ИПОТЕКА "ПО-БЮРГЕРСКИ": КВАРТИРЫ В АВСТРИИ И ГЕРМАНИИ
Две самые крупные немецкоговорящие страны – Австрия и Германия – традиционно привлекают многих россиян своим типично европейским бюргерским стилем жизни и природной красотой Северо-Германской низменности и Восточных Альп. С этими странами, несмотря на сложные моменты в истории, у России давняя культурная и ментальная связь. Поэтому среди тех, кто намерен приобрести недвижимость в Европе, Австрия и Германия стабильно являются наиболее популярными. Например, в 2009г. российские инвесторы вложили в жилую и коммерческую недвижимость в Германии около 520 млн евро. По словам главы немецкого агентства GerRus Baufinanzierungsberatung Дмитрия Кегелеса, рынок в этой стране сегодня остается одним из наиболее интересных объектов для денежных инвестиций. Несмотря на поразивший весь мир кризис ликвидности, немецкий ипотечный рынок продолжает успешно развиваться.
Кредиты по-венски
Возможность приобрести жилье в ипотеку в Австрии появилась у россиян относительно недавно. И сейчас этот процесс сопряжен с некоторыми ограничениями. Местное законодательство максимально исключает возможность спекулятивных сделок на рынке недвижимости, строго следит за целевым использованием объектов, запрещает изменение их назначения. Поэтому для того, чтобы покупка объекта была признана действительной, необходимо заручиться разрешением на приобретение недвижимости от властей, обосновав цель покупки – например, намерение учиться в австрийском вузе. Как говорит международный координатор недвижимости компании Alemar Group Ltd Георгий Шаманиди, при покупке жилья в Австрии следует обратить внимание на то, что в законодательстве каждой из девяти федеральных земель страны имеются свои особенности в отношении его приобретения нерезидентами. Однако есть основные правила, которые актуальны во всех случаях. Так, выбрав объект, покупатель должен юридически оформить предложение покупки по оговоренной с продавцом цене, которое подписывается владельцем. После этого есть неделя для отказа сторон от сделки. Срок оформления данного разрешения может занять до шести месяцев со дня подачи документов. "Необходимо также учесть, что покупка недвижимости влечет за собой дополнительные расходы, которые в среднем составляют 10% от стоимости объекта", – добавляет Георгий Шаманиди. – Это налог на покупку дома/квартиры или участка (3,5%), регистрационный сбор (1,1%), маклерская провизия (3% + НДС), расходы на нотариуса или адвоката (1–2% +НДС).
При этом у граждан РФ есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Он здесь предоставляется на срок 15–20 лет, по ставкам от 3,5%. Доля собственных средств заемщика составляет 50%. Приобретаемая недвижимость становится залогом в банке. Для оформления ипотеки необходим пакет документов, в который входят действующий загранпаспорт и его ксерокопии, персональные данные покупателя, копия подписанного договора-купли продажи, описание объекта и мотивации покупателя, документы, подтверждающие платежеспособность (справка из банка и пр.).
Наличие в собственности объекта недвижимости в Австрии может стать основанием для получения вида на жительство в этой стране.
Ипотека и немцы
За 2013г. цены на недвижимость в Германии, по некоторым оценкам, в среднем по стране выросли на 4%, а в течение последних четырех лет она подорожала на 25%. "Стабильность и практически полное отсутствие инвестиционного риска делает немецкую ипотеку очень привлекательной для россиян", – утверждает Дмитрий Кегелес из GerRus Baufinanzierungsberatung. В год услугами только этого агентства пользуются до полусотни российских клиентов, приобретающих недвижимость в Германии в ипотеку. Причем если до 2012г. по ипотеке приобретали в основном жилье, то с прошлого года тренд изменился в сторону коммерческих объектов (супермаркетов, мини-отелей). Георгий Шаманиди из Alemar Group обращает внимание, что с 1 января 2014г. в Германии изменился налог на покупку недвижимости, причем дифференцированно по разным регионам. И если в Берлине он повысился до 6%, в Баден-Вюртемберге – до 5%, то в Баварии и Саксонии сохранился на уровне 3,5%. При этом Бавария и Баден-Вюртемберг – самые богатые земли Германии.
Проценты по ипотечным кредитам, выдаваемым на любую недвижимость в этой стране, составляют около 3–4% годовых. Доля банков, самостоятельно напрямую выдающих кредиты нерезидентам, весьма невелика – меньше 1%. Как правило, финансовые учреждения пользуются услугами ипотечных брокеров. "Поэтому мы можем без боязни потерять клиентов назвать самые крупные финансирующие ипотеку банки: HypoVereinz Bank, Dresdner Bank, Münchener Bank", – говорит Дмитрий Кегелес. При этом условия ипотечного кредита у всех практически одинаковые, за исключением процентной ставки, в которую банки каждый по-своему закладывают те или иные условия. Однако в общем плане эти условия следующие. На покупку объекта нерезидент должен иметь примерно 60% собственного капитала, включая примерно 10% на дополнительные расходы. Соответственно, максимальный размер кредита – 50% от стоимости объекта. Базовый пакет документов: справки, подтверждающие доход (например, от работодателя и 2-НДФЛ) и наличие собственного капитала, копии паспорта. Документы по объекту (предоставляет продавец) нужно представить банку сразу с запросом на кредит. После подачи всех необходимых документов в течение 4-6 недель банк присылает уже утвержденный и подписанный кредитный договор. После этого сделка покупки заверяется нотариально и там же, у нотариуса, оформляется ипотечный залог для банка.
После соблюдения всех условий, прописанных в нотариальном договоре, нотариус присылает подтверждение на оплату, покупатель переводит деньги и вступает в права владения.
Фото: Depositphotos/fantazista
