Загородный рынок в преддверии лета
05.06.2014
На календарях весну уже сменило лето, а значит, высокий сезон на рынке загородной недвижимости должен быть в самом зените. Однако за последние два месяца мы не так часто слышали о новостях «загородки»: затишье длится и по сей день и прерывается редкими информационными сообщениями.
Тем не менее, в этом сегменте экспонируются и продаются объекты в поселках всех классов недвижимости, заключаются сделки аренды и купли-продажи. Restate.ru опросил экспертов, чтобы узнать, с чем связана неожиданная тишина в «эфире», и как чувствует себя рынок загородной недвижимости на границе весны и лета 2014.
Сезон начался по расписанию
По данным компании IntermarkSavills, весной 2014 года рынок загородной недвижимости находится на ожидаемом подъеме по сравнению с зимними месяцами: количество купленных объектов увеличилось на 70%. Уровень спроса почти не отличается от прошлогодних показателей. С марта бюджет покупки коттеджа вырос на 4%, цены и суммы покупки таунхаусов и участков не изменились.
«Большинство купленных коттеджей располагалось на Новорижском шоссе. Именно здесь сосредоточен большой объем предложения (более половины). Наиболее популярные метражи - 400-500 кв.м (43% спроса), также популярны коттеджи от 700 кв.м. (27% спроса). Средняя стоимость купленного коттеджа составила $ 2,4 млн», - рассказывает директор департамента загородной недвижимости IntermarkSavills Нина Резниченко.
Ротация же объектов на загородном рынке весной 2014 года была незначительной. По данным экспертов, это объясняется стратегией выжидания оптимального момента для начала продаж: в конце прошлого года некоторые застройщики сняли с продажи часть объектов, для того, чтобы за зимний период произвести здесь отделку и весной выставить их на продажу. Такие дома есть в «Барвихе - 21», «Жуковке - 21» и некоторых других поселках. По подсчетам экспертов IntermarkSavills, по сравнению с апрелем 2013 года средний бюджет на покупку коттеджа премиум-класса вырос 9,6%, бюджет на покупку таунхауса не изменился, а средняя цена за сотку для участков без подряда выросла на 19%. Такой высокий прирост цен за сотку объясняется не столько повышением цены, сколько сокращением доступного предложения в поселках премиум-класса, благодаря которому на рынке остались только дорогие участки большой площади.
Средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе составляет порядка $1250 , в бизнес - $2000 , элит на уровне $4600, считают эксперты аналитического центра «ОПИН». Здесь не отмечают никакого роста: по сравнению с концом 2013 года снижение составило в классе «бизнес» и «эконом» в среднем 15-16%. В I квартале 2014 года загородный рынок Подмосковья пополнился 23 проектами всех классов и форматов (включая новые очереди существующих проектов), что на 23% (30 проектов) меньше, чем в I квартале 2013 года, и на 35% (17 проектов) больше, чем в IV квартале 2013 года. Учитывая конъюнктуру рынка, девелоперы стараются выводить на продажу объекты эконом и комфорт-класса, коттеджи и таунхаусы небольшой площади.
Согласны с такой оценкой конъюнктуры рынка специалисты компании «МИГ-Недвижимость». По их данным, наибольшее количество сделок зафиксировано в сегменте эконом-класса, самые популярные направления в этом сегменте - Симферопольское, Горьковское и Новорязанское шоссе.
Иными словами, рынок загородной недвижимости хоть и не переживает период бурного роста, но находится в трендовом движении и явно ожил с зимы прошлого года. Чем же объясняется умеренная активность рынка, в том числе и по продвижению новых или уже экспонируемых объектов? На этот вопрос Restate.ru ответили специалисты отрасли.
Руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков:
Это (относительная тишина на рынке - прим.ред.) связано прежде всего с тем фактом, что рынок загородной недвижимости сегодня меняет свою качественную структуру, а также географию, расширяя границы. В привычном диапазоне до 30 км от МКАД загородные проекты в классическом понимании практически не выводятся девелоперами. А на месте коттеджей, если позволяет статус земли, малоэтажные жилые дома. Главным фактором, определяющим спрос по-прежнему остается транспортная доступность.
Новые проекты в массе своей однообразны по уровню и формату - поселки эконом-класса, представленные участками без подряда, составили 70% нового предложения. То есть реализация территории за счет готовых коттеджей (причем разного класса) минимальна и это скорее остаточные предложения в ранее представленных на рынке проектах. Хотя в премиальном сегменте именно коттеджи составляют основную долю спроса. Загородка движется на встречу спросу и достаточно гибко реагирует на любые изменения. В премиальном сегменте девелоперы зафиксировали валютный курс с целью сохранить спрос.
Коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева:
Обычно сегмент оживает в апреле, в этом году оживление менее заметно. Изменилось настроение людей, в данный момент они не задумываются об улучшении качества своей жизни через приобретение загородного дома.
В конце прошлого года появился такой тренд - вложение в недвижимость для сохранения сбережений, из-за кризиса в банковском секторе и колебаний валюты, а также сложной геополитической ситуации. Многие предпочли вложить деньги в городскую недвижимость. В марте-апреле эта ситуация сохранялась, потом пошла на спад, поэтому загородный рынок немного просел. Люди не задумывались о покупке недвижимости на загородном рынке, основной причиной заключения сделок было желание сохранить свои сбережения. Не стоит забывать и о том, что загородный рынок сезонный и очень резко реагирует на экономические и политические изменения. Сейчас ситуацию кризисной не назовешь - банки работают, предоставляют ипотеку покупателям жилья, но и стабильности на рынке нет.
Управляющий партнер корпорации GOOD WOOD Александр Дубовенко:
Рынок недвижимости вообще и загородной в частности достаточно инерционен. Конечно, спрос немного колеблется в зависимости от курса доллара, от цены на нефть и прочих факторов, но колебания незначительны. В этом году рынок недвижимости получил дополнительные два разнонаправленных импульса.
Первый импульс - это кризис. Он не так очевиден, как в 2008, но определенная стагнация явно наблюдается. Инвестиции не приходят, промышленное производство не растет. Мы себя чувствуем явно хуже других стран БРИК. Второй импульс - «смерть» двух альтернативных «пожирателей» денег. Два основных конкурента загородной недвижимости - это депозиты и зарубежная недвижимость. Пока депозиты были выше инфляции не было смысла покупать что то кроме депозитов. Тем более они застрахованы в АСВ ( пусть до 700 тр). Теперь мы видим что и АСВ не гарантирует ничего. Выплаты могут задержаться, а если рухнет много банков, то АСВ будет выплачивать через год и уже по курсу 60 напечатанных рублей за доллар. Кроме того, ставки по депозитам упали , а инфляция стала расти. Зарубежная недвижимость тоже получила «крымский удар». Из стабильного объекта инвестирования она превратилась в рисковую игру для российских покупателей. Въезд в ряд популярных с т.з. покупки недвижимости стран могут закрыть в любой момент. Сами понимаете, на Новую Ригу въезд закроют с меньшей вероятностью.
В результате у нас рост 25%, но это связано с нашим опережающим развитием; рынок, на мой взгляд, вырос примерно на 15% в рублях, и где то на 6% в натуральном исчислении.
Restate.ru
