Гид по ипотеке: где брать и как не получить отказ?
Алексей Новиков
В последние годы развитие ипотечного рынка двигалось в сторону либерализации требований к заемщикам, достигнув в этом своего рода максимума. Сегодня оформить ипотечный кредит можно всего за два дня – без первоначального взноса и имея на руках всего два документа. Россияне пользуются этой возможностью все активнее. За последние четыре года ипотека стала самым главным доступным инструментом приобретения недвижимости. По нашим данным, за первые три месяца этого года с помощью ипотеки было совершено 42% сделок по приобретению жилья.
Линейка ипотечных продуктов с каждым годом расширяется с учетом особенностей разных категорий заемщиков. Но в любом случае каждому желающему взять ипотеку предстоит серьезная проверка – ведь если клиент перестанет выплачивать долг, у банка вырастет просроченная задолженность, а это моментально ухудшит его отчетность и вызовет вопросы у регулятора. По моей оценке, в выдаче ипотечного кредита сейчас отказывают в среднем каждому десятому потенциальному заемщику.
Как пройти эту проверку на прочность и какие подводные камни могут этому помешать? Для ответа на этот вопрос мы проанализировали предложения по ипотечным программам 30 банков – лидеров рынка и составили подробный гид.
Вилка процентных ставок в исследуемых банках в начале 2014 года колеблется от 11,5% до 15%. Но важно понимать, что после того, как права собственности на недвижимость будут оформлены, ставка может снизиться на 1%. Основные шансы заемщика получить ипотеку определяют пять базовых характеристик.
1. Возраст
На сегодняшний день большинство банков кредитуют клиентов с минимальным возрастом 21–23 года. Причем для мужчин обязательно наличие военного билета, исключением является только Сбербанк. Во многих банках максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита, т.е. когда должен пройти последний платеж, достигает 65 лет независимо от пола. Некоторые банки ставят ограничение в рамках пенсионного возраста – до 55 лет для женщин, до 60 лет у мужчин. Срок кредитования напрямую сказывается на сумме кредита – чем он меньше, тем больше должны быть ежемесячные платежи, соответственно и сумма необходимого дохода.
2. Трудовой стаж на последнем месте работы и общий трудовой стаж
При рассмотрении заявки заемщика банки особое внимание обращают на стаж работы. Если покупатель работает по найму, то трудовой стаж на последнем месте должен быть от трех до шести месяцев, а общий стаж работы – от одного года. Если заемщик – индивидуальный предприниматель или владелец бизнеса, то опыт работы – от одного года. Желательно, чтобы между последним и предыдущим местом работы не было перерывов. При этом банки оценивают и компанию, в которой работает заемщик: сферу ее деятельности, численность сотрудников, дату основания. Однако у каждого банка могут быть свои индивидуальные критерии оценки трудового стажа. Например, в «ВТБ24»: если клиент работает на последнем месте один месяц, но был принят на работу без испытательного срока и общий трудовой стаж составляет больше года, то он может подать заявку на рассмотрение своей кандидатуры. В целом для банков важно, что клиент имеет стабильный доход и сможет выплачивать кредит.
3. Сумма подтвержденного дохода
Сумма подтвержденного дохода – это тот параметр, который непосредственно влияет на размер кредита. Чем выше подтвержденный доход, тем больше сумма кредита, на которую клиент может рассчитывать. Важно, что к рассмотрению принимается не только доход, подтвержденный официальной справкой 2-НДФЛ, но и те средства, получение которых заемщик может заверить справкой по форме банка.
В банках к рассмотрению принимаются следующие документально заверенные работодателем доходы:
доходы с основного места работы, указанного в трудовой книжке;
доходы от предпринимательской деятельности в рамках ИП или юридических лиц (ООО, ОАО и т.д.);
доходы от сдачи в аренду имущества, по которому обязательно должны выплачиваться налоги;
доходы от работы по совместительству, подтвержденной трудовым договором;
доходы от договоров по оказанию услуг.
Чтобы взять кредит на сумму 2 млн рублей сроком на 15 лет (средний срок кредитования) с усредненной ставкой 12,5%, необходимо иметь подтвержденный доход порядка 50 тысяч рублей в месяц, поскольку ежемесячный платеж составит 24,745 рублей. Во многих банках ежемесячный платеж должен занимать не более 50% от общей суммы дохода, тогда как, например, в «ВТБ24», Сбербанке и Газпромбанке соотношение дохода и платежа – 65% и 35%, то есть в рассматриваемой ситуации ежемесячный доход может быть 35–40 тысяч рублей.
