Доходные земли
18.06.2014
Одна из «традиционных» реакций населения на экономические и (возможно) политические проблемы – рост инвестирования в недвижимость. Подтверждение этому постулату мы видим и сегодня: есть и бодрые пресс-релизы компаний, продающих новостройки, о том, что предлагаемые ими объекты покупатели расхватывают как горячие пирожки; и сообщения независимых аналитических служб на ту же тему.
Однако в череде упомянутых выше пресс-релизов обнаружились и те, что пришли от продавцов земельных участков, в т. ч. и без подряда. И это повергло обозревателя «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» в глубокую задумчивость: хорошо ведь известно, что земля – товар «тяжелый», для инвестирования малоподходящий… В общем, решили разобраться: коснулся ли сегодняшний инвестиционный бум и земельных участков тоже?
Оживление, но без крайностей
Опрошенные нами эксперты в целом подтвердили тезис о том, что в последние месяцы наблюдается определенное оживление в данном сегменте. «В посткризисные годы число инвестиционных сделок стало существенно меньше, - отмечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village». – Тем не менее, они есть. У нас и сейчас есть покупатели, приобретающие по 3-4 участка». Эксперт добавляет, что в нынешнем сезоне появились «локальные факторы»: люди, столкнувшиеся с резким падением рубля, стали вкладывать свободные средства в более надежные активы – в том числе и в недвижимость. «В результате, наш план продаж на декабрь-февраль был перевыполнен», - подводит итог Илья Дискин.
«Можно утверждать однозначно, что в период роста курса доллара и евро, неясной ситуации с закрытием банков, многие люди устремились скупать недвижимость – в том числе и загородную, - соглашается Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – Наверное, если быть точными, таких покупателей нельзя признать сознательными инвесторами, играющими на рынке. Покупки совершались, чаще всего, теми, кто их давно планировал и понял, что земля неминуемо подорожает из-за снижения курса рубля. Эта ситуация их просто подтолкнула перевести свои рублевые активы в более защищенную недвижимость».
Есть, правда, одно обстоятельство, никак не позволяющее назвать происходящее на рынке ажиотажем – это разборчивость покупателей. «Никто никуда не торопится, - говорит Максим Рудницкий, директор компании М9LAND. – Поведение покупателей стало гораздо более осмысленным. В условиях жесточайшей конкуренции покупаются недорогие объекты с действующими сетями в построенных поселках. Либо совсем дешево – в поселках с хорошими природными характеристиками и транспортной доступностью. Это на будущее, чтобы построить дом через несколько лет, ближе к пенсии». «Нельзя сказать, что земельные участки активно скупают, но в целом рост спроса отмечен на рынке недвижимости в целом, – замечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - Конечно, в качестве инвестиций в первую очередь рассматривают городские квартиры, спрос на которые довольно стабилен. Затем рассматривают земельные участки и более дорогой вариант – домовладения. Сейчас довольно хорошим спросом пользуются участки эконом класса в ценовой категории до 2 млн. рублей, их покупают под дачное строительство. Как правило они расположены в довольно удаленных районах – около 40-60 км. от МКАД»
…В общем, спрос неплохой – но без истерики, и только на качественное предложение.
Хорошо, когда умеешь…
На вопрос о том, является ли земля хорошим инвестиционным инструментом, наши консультанты дали неожиданно разнообразные ответы. Обнаружились «оптимисты» - их позиция сводится к тому, что вложения в данный актив разумны – всегда и при любых обстоятельствах. Сторонники этой точки зрения ссылались на авторитет Марка Твена («покупайте землю – ее больше не делают!»), а также на тот факт, что земельный участок (в отличие от, к примеру, квартиры или дома) не подвергается амортизации…
Их оппоненты (если не «пессимисты», то, как минимум, «осторожные») говорили о том, что далеко не всякая земля годится для инвестирования. И не каждый человек – к роли инвестора… «Риск инвестирования в земельные участки прежде всего заключается в долгосрочности возврата инвестиций, так уж получается, что большинство девелоперов и лендлордов не уделяют достаточное внимание клиентам инвесторам, а работают исключительно на конечного покупателя, который приобретает землю для строительства и проживания», - отмечает Дмитрий Гузев, коммерческий директор направления загородной недвижимости компании Lion Group.
«Стоимость земли растет не по тем же причинам, что и квартиры в Москве: в земле очень явно выражен фактор места, - отмечает Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». – Ценность участка в некоторых случаях может серьезно вырасти, но может произойти и так, что покупателя не удастся найти. Соответственно, на земельных участках можно заработать в некоторых случаях до 200-300%, но можно не заработать ничего. С квартирами же можно заработать до 15-20% при более очевидных схемах. Где выше доход, там выше риски, это достаточно прямая логика обычного рынка».
