минское и Новорижское шоссе. Здесь ставятся рекорды по стоимости квадратного метра, тут самые красивые и дорогие дома, в которых живет элита российской политики и бизнеса. Однако и в этом районе есть сильные различия по стоимости домовладений и уровню дохода жителей. Аналитики группы компаний RRG выяснили, что население Рублево-Успенского шоссе крайне неоднородно по своим социально-демографическим признакам.
Денис Колокольников
Председатель совета директоров группы компаний RRG«Исследование, которое мы провели, включало в себя целый спектр методов – от картографического до визуального дешифрования космических снимков. В результате мы получили полную картину – структуру жилого фонда и населения Рублево-Успенского шоссе по уровню доходов. Классификация поселков и кварталов производилась, исходя из косвенных характеристик: площади индивидуальных жилых домов и размеров земельных участков. С учетом того, что стоимость домовладений одного качественного уровня может различаться в зависимости от их местоположения, было проведено сегментирование зоны обслуживания на основании другого косвенного метода, опирающегося на оценку стоимостных показателей земли и недвижимости в кластерах. Приятно отметить, что глубокие фундаментальные геомаркетинговые исследования такого рода становятся все более востребованными со стороны девелоперов и ритейлеров. Это означает, что рынок становится все более цивилизованным, что бизнес сегодня очень хорошо понимает, насколько важно досконально изучать своего потребителя в условиях конкуренции».
Классификация кластеров по уровню относительной стоимости жилой недвижимости
Фото: RRG
Исследование показывает интересные особенности района, в котором находится резиденция президента России рядом с населенным пунктом Усово. Здесь стоимость недвижимости ниже, чем в соседней Барвихе или даже рядом с МКАДом. Эксперты связывают это с транспортной доступностью района: доехать сюда немного дольше, чем до других районов Рублевки. Однако в Kalinka Group рассказали, что купить в этом районе дом в принципе очень трудно – здесь действует ряд ограничений, связанных с обеспечением безопасности первого лица. Дорогие объекты и поселки в Усово не строят, да и кому нужно попасть под пристальное внимание спецслужб. Другое дело – Барвиха, где можно тратить до бесконечности и не переживать.
Фото: RRG
Исследование группы компаний RRG показало, что самые дорогие земельные участки продаются в Барвихе, средняя стоимость здесь находится на уровне 2,7 миллионов рублей за сотку. Ниже стоимость земли в Матвейково и Никологорском, тоже очень популярных и дорогих районах, где за сотку в среднем просят 1,5 миллионов долларов.
Новые коттеджи и таунхаусы так же самые дорогие в Барвихе, где средняя стоимость находится на уровне 225 тысяч рублей за квадратный метр. В Матвейково и Никологорском средня стоимость домов 125 тысяч рублей за квадрат, отмечают в своем исследовании RRG.
Фото: RRG
На вторичном рынке в Барвихе коттеджи и таунхаусы стоят в среднем 280 тысяч рублей за квадратный метр, в Матвейково, Никологорском и Горках-2 стоимость квадрата в среднем 210 тысяч рублей. В Knight Frank отмечают, что морально устаревшие объекты, с неудобными планировками и недостаточным качеством отделочных материалов, практически не продаются и постепенно дешевеют, оказывая свое влияние на рынок, что в годовом срезе дает снижение цен на вторичном рынке на 4%.
Стоимость квартир в Барвихе – 190 тысяч рублей за квадратный метр. В Матвейково, Никологорском и Горках-2 средняя стоимость жилья в многоквартирных домах в среднем 135 тысяч рублей за квадрат.
Специалисты риэлтерской и консалтинговой фирмы Kalinka Group отмечают свои ценовые показатели в самых дорогих районах Подмосковья.
Юлия Грошева
Директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group«Самые дорогие предложения – в поселке Санаторий Барвиха. Входной билет здесь - от $25 млн. за дом, за участок – от $250 тыс. за сотку. Учитывая, что 80% цены лота составляет стоимость земельного участка, здесь остаются самые дорогие предложения на загородном рынке. Второй по стоимости – поселок «Ландшафт» в Жуковке. Входной билет здесь от $12-15 млн. за дом под отделку с небольшим участком, цена земельных участков от $180 тыс. за сотку при том, что здесь практически нет свободных предложений».
При этом соседние районы так же популярны, хотя цены здесь по большей части ниже знаменитых рублевских. Как отмечают специалисты Kalinka Group, в этом районе конкурирует Минское шоссе, где расположены два поселка, которые держат цены в этом направлении на высоком уровне. Стоимость домов здесь сравнима с Рублево-Успенским шоссе и варьируется от $5 млн. до $15 млн., цена отдельных предложений достигает до $30 млн. Соседнее с Рублевкой Новорижское шоссе так же показывает очень высокие цены, дома здесь начинаются от 4 миллионов долларов. Самые дорогие предложения так же достигают 30 миллионов долларов.
Аналитики компании Kalinka Group отмечают, что покупать на Рублевке стали больше и чаще, чем в прошлом году. Такую активность специалисты связывают с последними политическими и экономическими событиями. «Кроме обычных жизненных циклов, когда загородную недвижимость приобретают в связи с различными семейными событиями, появились покупки, связанные с сохранением капитала в условиях существующей нестабильности. Вложения в дорогую загородную недвижимость, которая не теряет в стоимости при различных потрясениях, рассматривается как проверенный временем инструмент сохранения средств» - отмечают в Kalinka Group.
Мнение эксперта:
Андрей Соловьев
Директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight FrankПоследние социально-экономические события в РФ и динамичное развитие Новорижского шоссе более четко сегментировало классы недвижимости. Премиальный сегмент сконцентрировался на Рублево-Успенском шоссе. По нашему мнению, «царская дорога» (старое название шоссе) остается местом притяжения для элиты российского общества. Новорижское шоссе будет местом притяжения для людей более молодых, прогрессивных, составивших свое состояние уже после «нулевых» годов. Рублево-Успенское шоссе – одно из наиболее живописных, наименее застроенных и коротких шоссе, поэтому будущее Рублево-Успенского шоссе – за точечной застройкой, что будет похоже на «Золотую милю» в Москве в районе Пречистенки и Остоженки. Морально устаревшие здания будут выкупаться по цене земли и застраиваться новыми особняками и резиденциями. Новорижское шоссе будет динамично развиваться, предлагая покупателям широкие возможности для бизнес-класса, в плане приобретения как домов, так и таунхаусов и квартир.
Динамика средней цены домовладения на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе ($/м2)
Источник: Knight Frank Research 2014
В Knight Frank считают закономерным, что именно на Рублевке и Новорижском шоссе самая большая диспропорция в структуре ценообразования на домовладения, когда стоимость земли и коммуникаций в десятки раз превышают затраты на строительство и обустройство домовладения. Если в среднем в зоне Новорижского направления соотношение равняется 8:1, а на Рублево-Успенском шоссе – 18:1, то максимальных значений оно достигает в районе поселка Барвиха – 50:1, незначительно меньше оно в Жуковке и Горках 25:1 и 20:1 соответственно. И лишь за пределами Малого Московского кольца стоимость земли неуклонно снижается, а соотношение балансирует в пределах 3:1. Главное отличие состоит в том, что в силу ограниченности пригодной для строительства элитных поселков земли на Рублево-Успенском шоссе, оно останется основным элитным загородным направлением, несмотря на конкуренцию со стороны Новорижского, а с недавних пор и Минского шоссе, добавляют в Knight Frank.
