Садовые товарищества: без права на будущее?
2008-07-28, 10:44:00
На протяжении многих лет стать хозяином участка земли за городом можно было, лишь вступив в садоводческое товарищество или садовый кооператив. Советская эпоха и распределение земельных участков "от предприятия" давно в прошлом, но такие понятия, как "шесть соток" и "фазенда", все еще очень актуальны…
"Товарищей" становится все меньше
По информации аналитиков "МИАН – агентство недвижимости", доля предложения дачных строений, расположенных в поселках и садовых товариществах, в общем объеме рынка загородной недвижимости не превышает 5–6%. Причем с каждым сезоном таких предложений становится все меньше. "По итогам мая 2008 года объем этого рынка составил около 960 объектов, что почти в 2 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года", – говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости "МИАН – агентства недвижимости".
С чем это связано? Сегодня у покупателей новые стандарты качества, и в них никак не вписываются покрытые рубероидом деревянные домики с душем "во дворе". Но именно таких строений в любом товариществе больше всего. А если вспомнить, что домики эти строились много лет назад и нередко самими же дачниками, картина станет совсем уж непривлекательной.
Маленькие наделы – шесть-восемь соток – когда-то казались огромными владениями, а сегодня такое количество земли порой вообще неприемлемо для жизни большой семьи. К этому следует добавить узкие, подчас не заасфальтированные дороги, неудобные въезды на участки, "разношерстные", порой крайне неэстетичные, строения, стоящие вплотную друг к другу, отсутствие инфраструктуры – как правило, она ограничивается одним продовольственным магазином с весьма небогатым ассортиментом.
И тем не менее дачники не спешат расставаться с землей. Люди, которые когда-то получали участки в садовых товариществах и кооперативах, сегодня в основном уже на пенсии, и любимая "фазенда" является важной частью их жизни. Их наследники также не видят причин выставлять на продажу пусть не самый престижный, но постоянно растущий в цене земельный участок.
"Мы унаследовали земельный участок, который свекор получил от своего НИИ в конце 1980-х годов. В 2005 году участок площадью 6 соток без жилого дома, расположенный в Истринском районе Московской области (менее 50 км от Москвы) стоил около $6 тыс. Когда мы "прикинули", во что обойдется строительство и оформление всех необходимых документов, решили землю продать. Однако вовремя одумались, и в итоге только выиграли. Все процедуры по оформлению земли в нашу собственность обошлись в 30 тыс. руб. Столько же – услуги наемного риелтора. За строительство дачного дома (одноэтажный, двухкомнатный щитовой 5 х 7 кв. м, обшитый сайдингом) и работы по благоустройству участка мы заплатили $8 тыс. в 2006 году и еще $5 тыс. в 2008 году. Сегодня цена нашего дома составляет, по оценкам риелтора, около $80 тыс. Стоимость земли примерно такая же", – рассказывает Ирина Федосеева, член товарищества "Садовод".
"Средняя стоимость квадратных метров дачных строений по итогам мая составила около $1245. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – около 43%. Средняя стоимость объекта дачного строительства – $80–90 тыс. За эти деньги сейчас можно купить деревянный (реже кирпичный) дом площадью 50–70 кв. м на участке от 6 до 8 соток на расстоянии 40–60 км от МКАД", – говорит Светлана Кондачкова.
Таким образом, все бытовые неудобства имеют и другую сторону – приводят к тому, что дачи в товариществах стоят намного дешевле домиков в современных коттеджных поселках. Причем важно и то, что здесь "торг уместен": приобретая дачу у частного лица, вы вполне можете "сбить" первоначальную сумму, тогда как с расценками на коттедж, предлагаемый застройщиком, не поспоришь.
Два названия – существенная разница
Привлекательными, на первый взгляд, является также невысокая цена обслуживания садового домика и такая форма управления, как товарищество. Прежде чем рассказать о нем подробнее, заметим, что следует различать садовые товарищества и кооперативы.
