Земельный рынок: есть что купить
20.05.2014
Земельный рынок традиционно закрытый и крайне неоднородный. Но некоторые тенденции просматриваются — он становится более цивилизованным.
Оптом востребованы площадки под жилые комплексы, для индустриальных парков или ритейла. На землю под коттеджные поселки спроса нет. В розницу хорошо идут участки без подряда (УБП), и ряд игроков поставили на поток «антикризисное решение» продавать не тронутую строительной активностью землю. Другие делают ставку на проекты с квартирами и/или таунхаусами.
Нет сигналов
«Сразу после кризиса 2008 г. денежные потоки направлялись именно на приобретение участков оптом и в розницу, основные игроки считали это направление перспективным, — вспоминает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании “Миэль — загородная недвижимость”. — Сейчас сегмент из лидеров переместился в аутсайдеры и продолжает откатываться назад». У «Миэля» «достаточно много предложений по земельным участкам. Но спрос на них незначительный», признает Яхонтов.
«Оптовый сегмент сильно пострадал, сделки чаще всего носят единичный и точечный характер, продажа совершается под конкретный проект. Приобрести землю не проблема: предложения на сотни тысяч гектаров, земля в достатке у всех ключевых игроков», — говорит Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate.
«Рынок оптовых земель (от 10 га) остановился в Московской области полностью, — категоричен Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации Good Wood. — Новые делевелоперы не хотят покупать землю под коттеджные поселки — ждут кризиса. Нет желающих заплатить несколько миллионов долларов за участок». «Нет никаких внешних индикаторов или сигналов с других рынков, например финансовых, что можно снова инвестировать в загородную недвижимость. Поэтому и сделок не наблюдается», — поддерживает его Александр Водовозов, гендиректор «ТКДом».
Новые поселки если и выводятся, то либо в партнерстве с лендлордами, либо самими лендлордами, считает Дубовенко. «Они вынуждены участвовать в совместных проектах с девелоперами, получая в среднем 20% от возводимой площади», — говорит Иван Матюшин, руководитель департамента продаж компании «Астерра».
В числе крупнейших землевладельцев опрошенные «Ведомостями» эксперты называют банк «Развитие-столица», «Промсвязьнедвижимость», «Вашъ финансовый попечитель», «Маршал», «Абсолют», Coalco, «Ист лайн», ОПИН (список Villagio Estate), RDI, «Платину», «Знак», «Красивую землю», «Комстрин», GledenInvest, «Деймос», Межрегиональную девелоперскую компанию (МДК), «Свою землю» (перечень «Гео-девелопмента»). В RDI к наиболее крупным причисляют также «Родные земли», Kaskad Family, компании «Красивая земля», «Славенка», «Гринга», «Вектор инвестментс», Rodex Group и др. Всего около 30 крупных лендлордов, уточняет Максим Лещев, гендиректор «Гео-девелопмента».
«Из продавцов активность сейчас проявляют “Абсолют”, RDI, немного МДК, — говорит Лещев. — Но если место хорошее, находится близко к Москве, то придет девелопер, инвестор и сам проявит бурную деятельность — купит, предложит форму [сделки] и т. п.». По его словам, есть также те, кто активно и системно создает поселки, — это «Финансы и недвижимость», «Своя земля». Но в целом, отмечает эксперт, продавцы пассивны: «Обладая таким земельным банком, такими качественными территориями, несложно озадачить самого себя созданием того или иного девелоперского проекта. Технологии, возможности, партнерство — в открытом доступе, но активных крупных продаж нет».
В планах RDI — развивать портфель за счет новых очередей строительства. В ближайшие два года планируется вывести на рынок нескольких новых жилых проектов на юге и юго-западе области. Кроме того, компания разрабатывает проект сельскохозяйственного кластера на территории «новой Москвы», проект тематического парка в Ленинском районе, поделился ее коммерческий директор Дмитрий Власов.
У Villagio Estate около 250 га «будет отдано под новые проекты». «В частности, в этом году мы планируем вывести два поселка разных форматов, — сообщил Коротких, добавив: — Планов по дальнейшему приобретению земельных активов не отрицаем».
В управлении у группы ПСН в Московской области более 40 000 га, сообщила Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы. «В основном мы сдаем землю в аренду сельскохозяйственным производителям (Лотошинский, Сергиево-Посадский и Шаховской районы), а также промышленным предприятиям. На территории Солнечногорского района планируем заниматься реализацией масштабных проектов», — добавила она.
