Рынок дач и участков СНТ в разрезе «психоанализа». Проблемы дачников ...
Мое мнение: анализировать рынок дач и участков СНТ (садоводческих некоммерческих товариществ) Подмосковья без понимания ментальности самих дачников, их отношения к земле и к своей собственности, даже если она не зарегистрирована, нельзя!
Сначала разделим на категории участников земельных отношений: есть дачники и есть садовые товарищества.
Если брать проблемы дачников, то я наверное особо выделила бы сегодня земельные споры, которые разгораются по мере развития рынка все больше и больше.
А если брать проблемы юридического лица, то я бы вот здесь выделила, и об этом поговорила бы подробнее, во-первых, даже не правовой нигилизм именно СНТ как коллективного юридического лица, хотя он здесь присутствует в полной мере. Это уже как бы прошедшая стадия, а скорее всего, отрицание закона как такового среди садоводов и дачников.
Во-вторых, я бы выделила проблемы, связанные с энергоснабжением и налогообложением. Потому что, то есть это проблема, вот именно юридического лица, они обусловлены тем, что это СНТ, это некоммерческая организация, надлежащим образом зарегистрированная. А как только у нас юрлицо возникает, то у нас сразу возникают какие-то обязанности по отношению к государству. Но ни садоводы, ни их председатели очень часто этого не понимают. И они не понимают, почему налоговый орган штрафует их за то, что они что-то вовремя не сделали.
Они не считают себя обязанными вообще что-то делать вовремя. «Ну, мы же не знали», - как они говорят. А закон-то нарушают. Поэтому вопрос энергоснабжения, он стоит очень остро, потому что, кроме того, что садоводы платят за потребленное электричество по тарифу, который для городских жителей с газовыми плитами. То есть самый дорогой тариф для категории «население».
Они не понимают почему так, они считают что они живут на землях сельхозназначения, то есть они не живут там, а временно находятся, временно пребывают. «У нас же не город. Почему у нас тариф городской?». Проблема эта существует, но… Вот в Ярославской области проблему решили. И кроме того, так как договор энергоснабжения заключен с юридическим лицом, то это юридическое лицо еще обязано нести бремя содержания своих сетей, которое выражается в необходимости оплаты потерь, а энергоснабжающие организации к сожалению очень редко идут на заключение прямых договоров с конкретным садоводом. В принципе, вот эти вот мелочи на самом деле лучше убрать, потому что они очень спорные, очень сложные для восприятия.
СНТ перешло на упрощенную систему налогообложения и ОКВЭД у них основной вид экономической деятельности, указанный в эксплуатации нежилого фонда, но налоговый орган считает, что те платежи, которые садоводы вносят в кассу за электроэнергию, в кассу СНТ - они облагаются НДС восемнадцати процентным, как прибыль.
Кроме того сейчас очень много конфликтов, которые связаны с тем, что правление действует не всегда правомерно, ну, скажем, в половине случаев, действует неправомерно. Они считают для себя возможным продавать земельные участки, которые им не принадлежат. То есть фактически это чистая 159-я статья уголовного кодекса, это мошенничество. И у нас очень много возникает проблем, когда садовод, который имел старое свидетельство, или даже новое свидетельство, но не приезжает, через какое-то время видит с удивлением, что на его участке стоит чей-то чужой дом. И тогда соседи начинают судиться. То есть вернее собственник начинает судиться с тем, кто захватил его земельный участок.
Естественно, у нас право на недвижимое имущество возникает с момента его госрегистрации. Здесь об этом речь не идет, потому что договора между собственником и покупателем (тем кто пользуется) - нет никакого. У нас уже несколько уголовных дел по таким поводам есть. Нерешенной и не решаемой проблемой на данный момент является регулирование земельных споров. Граждане массово оформили свои земли без межевания, и вот, например, в Одинцовском районе: ко мне подошла женщина и сказала мне такую вещь: «Вот знаете, мне по наследству достался земельный участок от мамы. У меня есть свидетельство о регистрации права – а земли нет». И таких, к сожалению становится все больше и больше. Ну, опять же у каждого гражданина есть право делать межевание или его не делать, за некоторым исключением, когда земельный участок на кадастровый учет не поставлен и межевание необходимо. Но, к сожалению, опыт показывает, что такое вот массовое переоформление старой бумажки на новую бумажку, влечет увеличение количества обращений в суд для установления местоположения земельного участка в целом или его границ там, где есть какой-то спор с соседями.
Отдельно скажу о том, что в последние два года у нас появилась новая проблема, которая связана с отсутствием регулирования застройки на садовых участках. И уже очень много прецедентов в ближайшем Подмосковье, когда на 6 сотках возводятся многоквартирные жилые дома, по 4-5 этажей, которые регистрируются по декларации, то есть в упрощенном порядке. И самое интересное то, что люди там покупают доли в праве этого жилого строения.
Администрация Московской области начала по этому вопросу как-то шевелиться, потому что проблема-то существует. Но на федеральном уровне никакого нормативного регулирования нет. СНИПы считают рекомендательными до тех пор, пока строением не нарушено право на жизнь и право на здоровье – условно, скажем так.
Также трехметровые заборы у нас, если не приветствуются, то вполне допускаются. То есть и Верховный суд говорит, что «если вы из-за «затенения» забором соседа не можете выращивать на своем земельном участке персики и ананасы – пожалуйста - мхи и лишайники это ваше все». Верховный суд нам сказал уже это неоднократно. Ну, конечно, я утрирую, но суть такая.
Отношения по поводу общих собраний. Ну, почему-то наши граждане считают, что общее собрание - это бессмысленное времяпровождение и туда не ходят. Но при этом получается так, что вот я сегодня не пришла на общее собрание, и вы не пришли на общее собрание, кворума не было, следовательно, решение такого общего собрания не является обязательным для исполнения. Если мы не пришли раз, не пришли два, то мы не заплатили за это, за это, за это, за это. Приехал Ростехнадзор, оштрафовал нас на столько, на столько-то, на столько, и на столько. Нам отрезали свет, воду, газ и так далее. То есть граждане не понимают, что игнорируя общее собрание, они тем самым приводят себя не к светлому будущему, а, наверное, в темное прошлое...
01.06.2011
Статью подготовил Тришина Полина Владимировна
