Участок без подряда: тонкости покупки
07.07.2014
Участки без подряда – очень популярный вид недвижимости, пользующийся устойчивым спросом. Их выбирают и люди небогатые, которые не могут сразу же купить готовый дом, и люди довольно обеспеченные, чтобы построить особняк, полностью соответствующий имеющимся запросам. Благо девелоперы могут удовлетворить любые потребности: выбор участков без подряда сегодня огромен – от маленьких, без коммуникаций и подведенных дорог, до огромных, в окружении лесов и на берегу водоемов.
Поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как правильно выбирать данный вид недвижимости, на что обращать внимание и какие нюансы выяснять еще до сделки.
Участок без подряда или...?
Но прежде всего, нужно понять, стоит ли покупать именно участок без подряда, ведь, делая такое приобретение, фактически получаешь кучу забот и проблем, связанных с освоением земли и строительством дома. Участок без подряда, конечно, дешевле участка с подрядом или готового коттеджа, но не всем и не всегда нужна эта экономия, да и не всегда она оправдана. «Ведь покупка готового дома или участка с подрядом избавляет от многих хлопот, ускоряет процесс строительства и гарантирует определенное качество», - полагает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». «Выбор построенного коттеджа – это экономия времени, сил и нервов на контроль за строительством и организацию подведения коммуникаций, - подтверждает и Татьяна Илюхина, руководитель отдела продаж проекта «Фламандия eco village», - а если говорить о деньгах, то в большинстве случаев покупка готового дома сопоставима со строительством дома с нуля».
А по мнению Алексея Сенчука, самостоятельное строительство такого же дома, что предлагает девелопер, обходится даже дороже, поскольку массовое производство всегда дешевле штучного.
«Серьезным минусом могут стать большие временные затраты на строительство. Возведение дома может затянуться не только у вас, но и у соседей, поэтому существует опасность жить на «вечной стройке», - предостерегает Иван Матюшин, директор департамента продаж ГК «Астерра».
Но при покупке готового дома или участка с подрядом платить кругленькую сумму приходится здесь и сейчас, а приобретая участок без подряда, расходы, пусть в итоге и бОльшие, можно растянуть во времени:
«Рыночный успех участков без подряда во многом обусловлен недоступностью дешевых кредитов. Конечно, было бы выгоднее получить ипотеку под 3% и сразу же купить готовый дом. Но где же взять такую ипотеку? В наших условиях, покупая участок без подряда, человек фактически выдает самому себе беспроцентный кредит. Сегодня он покупает участок за 2 миллиона, через год - заливает фундамент за 500 тыс., еще через год – строит дом за 1,5 млн, потом разводит по дому коммуникации и делает черновую отделку за 1 миллион, а на 5-й год завершает финишную отделку, вкладывая еще миллион. Вот так в течение 5 лет за 6 млн руб. можно построить качественный дом, который в готовом виде продается, может, и не сильно дороже, но платить за него приходится сразу», - говорит Максим Рудницкий, директор компании M9Land.
«Таким образом, участок без подряда, а также, возможно, и без коммуникаций может быть интересен тем, кто ограничен в денежных средствах и хочет вкладывать в строительство поэтапно, не пользуясь кредитными деньгами», - делает вывод Алексей Кутейников, к.э.н., генеральный директор и совладелец проекта ForumHouse. И потом, не обязательно ведь строить вариант, предлагаемый в данном поселке девелопером, можно спроектировать дом поменьше или из других материалов – в общем, если грамотно подойти к проектированию и выбору подрядчика, есть вероятность обойтись меньшими затратами.
А кроме этого участок без подряда позволяет получить дом своей мечты: «Выбирая такой объект, покупатель свободен, он может сделать то домовладение, которое подходит конкретно для его семьи», - уверяет Александр Водовозов, генеральный директор компании Deutschewand. Плюс можно выбрать определенного застройщика, которому покупатель доверяет. А если выбирается участок с подрядом, не говоря уже о готовом доме, свобода ограничивается. «То есть участки без подряда подходят тем, кто четко знает, чего он хочет, тем, кому нужен дом, соответствующий каким-то индивидуальным параметрам, построенный не по типовому проекту и отличный от жилья соседей», - объясняет Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»).
И к сожалению, нужно учитывать, что готовые коттеджи, особенно в бюджетных поселках, не всегда отличаются идеальным качеством, а при индивидуальном строительстве можно проследить за тем, как ведутся работы, да и выбор материалов осуществляется самостоятельно, то есть можно покупать все самое лучшее. «С готовым домом никогда нельзя быть стопроцентно уверенным в том, как его построили, по какой технологии и насколько добросовестно. Зачастую жилье, которое строится на продажу, возводится спустя рукава, потому что для многих продавцов главное – это быстрая окупаемость и максимальная прибыльность, а не соблюдение высоких стандартов. То есть вопрос не только в деньгах, но и в качестве предоставляемого товара», - утверждает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»).
«И если человек хочет избежать риска перестройки дома, который возникает из-за неконтролируемого строительства, лучше приобрести участок без подряда, - советует Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – Увы, но опыт показывает, что подавляющее большинство новых владельцев занимаются перестройкой своих домов. Даже покупатели участков с подрядом оказываются чем-то недовольны, хотя у них, в принципе, есть возможность выбрать планировку и следить за качеством работ».