«Я бы не сказал, что земля хороша для инвестирования: этот рынок совсем непрозрачен, - подтверждает Александр Водовозов, генеральный директор компании «ТКДом». – В других инвестиционных инструментах инвестор видит открытую статистику сделок, понимает факторы, которые влияют на цены, более-менее оценивает свои риски. А недвижимость – это, по большому счету, «кот в мешке». Так что это инструмент либо для тех, кто привык к рискам и любит адреналин, либо для тех людей, кто в действительности хотят быть не инвесторами, а землевладельцами. До кризиса 2008 года, когда активно люди скупали участки и инвестировали не только в квартиры, но и в земельные участки. Сейчас в большей степени люди покупают участки для себя».
«Недвижимость является достаточно сложным инструментом для инвестиций. При покупке земельного участка или дома, необходимо детальное понимание законодательства в этой сфере, понимание того, что за объект ты покупаешь, наличие у объекта готовой инфраструктуры, коммуникаций и понимание того, как инфраструктура изменится в будущем. Все это помогает правильно оценить текущую стоимость объекта для инвестирования, а также понять его инвестиционную привлекательность, - соглашается Алексей Кутейников, генеральный директор и совладелец проекта ForumHouse. – Простому человеку, который не специализируется на вопросах недвижимости, заработать на земле можно только при глобальном восходящем тренде. Когда же бума нет, играть на ценовых колебаниях удается только профессионалам. Для обывателя, который самостоятельно инвестирует средства, транзакционные издержки будут намного выше потенциального дохода от роста цены».
Портрет идеала
Что можно посоветовать человеку, который все-таки решился инвестировать в землю? Прежде всего, думать не о покупке сейчас (т.е. о том, как замечательно дешево данный объект ему достается), а о продаже потом – о том, кто, когда и зачем купит у него этот актив.
«Важно учитывать характеристики и поселка, и отдельного объекта, - говорит Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate. – Если мы рассматриваем элитный сегмент, то локация – не дальше 30 км от Москвы на престижной трассе (Рублевка, Новая Рига). Если поселок новый, необходимо оценить предыдущие проекты девелопера. Далее – характеристики проекта: востребованная архитектура, высокий уровень благоустройства, наличие всей необходимой (особенно социальной) инфраструктуры поблизости или в самом поселке. Что касается конкретного участка, то очень важно его расположение: домовладения с видом на воду или около леса уходят из экспозиции в первую очередь. Тяжелее всего реализуются участки рядом с въездной группой или вдоль забора. Оптимальная площадь участка для покупателя дорогого жилья – 20-25 соток».
Михаил Кондырев («33 Поселка») обращает внимание на такой важный параметр, как время – через какой период инвестор хочет получить свои деньги назад. «Если этот срок – год, то нужно присмотреться к проектам, которые находятся в высокой стадии готовности, - отмечает эксперт. – Например, поселок «Софринские пруды» близок к завершению: в августе-сентябре будет подключено электричество и централизованный газ. Поэтому, если купить участок летом, то осенью он вырастет в цене примерно на 15-20%. Только надо понимать, что продажа участка потребует некоторого времени».
Тем же, кто готов подождать, продолжает Михаил Кондырев, имеет смысл присмотреться к недавно стартовавшим проектам. В них (разумеется, если строительство будет идти по графику и без проблем) обычно бывает несколько этапов подорожания.
В целом, подвели итог наши эксперты, формулы успешного инвестирования достаточно понятны: меньшие участки (около 12 соток) обладают высокой ликвидностью, наиболее доходные земли находятся у воды, леса и рядом с Москвой…
Сделай сам Традиционное представление об инвестировании – это приобрести нечто, а потом терпеливо сидеть рядом, дожидаясь, пока придет покупатель, согласный заплатить за ваше сокровище более высокую цену. Ничуть не споря с этой моделью (а также горячо соглашаясь, что терпение – это одно из наиболее потребных инвестору качеств), посмотрим с несколько иной точки зрения: а нельзя ли что-то самому сделать с нашим участком? Чтобы повысить его привлекательность?
Лежащий на поверхности ответ – это построить дом. «Разумнее всего будет вложить средства в строительство особняка и дальнейший дизайнерский ремонт, - считает Алексей Коротких (Villagio Estate). – Сейчас на загородном элитном рынке по-прежнему наблюдается дефицит домов с качественной внутренней отделкой». Правда, сразу же уточняет эксперт, ремонт должен быть действительно конкурентоспособным – сегмент и так переполнен неликвидным вторичным предложением. Доходность, по расчетам Алексея Коротких, в данном случае будет такой: приобрели участок за $1 млн., вложили в строительство $300 тыс. и еще $500 тыс. в отделку. То есть суммарные затраты составили $1,8 млн. Реализовать готовый дом можно будет за $2,8 млн. через год.
Необязательно строить дорогой дом, можно: «приобрести участок в ликвидном поселке, построить дом по технологии, соответствующей типу поселка (для постоянного или сезонного – дачного проживания), а затем продать готовый объект недвижимости, так как многие покупатели хотят приобрести готовый к проживанию дом. Подобная инвестиция может принести до 30-50% годовых», - поясняет член совета директоров – управляющий партнер Kaskad Family Борис Цыркин.