Запрос на качество
«Четко вырисовывается стремление к качественным площадкам. Взгляд и крупных инвесторов, и розничных потребителей фокусируется на правильных местах, количество которых объективно уменьшается», — добавляет Лещев. Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу LandService, перечисляет требования к участкам: «Нужная категория и вид разрешенного использования, наличие согласованных техусловий на инженерные коммуникации, а также въездов/выездов на прилегающие улицы и магистрали». Покупатели, по ее словам, не хотят тратить время на последующую подготовку участков, замораживая на этот срок значительные средства. Проблема в том, что многие собственники пока не готовы на дополнительные издержки, которых такая подготовка требует, и это, по мнению эксперта, также влияет на динамику сделок. «В условиях, когда отсутствует генплан развития “новой Москвы”, изменился порядок смены вида разрешенного использования в Московской области, количество готовых к застройке площадок существенно меньше спроса», — говорит Яхонтов.
«Пользуются повышенным спросом проработанные с инженерной точки зрения участки под многоквартирную жилую и комплексную застройку в пределах 30 км от МКАД, а также участки промышленного и коммерческого назначения на основных транспортных магистралях площадью от 0,5 до 10-15 га», — делятся в ОПИН. «Желающих подобрать объекты от 3 до 10 га на расстоянии до 35-40 км от Москвы довольно много, каждую неделю появляется по два новых запроса [на участки под многоэтажную застройку], — рассказывает Эвелина Ишметова. — Основные застройщики давно работают напрямую с местными администрациями, более мелкие игроки пытаются получать земли на вторичном рынке или входить в долю / инвестировать в проекты крупных стабильных компаний (если те позволяют)». В «Гео-девелопменте» подтверждают: «Этот рынок в тренде, квадратные метры покупаются, и рынок далек от насыщения». «Рынок малоэтажных жилых комплексов будет в течение следующих пяти лет расти особенно активно. Но при возрастающей конкуренции в этом сегменте все будут играть в будущем на понижение», — прогнозирует Максим Лещев.
«Каждый предыдущий год для продавцов был более прибыльным. Спрос практически не меняется, а предложения стало в разы больше», — констатирует Эдуард Бобровский, гендиректор компании «Оазис» (специализируется на розничных продажах участков, входит в ГК «Гео-девелопмент»). По мнению Ивана Матюшина, ежегодный прирост предложения земли — 10-15%, но в денежном выражении рынок растет лишь на 5-8%. «Увеличение предложения при неизменной емкости рынка вынуждает девелоперов снижать цены и увеличивать скорость продаж», — комментирует он.
Наиболее динамичное развитие рынок большой земли получил в пределах будущей ЦКАД, считает Илья Терентьев, гендиректор «Земера». «Наши специалисты зафиксировали с начала года увеличение интереса к оптовой земле. Количество звонков удвоилось. Спрос на земли промышленности — на 1-м месте, далее — земли под высотное строительство, замыкают тройку участки под малоэтажные комплексы», — говорит он.
Частный сектор
Те, кто «работает с населением», как всегда, остро чувствуют начало сезона. «Весенняя волна самая яростная, начинает активно происходить фотосинтез — люди стараются с “зеленью” быстро расстаться, ищут, что бы купить. Продавцы отвечают им определенной активностью», — описывает Александр Водовозов. Первые четыре месяца 2014 г. показали неплохие результаты, у нас рост на 25-30% относительно прошлого года, доволен результатами продаж в эконом- и бизнес-классе Дубовенко. RDI в проекте «Природный парк «Каменка» (УБП на Киевском шоссе, 25 км от МКАД) в I квартале продала в 3 раза больше УБП, чем в IV квартале 2013 г.
В I квартале в активной продаже находилось примерно 42 000 участков (42 283, по подсчетам Villagio Estate) в 494 поселках. Вышло 11 новых проектов, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года, сообщила Татьяна Тикова из ПСН. По данным RDI, в I квартале 2014 г. каждая четвертая сделка приходилась на УБП, говорит Дмитрий Власов. Самый ходовой товар — 10 соток, на них приходится почти половина сделок, а наиболее востребованный бюджет — в пределах 2-4 млн руб. за участок, добавляет он. Средний бюджет покупки в начале года составил 3,6 млн руб. за 12,5 сотки, по данным RDI.