Нужно еще отметить, что строительство на участке с подрядом может затянуться на более долгий срок, чем обещал девелопер, например, на пару лет вместо года, а при самостоятельном освоении участка сроки контролировать гораздо проще – в конце концов если застройщик работает слишком медленно и не укладывается в оговоренное время, его всегда можно заменить.
«Таким образом, покупая участок без подряда, можно создать «дом своей мечты» в том временном и финансовом режиме, который для покупателя максимально комфортен», - подводит итог Михаил Кондырев («33 Поселка»).
Интересную краску в дискуссию добавляет Антон Минеджян, руководитель отдела продаж КП «Экогород Векшино», КП «Усадьбы Удино», КП «Я.Village», компания ООО «Смарт Девелопмент»: «Участок без подряда - более ликвидное вложение. Самый главный объект недвижимости - земля. Ее всегда можно использовать: продать, разделить, построить. А построенный дом, особенно если он некачественно построен или неудачно спланирован, может стать обузой. Продать такой дом будет сложно».
Но при всех плюсах участка без подряда, не стоит покупать землю в неорганизованных поселках: «Ведь в этом случае покупателю придется не только самостоятельно строить дом, но и оформлять разрешительные документы, получать технические согласования на подключения газа, электроснабжения и т.п. и заниматься прокладкой дороги», - отмечает Татьяна Илюхина («Фламандия eco village»).
Основные критерии
Естественно, участки без подряда очень разнятся, и факторов, по которым их можно и нужно оценивать, куда больше, чем у городских квартир. «Важны не менее 50 аспектов, - уверяет Антон Минеджян («Смарт Девелопмент»). - Некоторые из них, конечно, первостепенные, другие - второстепенные, а третьи - незначительны, хотя потом и могут привести к крайне неприятным последствиям». К тому же все относительно: многие факторы, которые важны для одних граждан, например, близость к лесу или инфраструктура поселка, для других могут быть совершенно не важными. Тем не менее, чтобы сделать идеальный выбор, надо проанализировать все, но для этого требуется довольно много времени и терпения, поэтому эксперты советуют выделить 5-6 наиболее важных параметров и в первую очередь оценивать их. А также определиться, для каких целей нужен участок без подряда: для постоянного проживания или для строительства дачи, для выращивания овощей и фруктов либо для отдыха. «От целей и личных предпочтений зависит важность таких факторов, как, например, транспортная доступность, удаленность от крупных населенных пунктов, наличие инфраструктуры, возможность оперативного приезда скорой и т.д. Если нужен участок, чтобы жить там круглогодично и ездить на работу в Москву, то поиск лучше вести в крупной коттеджной застройке в пригороде столицы. А если хочется быть ближе к природе, ходить за грибами и на охоту, то стоит выбирать участок где-нибудь рядом с лесом», - советует Эдуард Бобровский (компании «Оазис» ГК «Гео Девелопмент»). «Плюс соседство с лесом станет приятным для тех, кто предпочитает тень, но не подойдет любителям солнца», - добавляет Михаил Кондырев («33 Поселка»). При этом, если планируется жить за городом все лето без ежедневных поездок в Москву, можно покупать землю подальше от мегаполиса.
В общем, выбор участка – процесс очень индивидуальный. «Однако самыми важными параметрами, влияющими на решение о покупке, являются стоимость, расположение (направление и удаленность от МКАД, локальное местоположение: рядом с лесом, у воды, в поле и т.д. – От ред.), площадь, наличие коммуникаций и живописность местности. Факторами второго уровня можно назвать характеристики поселка: этап развития, стадию застройки соседних домов, инфраструктуру, близость общественного транспорта, размер коммунальных платежей. Ну а если погружаться в анализ конкретного участка глубже, то стоит обратить внимание на его ориентацию по сторонам света, состав почвы, перспективы строительства и т.д.», - говорит Антон Минеджян («Смарт Девелопмент»). «Важно оценить геометрию участка (вытянутый, квадратный) и его рельеф (ведь он обуславливает тип фундамента будущего дома)», - добавляет Татьяна Илюхина («Фламандия eco village»).
Выбирая местоположение участка, нужно оценивать его транспортную доступность, причем не только на автомобиле, но и на общественном транспорте – мало ли что может произойти со временем. А также, как отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»), стоит узнать о перспективах развития данной территории и ответить на вопрос: как долго это место будет тихим и удобным? Не надо покупать участок, если известно, что в будущем рядом с ним появятся какие-нибудь объекты, ухудшающие потребительские свойства: новая трасса, трансформаторная подстанция, многоэтажные дома, промышленное производство и т.п.
Оценивая же поселок, в котором расположен участок, помимо его характеристик нужно обратить внимание на общую концепцию и репутацию продавца. «Это поможет защитить покупателей от людей, изначально не собирающихся развивать проект, а желающих быстро заработать деньги», - уверяет Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»). «Важно выяснить, пустят ли строить дом на участке стороннего застройщика, выбранного покупателем. Часто при продаже земли без подряда продавцы навязывают своего застройщика и не пускают чужих», - отмечает Алексей Кутейников (ForumHouse).