Что касается прочих вариантов облагораживания (провести к участку коммуникации, изменить целевое назначение земли на более удобное для строительства и т.п.), то эти меры, по мнению наших консультантов, малореальны для частных лиц. «Все это – дело весьма муторное и неблагодарное, к тому же – дорогое», - подытоживает Илья Дискин («Фламандия eco village»). «Не советую самостоятельно заниматься процессом изменения вида разрешенного использования или категории земли, а также подведением коммуникаций, - говорит Борис Цыркин (Kaskad Family). - Процесс крайне сложный и затратный, поэтому для непрофессионала ожидаемая прибыль очень быстро может превратиться в убыток». «Если человек хочет сделать все своими руками, ему предстоит на собственном опыте пройти путь профессионалов, фактически стать одним из них, - полностью соглашается Михаил Кондырев («33 Поселка»). – На мой взгляд, такую деятельность лучше доверить специалистам, а самому сконцентрироваться на анализе эффективности инвестирования, оставить себе самое приятное и ответственное – выбор и принятие решения».
Резюме от журнала wwwmetrinfo.ru
В целом, согласимся с тем, земля может быть инвестиционным инструментом – получение дохода тут в принципе возможно. Но инструмент этот сложный, тяжелый, требующий от инвестора больших познаний. Так что среднему обывателю, располагающему волею небес некоторыми небольшими (по меркам рынка недвижимости, конечно) суммами – 2-3 млн. руб. – сюда соваться не рекомендуется. Разумнее пойти туда, где все предсказуемо и понятно – например, на рынок типовых новостроек.
Мнения экспертов
Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:
К сожалению, существенная часть участков без подряда (особенно на вторичном рынке) – это участки без коммуникаций, либо участки с обременениями (ЛЭП, газопровод и т.п.). Качественное предложение в основном сосредоточено на первичном рынке. Большинство поселков, в которых продаются участки без подряда с подведенными коммуникациями, сосредоточены в 30-километровой зоне от МКАД. В зоне до 60 км – соответственно, преобладают участки с подведенным электричеством и газом, а далее 60 км – только с электричеством. Впрочем, у нас, в поселках Истринской долины, как правило, коммуникации подведены по максимуму, даже если участки находятся далее 60 км от МКАД.
Еще одна распространенная проблема при покупке участков без подряда в поселках – долгострои на соседних участках либо и вовсе пустующие участки, приобретенные в инвестиционных целях. Диктовать свою волю покупателю, который стал собственником участка без подряда, девелопер по закону не может, обычно в действие вступают рекомендательные меры.
Вообще же, большинство покупок на загородном рынке сегодня – не инвестиционные, и это нормально, поскольку говорит о том, что рынок ориентирован на покупателя, на его потребности. Доля инвестиционных покупок на сегодняшнем рынке – около 10%. При этом как тренд 2014 года можно отметить рост доли инвестиционных покупок в наиболее качественных проектах.
Андрей Уткин, вице-президент, директор регионального развития ГК Fedeco:
Существуют три возможных типа инвестирования в различные виды недвижимости.
Первый тип – ПИФ. Он подходит тем, кто не имеет ни большого опыта, ни достаточных средств, необходимых для вложения в отдельный объект (участок, квартиру и т.д.). Потенциальная доходность земельного актива при среднем уровне риска практически не ограничена. Существует возможность диверсификации, т.к. фонды инвестируют не только в земельные участки, но и другие объекты, не доступные простому смертном, например, в офисные объекты. В данной ситуации инструмент коллективных инвестиций позволяет использовать профессиональные знания и навыки управляющих, в то время как сама конструкция ПИФа имеет определенные налоговые преимущества.
Второй тип – непосредственная покупка земельного участка. Не стоит покупать землю сельскохозяйственного назначения вдали от городской границы в расчёте на то, что внезапно здесь будет построен город. На сегодняшний день ни один из девелоперских проектов строительства жилья на отдалённой территории, подразумевающих возведение новых городов-спутников, пока успешным не был. При покупке земельного участка лучше обратить внимание на развивающиеся посёлки и агломерации вблизи административных центров, что может стать гарантией, что земельный участок в стоимости не только не потеряет, но и возрастёт.
Третий тип – покупка жилой недвижимости в строящемся объекте. Покупка земельного участка может нести в себе риски, благодаря которым инвестор не только не выиграет, но и проиграет, в то время как жилая недвижимость в 9 случаях из 10 принесёт доход. Квартиры эконом-класса небольших площадей останутся ликвидными даже в жёстких условиях кризиса. При отсутствии необходимых средств, не стоит бояться покупать квартиру в другом городе за несколько сотен километров. Самое главное – город должен быть центром роста, развития и притяжения областных мигрантов, где неизменно будет присутствовать необходимость в жилых метрах.
Metrinfo.ru
