Вашу дачу до сих пор не снесли?
Марина Затейчук Александра Иванюшкина Светлана Романова
Фото: ИТАР-ТАСС
Аэропорт «Шереметьево» начинает строительство третьей взлетно-посадочной полосы. В санитарно-защитную зону стройки попадают пять поселков: Паршино, Дубровки, Лунево, Пикино и Перепечино. В этой зоне находятся дома и коттеджи 2000 человек. В лучшем случае, собственники получат компенсацию, в худшем, их дома будут просто снесены. Строительство может начаться уже в октябре, а это значит, что в нескольких метрах от домов будут проходить масштабные работы, которые сделают жизнь в поселках невозможной. С жителями размер компенсации власти еще не обсуждали, но есть опасения, что рыночную стоимость недвижимости в качестве компенсации за снос коттеджей и домов власти не заплатят. На расселение из федерального бюджета выделено 4 млрд. рублей.
Если у вас есть загородный дом, дача или коттедж, вам легко представить себя на месте жителей этого поселка. Вы можете потерять его, если вовремя не соберете все документы, страхующие вас от подобных ситуаций. Slon.ru попросил Депутата Госдумы, члена комитета по строительству и земельным отношениям Галину Хованскую рассказать, как можно обезопасить себя и свое право на собственность.
Галина Хованская:
В подобной ситуации любой владелец частного дома может максимально защитить себя, если вовремя проведет независимую оценку стоимости имущества. Если дом или дача все еще не оформлены в собственность, то нужно срочно делать это. По закону государство должно будет возместить убытки и ущерб – причем исходя из рыночной стоимости.
Вообще-то известить жителей о том, когда будет изыматься их недвижимость, государство, согласно статье 63 Земельного кодекса, обязано за год до начала всех строительных процедур, поэтому и оценочную экспертизу нужно проводить минимум за год. Оценивать нужно и землю, на которой стоит дом. Поскольку государство часто пытается занизить стоимость имущества, данные независимого оценщика будут самым важным козырем и помогут подтвердить в суде реальную стоимость имущества.
Если чиновники вдруг все-таки готовят сюрприз и умалчивают о планируемом сносе, собственники могут отправить коллективный запрос в органы местного самоуправления, чтобы выяснить, когда и где планируется строительство и будет ли снос. Впрочем, случается и так, что местные чиновники затягивают с ответом, тогда стоит действовать более активно – посылать запрос вышестоящие инстанции, например, писать депутатам Госдумы.
Slon.ru обратился за юридическим комментарием к Михаилу Мурадову, партнеру компании Lex Borealis. Мы попросили господина Мурадова объяснить, как в Земельном кодексе регламентируются подобные ситуации:
Михаил Мурадов:
Закон позволяет изъять земельный участок у собственника (или иного землепользователя) для государственных нужд только в исключительных случаях, указанных в ст. 49 Земельного кодекса. К таким случаям относится, например, выполнение международных обязательств РФ и размещение объектов государственного значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения.
Государственный орган, принявший решение об изъятии, обязан уведомить об этом собственника земельного участка не позднее, чем за год до предстоящего изъятия.
Земельный участок изымается на условиях полного возмещения землепользователю убытков, причиненных изъятием земельного участка. Выкупная цена должна включать рыночную стоимость земельного участка, находящегося на нем объекта недвижимости и убытки, причиненные землепользователю таким изъятием (ст. 281 Гражданского кодекса). Цена и другие условия выкупа фиксируются в соглашении, заключаемым между Российской Федерацией (субъектом, муниципальным образованием) и землепользователем. Если землепользователь не согласен с расчетом выкупной цены, ему следует отказаться от подписания такого соглашения. В этом случае государственный орган должен будет получить судебное решение для изъятия земельного участка, для этого ему потребуется доказать, в действительности ли отсутствуют другие варианты размещения объекта, под который изымается земельный участок.
Даже если суд поддержит государственный орган и примет решение об изъятии земельного участка, есть большая вероятность, что выкупная цена, определенная решением суда, будет более высокой. Наконец, решение суда первой инстанции об изъятии земельного участка может быть обжаловано в вышестоящий суд (как по существу, так и в части оспаривания расчета выкупной цены).
Таким образом, общей рекомендацией в случае, если вы не согласны с изъятием у вас земельного участка, является отказ от подписания соглашения об изъятии земельного участка и оспаривание решения об изъятии земельного участка в суде.
Случай с поселками Паршино, Дубровки, Лунево, Пикино и Перепечино – далеко не первая история, когда возникают конфликты собственников с властями, которые хотят застроить принадлежащую им землю другими объектами. Slon.ru решил проанализировать недавние случаи противостояния властей и собственников.
Как сносили «Речник»
Как сносили: Сносить дома в парке «Москворецкий» начали в конце января 2010 года – после 12-летней истории судебных разбирательств жителей с мэрией Москвы. В итоге Кунцевский суд признал возведение жилых зданий на территории участков незаконным – на их строительство не было получено соответствующих разрешений, и судебные приставы стали исполнять решение суда. Всего было снесено 22 из 33 домов.
