Безопасный порядок приобретения дачных участков
26.06.2014 12:25:38
Сергей Мазенков, "Родные земли"
Спрос на участки без подряда (УБП) продолжает бить рекорды загородного рынка Московской области — более 65% от всего объема сделок по рынку заключается именно в сегменте УБП. Кроме того, около 85% продаж участков приходится на бюджетный продукт со средней стоимостью сотки 55 000 рублей. Ценовая доступность является безусловным плюсом для большинства покупателей, что объясняет и значительный уровень спроса на УБП, и рост количества продавцов, часть которых не выполняет в полном объеме заявленные обязательства перед клиентом. Поэтому перед заключением сделки каждому покупателю крайне важно знать основные моменты порядка приобретения земельных участков.
Первым делом происходит знакомство покупателя с продавцом и продуктом. Перед тем как выбрать девелопера, следует изучить информационное пространство вокруг него, включая сайт, форумы и отзывы, узнать число успешно реализованных проектов. Выбирать конкретный участок следует после того, как будет досконально изучено место, а именно: природное окружение и ландшафт, подъезд к поселку, наличие необходимой инфраструктуры, ближайших магазинов, больниц. Кроме того, рядом с поселком могут находиться заводы или свалки, которые наверняка усложнят жизнь дачникам.
Если потенциальный покупатель убедился в правильности выбора продавца и уже изучил особенности и прелести дачного поселка, а также и сам земельный участок (включая его форму, грунт и т. д.), после этого нужно согласовать дату заключения договора. До момента его подписания земельный участок резервируется за покупателем.
Далее заключается сделка. По форме сделки возможны различия, но базовые принципы должны быть неизменными: на покупателя должно оформляться право собственности по договору купли-продажи, в котором указана стоимость участка. Вот одна из типовых и безопасных для обеих сторон форм сделки по продаже участка:
Первоначально с клиентом заключается предварительный договор купли-продажи участка, либо иное соглашение, в котором должны быть прописаны обязательства по сделке, как продавца, так и покупателя. Если в поселке продавец осуществляет комплексное обустройство территории (строит дороги, подводит электричество и т. д.), то одновременно заключается договор об участии в обустройстве поселка.
После этого по предварительному договору участок оплачивается полностью либо частично, а также вносятся платежи за обустройство поселковой территории по договору об обустройстве. В договорах должен быть установлен график платежей и рассрочек.
После подготовки полного пакета документов на участок и 100%-ной оплаты за него, заключается основной договор купли-продажи земли, который передается в государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество для регистрации перехода права собственности к покупателю.
После того как сделка зарегистрирована, клиент получает на руки свидетельство о праве собственности на участок и зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи.
Покупателю стоит опасаться предложений передать наличные средства в уплату за участок и зарегистрировать право по договору дарения, так как в случае спора относительно участка покупатель не сможет вернуть деньги. Также на земельном рынке до сих пор встречается практика продажи не участка, а доли в праве общей долевой собственности. Когда покупатель оказывается владельцем не личных 10 соток, а 1/20 доли в праве общей долевой собственности на участок площадью в 2 га, то его право пользования и распоряжения собственностью существенно ограничено. В этом случае практически любой шаг необходимо будет согласовывать с дольщиками, да еще и местоположение доли устанавливается по соглашению со всеми дольщиками — бывают и споры. Поэтому нет ничего лучше, чем простой и понятный договор купли-продажи земельного участка.