И будет совсем прекрасно, если оценивать и выбирать участок помогут специалисты: архитекторы, строители, инженеры, оценщики и юристы. «Так, профессиональный архитектор видит потенциал конкретного участка, может спрогнозировать, как земля будет застраиваться и развиваться, какие здесь возможны строения и зоны. И если какой-то участок не подойдет из-за несоответствия укладу семьи, можно будет походить по поселку и все-таки найти «свой участок». А специалист строительной компании быстро объяснит, как будет складываться себестоимость строительных и дополнительных работ», - говорит Александр Водовозов (компания Deutschewand).
«Кроме того, при покупке участка без подряда не стоит забывать: нет ничего более постоянного, чем временное. Часто, покупая землю, люди руководствуются тем, что построят жилье для временного сезонного проживания, но, как показывает практика, временные домики зачастую становятся постоянными, и участок получается уже не таким удобным. Так что лучше закладывать идею о постоянстве», - советует Алексей Кутейников (ForumHouse).
И еще при выборе земли можно воспользоваться советами и правилами, разработанными в компании «Дачный Альянс». «Мы всегда проводим с клиентами разъяснительную работу и рассказываем об основных принципах выбора участка без подряда», - говорит Марина Журавлева, руководитель департамента развития загородных проектов компании «Дачный Альянс». А принципы вот такие:
1) Важно учитывать наличие действующих коммуникаций, которыми можно пользоваться уже на этапе строительства и, конечно, потом. Если в поселке нет действующих коммуникаций - это не поселок, это поле!
2) Внутрипоселковые дороги это не прихоть, это закономерное желание добираться до своего участка с комфортом. Если в поселке нет дорог, это не поселок, это поле!
3) Если в поселке нет развитой инфраструктуры, это не поселок, это поле!
4) Если в поселке нет построенных домов и нет развития, это не поселок, это поле!
Время покупки
Помимо самого участка без подряда, нужно еще выбирать и время, когда его покупать. «С финансовой точки зрения выгоднее покупать поздней осенью или зимой, так как именно в эти времена года цены на участки снижаются, что связано с понижением спроса по сравнению с другими временами года. А вот с практической стороны, лучше заняться покупкой весной или ранней осенью, так как именно в это время на улице наблюдается повышенная влажность, но нет снега, и можно понять, не располагается ли участок в низменности, не застаивается ли там вода, а также рассмотреть почву», - объясняет Марат Абдуллин, руководитель ипотечного центра группы компаний SRG.
«В это время лучше всего проверять заболоченность местности и уровень грунтовых вод, что дает возможность правильно выбрать тип фундамента будущего дома и определиться с расходами по освоению и содержанию участка, в том числе со стоимостью установки дренажной системы. А поскольку участок уже не покрыт снегом, но еще не зарос травой, можно прекрасно увидеть его рельеф, оценить перепад высот, разглядеть овраги и насыпи», - поддерживает весенний выбор Татьяна Илюхина («Фламандия eco village»).
И к тому же ранняя весна – самое лучшее время для начала стройки, можно купить участок и сразу же заняться строительством, и тогда, как отмечает Антон Минеджян («Смарт Девелопмент»), до заморозков без проблем успеваешь построить как минимум замкнутый тепловой контур. Но, правда, иногда ранней весной с выбором можно ошибиться: зимы бывают разные, и иногда снега так много, что даже незатапливаемый участок может «поплыть», и покупатель пропустит хорошее предложение. Поэтому о качестве земельного участка Эдуард Бобровский (компании «Оазис» ГК «Гео Девелопмент») советует спрашивать у потенциальных соседей, которые уже построились и живут в поселке вне зависимости от времени года (конечно, если такие соседи имеются).
Но если возведение дома планируется отложить на потом, то, в принципе, можно выбирать участок и поздней весной, и летом, но, правда, не в засуху: почва может быть очень пересушена и появляется вероятность сделать неправильный выбор.
Ну а что касается цен, то действительно, самые выгодные предложения обычно бывают осенью и под Новый год – это и традиция, и способ привлечения покупателей в не самый бойкий сезон. Но, конечно, надо понимать, что сезонные снижения цен – это все-таки маркетинговые уловки риелторов, брокеров и девелоперов и самые хорошие участки с большим дисконтом никто не продаст, следовательно, ориентироваться только на «распродажи» не стоит. Хотя на пике сезона – весной, в начале лета и в начале осени – компании действительно поднимают цены. «Поэтому если хочется и купить хороший участок, и немного сэкономить, можно выбирать землю осенью, а покупать зимой. Единственно, в этом случае никто не сможет гарантировать, что понравившийся участок не будет куплен до периода скидок», - говорит Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»).
Ну а определившись со временем покупки и выбрав участок в соответствии с его характеристиками, нужно изучить юридическую составляющую сделки и оценить адекватность цены. Этих аспектов журнал wwwmetrinfo.ru коснется в следующей статье на данную тему.
Mеtrinfo.ru