Как боролись: Снос проходил зимой и людей выкидывали из домов прямо на мороз. В какой-то момент жителям поселка благодаря собственной самоотверженности удалось остановить бульдозеры – они не спали ночами и выстраивали «живые» щиты для защиты домов. 30 января жители «Речника» написали письмо президенту Дмитрию Медведеву и премьер-министру Владимиру Путину.
Что в итоге: Медведев почти что сразу вмешался в дело, Генпрокуратура начала проверку и в результате возбудила четыре уголовных дела в отношении должностных лиц, в том числе судебных приставов, исполнявших решения о сносе домов в поселке. Московская прокуратура также возбудила уголовные дела по факту кражи имущества во время сноса строений.
Жители «Речника» без дела тоже не сидели и подали в Кунцевский суд иск против Лужкова, требуя выплатить 100 млрд рублей, но суд отказал в рассмотрении иска. В июне того же года межведомственная рабочая группа по делу «Речника» пришла к выводу, что применение дачной амнистии в случае с «Речником» невозможно. Владельцы домов выиграли несколько судов и считают, что это дает им основание на компенсацию, но, увы, никаких денег они в руках не держали.
Как сносили дома в Сочи
Как сносили: В 2007 году президент Владимир Путин со всей ответственностью подошел к вопросу подготовки города к Олимпиаде-2014 в Сочи. Он поручил губернатору Краснодарского края Александру Ткачеву и мэру Сочи Виктору Колодяжному «договариваться с людьми» и сносить дома так, «чтобы противников проведения Олимпиады у нас не было, а были только сторонники». Но, несмотря на указания высокого начальства, некоторые местные жители не получили достойную компенсацию, поэтому не стали сторонниками спортивных соревнований, а вышли на улицы с плакатами: «Кому Олимпиада, а кому бездомная старость» и устроили голодовку.
Как боролись: Особенно тяжелая ситуация сложилась в Имеретинской низменности, где строится главный олимпийский стадион. Местных жителей не устроили размеры предложенных компенсаций – к тому же переселили слишком далеко от береговой линии. В 2010 году представитель администрации Краснодарского края заявил, что около около 99% жителей северной части Имеретинской низменности в Сочи согласились на разные формы компенсации за свое имущество. Однако, по другим данным, их заставили сделать это: «Оценкой никто не доволен. Суды работают только в сторону удовлетворения требований администрации края. Законные доводы граждан просто не рассматриваются и не учитываются ни администрацией, ни судом».
Что в итоге: Владимир Путин заверил комиссаров Международного Олимпийского комитета, что проблем нет, «люди довольны. Надо сказать честно: многие из них в таких условиях раньше не жили».
Как пытались снести дома художников на Соколе
Как сносили: В феврале 2010 года префект Северного административного округа Москвы Олег Митволь заявил, что примерно половина из 100 домов в поселке на Соколе, известном также как «поселок художников», построены недавно, в то время как по документам они числятся как малогабаритные квартиры, а значит, законодательство нарушено. «Мне неважно, кто там живет. Важно, по закону все делается или нет», – сказал он и пообещал обратиться в прокуратуру. Не понравилось Митволю и то, что жители поселка незаконно сдают в аренду нежилые помещений площадью больше 2000 квадратных метров.
Как боролись и что в итоге: Но, к счастью, до сноса не дошло, московские суды поддержали местных жителей, да и Москомнаследие вовремя вспомнило о культурном значении нескольких зданий.
Как сносили Южное Бутово
Как сносили: 8 июня 2006 года судебные приставы приехали в Южное Бутово и впервые попытались выселить жителей деревенских домов на Богучарской улице. В Бутово снесли 182 дома, на их месте выстроили новостройки, всего – 443 000 м2 социального жилья.
Как боролись: Бутовцы запротестовали и не согласились с тем, какое жилье им предложили взамен. В итоге конфликт вызвал широкий резонанс, на защиту жителей встали члены Общественной палаты Анатолий Кучерена, журналист Николай Сванидзе и правозащитник Олег Зыков.
Что в итоге: Некоторые жители Бутова все-таки добились справедливости. Например, жительница поселка, чей дом первым подвергся вторжению силовиков, Юлия Прокофьева (за время конфликта она успела возглавить руководство московского отделения партии «Справедливой России») долго судилась, спорила и все-таки согласилась покинуть свой дом в поселке, но в обмен на две квартиры, денежную компенсацию и небольшой земельный участок – изначально ей предлагали одну однокомнатную квартиру. Другим повезло меньше, например, немногочисленным оставшимся жителям: условий для комфортной жизни нет и из-за прокладки коммуникаций к новым домам время от времени отключается водоснабжение, лопаются трубы. Самые отчаянные все еще ждут предложений от властей, рассчитывая, что им выделят землю и деньги на строительство домов.
