Санкции и недвижимость
06.08.2014
Российский рубль, успешно отыгравший было свое недавнее десятипроцентное падение, вновь скатывается вниз (пусть и не такими быстрыми темпами, как раньше). Центробанк констатирует, что граждане все неохотнее размещают на депозитных счетах собственные сбережения (с начала года объем прироста сократился с 19 до 8%). Представитель Центра макроэкономического анализа и краткосрочного планирования Игорь Поляков утверждает, что россияне с начала года обналичили в общей сложности около 570 миллиардов рублей, предпочитая приобрести на эти средства недвижимость.
Но не затронут ли этот сегмент экономики активно вводимые против России внешнеэкономические санкции? Не превратится ли этот традиционно закрытый от внешних потрясений рынок в еще одну «черную дыру»? «Свободная Пресса» задала эти вопросы некоторым экспертам в сфере недвижимости.
Представители департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» заявили, что в этом сегменте в настоящее время наблюдается классическое затишье в деловой активности. И переломить ситуацию может либо очередная кампания по отзыву банковских лицензий, либо «взрывное» падение рубля, либо равнозначное по накалу страстей событие.
Но пока явных предпосылок к этому нет. Значит, по мнению экспертов из «ИНКОМа», снижения цен на вторичном рынке Москвы ожидать не стоит даже под воздействием особо неблагоприятных внешних факторов. Скорее, по их мнению, следует опасаться снижения деловой активности. Традиционное «заболевание» отечественного сегмента вторичной жилой недвижимости, существенная переоценка собственности (свойственная владельцам недвижимости в силу их относительно малой грамотности в вопросах ценообразования и ликвидности жилья), может привести к тому, что осенью будет успешно продаваться только дома и квартиры, экспонируемые в низшем ценовом сегменте. Такое мнение высказал, в частности, Сергей Шлома, директор департамента вторичного жилья «ИНКОМ-Недвижимости».
Он также подчеркнул, что не исключает того, что в свете введения экономических санкций банки со значительной долей госкапитала («ВТБ-24», «Сбербанк», «Россельхозбанк») могут серьезно повысить требования к финансовой состоятельности заемщика. Кроме того, есть предпосылки считать, что ставки по ипотечным кредитам пусть и ненамного, но также вырастут (Елена Кудлик, финансовый директор DeltaBank, считает, что рост не превысит 0,5-1%). В любом случае это чревато снижением покупательской способности населения. В конечном итоге, отмечает подавляющее большинство аналитиков, к концу года спрос на жилье эконом- и комфорт-класса в крупных городах может значительно снизиться. В той же Москве, по их мнению, он может упасть в целом на 20%. Такая ситуация, в свою очередь, заставит в первую очередь девелоперов, а потом – и завязанных на новостройки риэлторов «отбивать» затраты на только-только выведенные на рынок проекты. А вот сделать это в российских условиях можно, пожалуй, только одним способом – ни в коем случае не снижать цены на объекты а в некоторых случаях даже и увеличивая их.
В то же время такую ситуацию Дмитрий Халин, представитель IntermarkSevills, считает эффективной «прививкой от надувания пузыря». По его мнению, лишение девелоперских компаний долгосрочных внешних займов приведет к тому, что застройщики будут вынуждены сократить объемы вводимого в строй жилья (что нивелирует вероятность перенасыщения рынка) и взвешенно подходить к новым проектам, расходуя имеющиеся средства более рационально.
Но вполне вероятен и такой вариант развития событий – на смену гражданам в крупных городах придут жители братской Украины. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отметила, что на московском рынке недвижимости с самого начала 2014 года наблюдается активизирующаяся по нарастающей активность покупателей – выходцев из юго-восточных областей этой страны. Буквально в прошлом году сделки с такими покупателями были единичными случаями, однако к настоящему времени они составляют уже 5-7% от общего объема.
Как сообщили «СП» сотрудники компании, наибольшей популярностью у украинских покупателей пользуются новостройки на присоединенных территориях. Немного уступают им в популярности объекты на территории «старой» Москвы. Это, в принципе, не удивительно, учитывая, что и уровень дохода граждан украинского среднего класса, и стоимость недвижимости в стране, объятой волнениями, не в пример ниже, чем в России. При этом гораздо активнее украинцы проявляют себя в сегменте аренды загородной недвижимости, снимая коттеджи большой площади для проживания сразу нескольких семей.
В сегменте элитных коттеджей аналитики «Метриум Групп» зафиксировали 4 сделки с гражданами «незалежной» (стоимость каждого объекта стартовала с отметки в 10 миллионов долларов). На основании того, что обладатели паспортов с трезубцами продолжают регулярно выезжать на осмотры домов подобного класса, эксперты делают вывод – в сентябре, октябре и позднее сделки этого рода будут происходить с определенной регулярностью.
Более того, эксперты и аналитики уверены, сегменту премиальной недвижимости санкции США и ЕС пойдут только во благо, подогревая интерес инвесторов. Так, Екатерина Румянцева, председатель совета директоров компании Kalinka Group, считает, что состоятельные люди, которые могут себе позволить потратить на недвижимость суммы свыше 1 миллиона долларов, предпочтут в этом случае не вкладываться в зарубежные активы, а выберут для сохранения средств знаковые объекты столичного региона. Директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED, придерживается такого же мнения, считая, что санкции заметно остудят пылкое стремление состоятельных россиян к покупке жилья за пределами России.
Единственным сектором рынка недвижимости, который может реально «просесть» из-за сложившейся международной обстановки, станет, по мнению аналитиков, сегмент коммерческой недвижимости. Именно здесь сосредоточены основные инвесткапиталы зарубежных и транснациональных корпораций. Значит, они будут срочно выводить средства из оборота. Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield, уверен, что доля инвестиций западных партнеров в этом году снизится на две трети и вместо 30 прошлогодних процентов составит всего 10. В этом убеждении его поддерживает и Анар Муртузаев, гендиректор западной Rossmils investments. Однако при этом он добавляет: пускай прямо или опосредованно санкции ударят по всем игрокам рынка недвижимости, но произойдет это не такими стремительными темпами. А такая растянутость воздействия даст шанс в значительной степени нивелировать если не все риски, то их подавляющее большинство.
«Свободная пресса»
