График дня: коттеджи стали менее элитными
Георгий Неяскин
Девелоперы, работающие на рынке элитной загородной недвижимости Москвы и Подмосковья, стали строить меньше коттеджей высшей категории, предпочитая проекты попроще и помасштабнее. Такой вывод следует из данных компании Knight Frank. На графике видно, что доли наиболее дорогих сегментов A (элитные коттеджные поселки) и B (поселки бизнес-класса) в структуре нового предложения сокращались в пользу сегмента C (поселки эконом-класса). Slon узнал у Knight Frank, что это означает.
Структура нового предложения на рынке загородной недвижимости, число поселков (2014)
Источник: Knight Frank Research
Андрей Соловьев, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank
Создавать объекты премиум-класса как приятно, так и выгодно. Ты делаешь интересные и красивые вещи, и ты делаешь их не для всех, а для богатых людей. Пока нефть достаточно дорогая, а макроэкономические показатели достаточно хорошие, тот класс, который может позволить себе объекты от $1 млн, будет в России существовать. Но большинство девелоперов, которым выгоднее работать в эконом- и комфорт-классе, уходят из этого верхнего сегмента.
Представим, что вы – девелопер. Перед вами выбор: построить коттеджи на 15-м километре Рублевки или многоквартирный дом на 40-м километре Киевского шоссе. Вы посчитали: выручка и прибыль по обоим объектам одинаковая. Предположим, что и срок реализации одинаковый (хотя в моем понимании эконом-класс реализуется быстрее). А дальше вы смотрите на риски. Понятно, что эконом-класс меньше подвержен любым макро- и микроэкономическим колебаниям (например, курса доллара), а также влиянию политической ситуации.
Раньше вы просто строили коттедж на Рублевке, и это уже считался элитный класс, который вы продавали с вероятностью 100%. Сейчас это не так. Люди готовы платить экстра-деньги – свыше $1 млн – при условии, что объект отвечает всем характеристикам элитного сегмента. Помимо расположения, это большой набор качественных характеристик. Появились риски сделать попросту не тот продукт, который нравится людям. Девелоперы видят это и говорят: «Нет, лучше мы пойдем в сегмент бизнес- или комфорт-класса». Есть известное правило: «Хочешь быть богатым – работай для бедных». Оно сейчас работает на рынке, как никогда.