Между ними целый ряд различий, в том числе и по количеству земли: площадь участков в садовых товариществах не превышала 6 соток, а кооперативные угодья могли доходить и до 15.
Однако основным различием, которое следует иметь в виду потенциальным покупателям дачной земли, является тот факт, что "члены садоводческого кооператива имеют только паи и доли. Границы земельных участков документально нигде не зафиксированы. Это значит, "покупая" землю в кооперативе, невозможно получить ее в собственность и, соответственно, передавать в дальнейшем по наследству. В садовом некоммерческом товариществе, наоборот, каждый член владеет конкретным земельным участком. Покупатель впоследствии подписывает договор купли-продажи именно земельного участка, а не пая, как в первом случае, с последующей государственной регистрацией договора и перехода права собственности. Таким образом, правильно оформив все документы и выполнив все необходимые процедуры, вы реально становитесь собственником земельного участка", – поясняет Максим Бородыня, главный операционный юрист компании "Бергер и Партнеры".
Узнать обо всех юридических тонкостях владения дачным участком можно, изучив закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 №66-ФЗ.
Платить никто не хочет
Функционирование загородных поселков всегда было организовано именно в форме товариществ, во главе которых находились сами же дачники, избранные общим голосованием.
Главная особенность такой формы заключается в следующем: каждый член товарищества имеет возможность влиять на все связанные с эксплуатацией и управлением его личной и общедолевой собственностью вопросы, в том числе и финансовые. Работа таких объединений регламентируется только уставом, который принимается на голосовании всеми дачниками.
Все без исключения товарищества функционируют за счет членских взносов, которые могут взиматься с дачников с разной периодичностью (раз в год, полгода, квартал). Эти деньги идут на содержание и оплату работы правления: зарплата председателя, бухгалтера, сторожа, закупка расходных материалов (канцелярия, компьютерные программы и т. д.), оплата содержания счетов в банке. В них также могут быть включены расходы на уплату налогов, потребление электроэнергии, вывоз мусора, уборку дорог, очистку коммуникаций и т. д. Иногда данные расходы рассчитываются и оплачиваются отдельно.
Размер членских взносов зависит от конкретных условий в том или ином товариществе. Но в среднем по Московской области дачники ежегодно выплачивают 3000-4000 руб. (в эту сумму включены все расходы). Могут быть и целевые взносы, которые идут на выполнение какой-либо определенной задачи: строительство дороги, ремонт коммуникаций и т. д.
Безусловно, приятно сознавать, что любой из членов товарищества имеет право влиять на ход событий, требовать отчет о расходовании средств, контролировать действия правления. Однако, чтобы реализовать эти возможности, необходимо потратить много времени, вникая в суть различных вопросов, посещая планерки и собрания… И, честно говоря, не каждый ради этого готов пожертвовать дачным отдыхом.
"Всем приятно чувствовать свою самостоятельность, но дельных предложений практически не поступает, все наши обсуждения, как правило, сводятся к вопросу о том, как сократить расходы, – рассказывает Виктор Иванович Макаричев, председатель дачного кооператива "Садовод". – Тем не менее, мне кажется, товарищества и кооперативы проработают еще долго".
"Перестройка домов и покупка смежных наделов земли наблюдается в основном в тех садоводческих товариществах, которые выделяются теми или иными особенностями в месторасположении (например, на престижном направлении, в небольшой удаленности от МКАД) или окружающем ландшафте (лесные зоны, водоемы). Конкурентное давление пока ощутимо только по Рублево-Успенскому шоссе, особенно в радиусе до 5-10 км от Москвы. В дальнейшей перспективе это неизбежно на других шоссе западного, а также юго-западного направления, где планируется строительство мега-поселков", — говорит Светлана Кондачкова.
Но пока что дачные дома в садовых товариществах и кооперативах остаются альтернативой дорогим коттеджным поселкам. И могут даже превосходить их по ряду показателей, если находятся в живописных местах. Но, выбирая такой дом, следует помнить и о существенных недостатках этого вида загородной недвижимости.
Екатерина Макурина
// Собственник