В Villagio Estate и ПСН среднюю стоимость участка оценивают в 2,6 млн руб. Цена сотки снизилась на 9,4% по сравнению с IV кварталом 2013 г., по данным ПСН. По данным RDI, в I квартале сотка без подряда стоила в среднем 300 000 руб.
По данным Villagio Estate, самый большой участок на продажу находится в 140 км по Новой Риге — 2,34 га за 4,7 млн руб. Дешевле всего обойдется покупка 7 соток в дачном поселке на 72-м км Ярославки — 62 000 руб. (без коммуникаций). Самый дорогой объект расположен в поселке на 9-м км Рублевки: 119 соток (с полным набором коммуникаций) предлагаются за 398 млн руб. По прогнозам аналитиков RDI, в течение 2014 г. цены на УБП могут вырасти на 7-10%, а в поселках без подведенных коммуникаций — на 10% подешеветь.
Земля и люди
По подсчетам ПСН, в 2013 г. было продано 11 000 УБП. В I квартале 2014 г. — 2300 (на 9,5% больше аналогичного показателя 2013 г.). «Средний темп продаж в поселках постепенно сокращается — рынок насыщается этим продуктом. Но девелоперы пока продолжают видеть в УБП некую панацею от всех проблем и не задумываются над эффективным развитием массового коттеджного формата», — говорит Татьяна Тикова.
По оценке Ильи Терентьева, на УБП сейчас приходится более 65% загородного рынка (оценки большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов близки или чуть скромнее. Например, в ПСН считают, что на УБП приходится 64% от общего предложения и 51% от объема сделок). И сегмент этот, по его словам, «медленно, но приближается к очередной стадии качественного развития». Крупные ленд-девелоперы разработали и применяют стандартные схемы для создания внутренней инфраструктуры, коммуникаций, взаимодействия с собственниками, финансирования, пошаговой реализации проекта и т. д., описывает это развитие Сергей Мазенков, гендиректор компании «Родные земли». По его словам, это оптимизирует затраты и дает возможность сделать конечный продукт максимально доступным для клиентов. По оценке Мазенкова, ежегодно предложение УБП увеличивается на 15-22%, стоимость участков — на 10-15%. «Родные земли» сообщали о планах увеличить количество сделок в 2014 г. на 40-45% до 1750 проданных участков в год. «УБП — это продукт, который пришел всерьез и надолго, — утверждает Терентьев. — Сейчас уже семь профессиональных девелоперов занимаются реализацией таких проектов в Московской области». Иван Матюшин, напротив, предполагает, что в ближайшие годы будут более интенсивно развиваться другие бюджетные форматы. «На 10-15% в год рынок таунхаусов и малоэтажного жилья будет отвоевывать свою долю рынка. Сейчас покупают для себя, на заемные средства и хотят готовое жилье», — поддерживает коллегу Александр Водовозов.
«Рынок УБП имеет очень низкий порог входа. Пока это товар № 1 только потому, что постоянно выходят новые покупатели, у которых опять есть деньги только на то, чтобы купить землю и лишь потом задумываться о строительстве дома. Но по большому счету это путь в никуда, — рассуждает Водовозов. — Выбирая УБП, люди не думают про макроэкономическую ситуацию, их беспокоят два вопроса: место и финансовые возможности. Самые умные думают о том, как будет выглядеть транспортная ситуация через пять лет. УБП — слишком рваный, неструктурированный рынок. Там есть как интересные надежные игроки с хорошей концепцией, которые продают надежный продукт с коммуникациями, так и те, кто продает кусок земли с обещаниями. А на рынок за УБП приходят люди в основном с самым малым опытом участия в таких сделках».
Такое ценообразование
Максим Лещев, гендиректор ГК «Гео-девелопмент»:
— Если на дальние земли мы видим колоссальные скидки, то на ближние могут быть большие наценки. Стоимость земли, близкой к Москве и попадающей в зону интересов, порой дорожает на 20-30%. В одном и том же месте земля может стоить и $100, и $10 000 за сотку. Цены на участки, разделенные только забором, могут отличаться в 5 раз. Стоимость сильно зависит от внешних факторов: коммуникаций, транспортной доступности, наличия железной дороги рядом, болотистости, разрешенного вида использования, от возможности использования территории в принципе — таких составляющих много.
«Ведомости»
