СОДЕРЖАНИЕ

О ЧЕМ ЭТА КНИГА (предисловие авторов) .. 8

ПРАВИЛА ИГРЫ (введение) ........................... 11

ГЛАВА 1 НАША ЦЕЛЬ — ВАША НЕДВИЖИМОСТЬ (основные виды мошенничества на рынке жилья) ................................................ 18

1.1. Продажа или аренда чужой жилплощади. 18

1.2. Многократная продажа или сдача в наем . 21

1.3. Сделки с «криминальной» жилплощадью . 22

1.4. Сделки с «юридически грязной» недвижимостью.. .23

1.5. Лжеоформление сделок ............................. 25

1.6. Лжеадреса ................................................... 28

1.7. Лжедоверенности ...................................... 29

1.8. Получение предоплаты.............................. 30

1.9. Куклы разных видов ................................. 31

1.10. «Риэлтерская шваль» ............................... 32

1.11. Лжеобмены .............................................. 33

1.12. Лжерасселение (лжеразъезд) .................. 34

1.13. Искусственное признание сделок недействительными ......................................... 35

ГЛАВА 2 ПРОСТАКА РАЗВЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ (психологические приемы аферистов) ........... 38

2.1. Дешевый сыр — только в мышеловке! ... 39

2.2. «Спешка нужна в двух случаях...» ........... 40

2.3. «Сам я лох…» ........................................... 42

2.4. «Грубая лесть приятна» ........................... 43

2.5. Панибратство, или «любовь с первого взгляда» . 43

2.6. «От обратного…» .................................... 44

2.7. «Люди гибнут за металл…» ................... 45

2.8. «Важный человек» (важняк) .................. 46

2.9. «Хороший, плохой, злой» ...................... 47

2.10. «В два смычка»....................................... 48

2.11. «Роскошь и интеллект» ......................... 48

2.12. «Копия лучше оригинала...» ................. 49

ГЛАВА 3 САМ СЕБЕ ЭКСПЕРТ (проверка физического лица на мошенничество) ... 51

3.1. Проверка паспорта клиента ................... 52

3.2. Проверка клиента по базам данных ...... 57

3.3. Проверка правоустанавливающих документов по сделке ........................................................ 60

3.4. Проверка цепочки отчуждения объекта .. 61

3.5. Беседа с соседями ................................... 66

3.6. Проверка юридических запрещений ..... 66

3.7. Подведение итогов.................................. 67

ГЛАВА 4 ДАМОКЛОВ МЕЧ «ПРИЗНАНКИ» (признание сделок с недвижимостью недействительными)...................................... 69

4.1. Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее госрегистрации ............... 72

4.2. Несоответствие сделки закону .............. 75

4.3. Совершение мнимой или притворной сделки..79

4.4. Пороки дееспособности участника сделки .. 85

4.5. Несоответствие волеизъявления подлинной воле .93

4.6. Совершение сделки неуполномоченным лицом .96

4.7. Фиктивная выписка граждан ............... 101

4.8. Сделки с неисполненными обязательствами... 104

4.9. Последствия признания сделки недействительной ...111

ГЛАВА 5 ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА (комплексная проверка юридического лица) .. 116

5.1. Схемы обмана приобретателей новостроек .. 119

5.2. Основные действия недобросовестных риэлтеров. 135

5.3. Комплексная проверка юридического лица... 152

5.4. Как выбрать риэлтерскую (девелоперскую фирму). 168

5.5. Юридическая экспертиза предлагаемых договоров .. 174

7 6

ГЛАВА 6 САНИТАРЫ ГОРОДА (насильственные действия против владельцев недвижимости) ............................................ 191

6.1. Характеристика вымогательства жилья у его владельцев ........................................... 196

6.2. Защита от вымогательства ................... 206

6.3. Безопасность при просмотрах и показах объектов ... 210

6.4. Технические средства защиты от вымогательства....................................... 214

ГЛАВА 7 ЧТО НАМ ЗАКОНЫ, КОЛИ СУДЬИ ЗНАКОМЫ (должностные преступления, связанные с рынком недвижимости) ......................... 217

7.1. Посещение домоуправления .............. 220

7.2. Муниципальные органы .................... 222

7.3. Органы госрегистрации ..................... 225

7.4. Органы внутренних дел (милиция) .. 228

7.5. Суды и прокуратуры ..................... .... 232

7.6. Прочие организации ......................... 234

ГЛАВА 8 СУШИТЬ ИЛИ НЕ СУШИТЬ — ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС (налоговые правонарушения на рынке недвижимости) ... 238

8.1. Налогообложение продавцов недвижимости. 240

8.2. Налогообложение покупателей.......... 246

8.3. Поимущественные налоги (на недвижимость и землю) ..................... 253

8.4. Налоги на дарение ............................. 256

8.5. Налоговое планирование при совершении сделок с недвижимостью ... 257

ГЛАВА 9 ЖИЛИЩНЫЕ ЛОХОТРОНЫ (честные способы отъема денег у приобретателей недвижимости) ........... 263

9.1. Покупка базы данных ......................... 263

9.2. Лжеоценка недвижимости................. 265

9.3. Деньги за показ или просмотр .......... 266

9.4. Деньги за сведение с нужным партнером ... 267

9.5. «Разводка на аванс» ........................... 267

9.6. Получение и прокрутка нескольких авансов . 269

9.7. Жилищные аукционы........................ 269

9.8. Жилищные лотереи .......................... 270

9.9. Пирамиды типа «1 + 3» .................... 271

9.10. «Общества взаимного кредита» ..... 272

ГЛАВА 10 БЕЗ КВАРТИРЫ И БЕЗ ДЕНЕГ (поиск скрывшихся аферистов и вымогателей) ... 273

10.1. Проверка контактных телефонов .... 274

10.2. Подставная рекламная кампания..... 276

10.3. Установление возможных сообщников ... 276

10.4. Занесение в «черный список» ........ 278

10.5. Поиск аналогичных случаев ........... 279

10.6. Обращение в детективное агентство... 279

10.7. Обращение в криминальные структуры ... 280

10.8. Использование деловых, дружеских и личных связей ....................................... 280

НЕДВИЖИМОСТЬ И КРИМИНАЛ (вместо заключения) ................................ 282

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1 Методика оценки квартир, домов и ремонта. 285

Приложение 2 Порядок экспертизы документов

на недвижимое имущество .................... 316

Приложение 3 Типовой перечень услуг, оказываемых риэлтерскими организациями................ 331

Приложение 4 Перечень нормативных актов по вопросам недвижимости за 1992–2009 гг. ............ 339

Приложение 5 Краткий словарь жаргонов ... 361

Приложение 6 Список полезных телефонов ... 374