Тем не менее сейчас можно оформить ипотеку и без подтверждения дохода. Подобные программы доступны в «ВТБ24», «Банке Москвы», Сбербанке, Транскапиталбанке, DeltaCredit. Однако отсутствие подтверждения дохода в таких ипотечных предложениях компенсируется за счет увеличенного первоначального взноса от 35–40% от общей суммы кредита и процентных ставок, превышающих на 0,5–0,6% средние показатели. Зато для рассмотрения заявки по программе без подтверждения дохода достаточно предоставить заполненную анкету банка, паспорт и второй документ, удостоверяющий личность: водительские права, загранпаспорт, ИНН, СНИЛС. Рассмотрение заявки в таком случае занимает всего два дня.
Если же собственных средств клиента недостаточно для получения необходимой суммы кредита, то возможно привлечь созаемщика по кредиту, доход которого также необходимо подтвердить документально. Как правило, созаемщиками выступают супруг или супруга, близкие родственники, а в некоторых банках и третьи лица, при этом их число не должно превышать трех лиц. Если близкие родственники не являются созаемщиками, они не рассматриваются при оценке заемщика. Но в некоторых банках, например Промсвязьбанке или Инвестторгбанке, обязательно привлечение в качестве созаемщика в лице супруга или супруги – тогда и он или она также берутся в рассмотрение. Связано это с тем, что квартира оформляется в совместную собственность. Можно исключить супруга (или супругу) из состава созаемщиков при предоставлении его согласия на отказ от владения собственностью или брачного договора, где это прописано.
4. Размер первоначального взноса
Не сегодняшний день минимальный первоначальный взнос составляет 10–15% от стоимости квартиры. Также разработаны программы без первоначального взноса, но их крайне мало. Примером может послужить программа без первоначального взноса от ЛОКО-Банка. Если же у клиента нет возможности предоставить первый взнос и программа без него не распространяется на интересующий его объект, то можно получить кредит при предоставлении в залог другой имеющейся недвижимости, стоимость которой должна быть на 20–30% больше, чем кредитуемой.
Помимо первоначального взноса при оформлении ипотеки у заемщика могут возникнуть дополнительные расходы по оплате:
комиссия за услуги банка, которая чаще всего взимается коммерческими банками единовременно при выдаче кредита и не превышает 1–1,5% от суммы кредита;
комиссия за перевод денег на счет застройщика, но она не более 2000 рублей;
страхование.
5. Наличие текущих обязательств
Если у заемщика на момент подачи заявки есть какие-либо кредиты и кредитные карты, то текущие обязательства могут повлиять на размер одобренного кредита. Это связано с тем, что при расчете ипотеки сумма ежемесячного платежа по действующим кредитам вычитается из суммы подтвержденного дохода.
Существует ошибочное мнение, что если у клиента есть кредитная карта, но он ею не пользуется, то она не считается за кредит. Это неверно, поскольку даже если карта не была активирована, клиент может в любой момент ею воспользоваться, а значит, это потенциальная финансовая нагрузка на его бюджет, которая должна быть учтена при расчете ипотеки.
Дополнительные факторы
Также, принимая решение о выдаче кредита, банк может учесть:
наличие на иждивении несовершеннолетних детей, инвалидов и т.д.;
судимость;
дополнительные затраты на проживание, например на съем жилья.
Наличие любого из этих ограничений может стать основанием для отказа в предоставлении ипотеки. Информация по судимости, иждивенцах и дополнительных расходах указывается самими заемщиками в анкете, при этом они соглашаются на использование своих личных данных. Служба безопасности банков, в свою очередь, проверяет информацию о судимости заемщика, в паспорте можно проверить наличие несовершеннолетних детей, но сведения о съеме квартиры банк не может проверить фактически никак.
Прогноз на конец 2014 года
В дальнейшем можно ожидать продолжения роста числа ипотечных сделок, но уже меньшими по сравнению с предыдущими годами темпами. Они замедлятся под влиянием нестабильной макроэкономической ситуации и ожидаемого повышения процентных ставок в среднем на 0,5%. Так что если вы собираетесь брать ипотеку в ближайшие годы, – важно не упустить момент.
