ЗЕМЛЯ В ИПОТЕКУ: БАНКИ НЕОХОТНО КРЕДИТУЮТ ПОКУПКУ УЧАСТКОВ
Исторически ипотека возникла, прежде всего, как залог земельных участков, однако впоследствии этот вид кредитования стал менее популярным. Сегодня ипотечный кредит на покупку земли под ее залог взять уже гораздо проще, чем раньше, однако все равно его оформление может доставить покупателю головную боль.
Скромный рынок
"В развитых странах заемщик, отдающий банку в залог земельный участок, является одним из самых интересных и перспективных. Все дело в самой сущности земли как актива с конечным количеством предложения на рынке, изменениям подвержен только спрос. Таким образом, перспективы долгосрочного инвестирования в земельные участки выглядит действительно выгодно", - говорит аналитик инвестиционного холдинга "ФИНАМ" Антон Сороко. Таким образом, банк обеспечивает себя высококачественным залогом, что дает ему возможность предложить заемщику более выгодные условия кредитования.
В России этот вид ипотечного кредитования пока развит намного слабее, в частности, из-за низкого спроса на вторичном рынке земли. Кроме того, его развитие сдерживает отсутствие единой системы оценки земельных участков, а часто применяемый в других подгруппам метод аналогов, здесь может приводить к совершенно неверным выводам, что осложняет банкам работу с такого вида залогами.
Впрочем, несмотря на весь скепсис, в России взять кредит на покупку земельного участка под его залог можно. "Особенности программ банков зависят от целей приобретения земли. Например, земельный участок может приобретаться с целью инвестирования, для строительства на нем индивидуального жилого дома, дачи или садового домика, для производства, хранения или первичной переработки сельскохозяйственной продукции", - говорит Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. По ее словам, все это влияет как на список документов, так и на условия кредитования.
Механизм работы
Перечень документов для получения ипотечного кредита устанавливается кредитором зависимости от целей приобретения земельного участка. "При покупке земельного участка можно обратить особое внимание на то, каким образом осуществлялся первичный учет данного земельного участка и на основании какого правоустанавливающего документа он является собственностью у самого первого владельца. Если земельный участок приобретается за счет кредитных средств, банк обычно проводит такую проверку - андеррайтинг", - говорит Мария Полякова. В случае сомнения в законности оформления права собственности на участок первоначальным владельцем банк может потребовать застраховать риск потери права собственности или рекомендовать отказаться от приобретения такого земельного участка. Также стоит обратить внимание на наличие сервитута на земельный участок, не находится ли он в водоохранной зоне и т. д.
На практике основная проблема, с которой сталкивается покупатель на рынке участков без подряда, заключается в том, что продавец может быть не готов раскрывать всю сумму сделки и стремится провести ее "в черную". В таком случае в договоре указывается минимальная сумма, например, сам участок оценивается в 100 тыс. рублей, а остальные выплаты указываются как стоимость подключения коммуникаций. Наиболее часто такая практика встречается на востоке Подмосковья в наиболее доступном сегменте. В таком случае получить ипотечный кредит на покупку такого участка просто нельзя. Если продавец работает "по-белому", то чаще всего он сразу указывает, что поселок аккредитован в конкретном банке — это означает, что заемщик может серьезно сэкономить себе время, так как у банка есть уже все документы по этому проекту, но вынужден обращаться именно к конкретному кредитору. Одним из лидеров в этом сегменте, как и в ипотеке в целом остается Сбербанк, готовый выдавать кредиты на покупку земельного участия на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 15%. Однако выдают такие кредиты и менее крупные банки. Например, АК "Барс" предлагает кредит на покупку земельного участка стоимостью от 300 тыс. руб. сроком до 20 лет, при этом первоначальный взнос составляет всего 20%. В зависимости от сроков и условий кредитования ставка может варьироваться от 11,9% до 14% годовых.
Алексей Лоссан
Фото: Depositphotos/viknik
