Цена входного билета в Европу

Елена Лыкова ИнвестГУРУ, 23.06.2011

Ежегодно в Чехии приобретают недвижимость от 2 до 4 тыс россиян, и кризис не стал этому помехой. На Чехию приходится 5-7% в структуре спроса россиян на зарубежную недвижимость. При этом есть российские регионы, где популярность Чехии выше, чем в среднем по России. Например, на Урале, где Чехия по популярности устойчиво находится в тройке стран-лидеров. Корреспондент ИнвестГУРУ попросила участников рынка недвижимости поделиться секретами популярности страны.

Евро в обмен на квадратные метры

Как рассказывает генеральный директор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина, в Чехии особым спросом пользуются Прага и Карловы Вары. Наши соотечественники ориентируются на бюджет 100-250 тыс евро за апартаменты. Реже интересуются небольшими домами или таунхаусами также в относительной близости данных городов. Ценовой диапазон самый разный - от 250 тыс до 400 тыс евро.

В Праге приобретают и новостройки, и вторичные объекты, в том числе квартиры в панельных многоэтажках социалистической поры, а также в исторических центрах городов для последующей реконструкции и увеличении стоимости при продаже. Главное в покупке - удобная транспортная доступность, близость к центру. В Карловых Варах нового жилья значительно меньше, поэтому больше ориентируются на вторичные объекты. Кроме того, как сообщил один из акционеров компании "Pramen Zdravi Karlovy Vary s.r.o." Николай Семенов, местные власти Карловых Вар с недавних пор запретили новое строительство выше 8 этажей, что также в будущем скажется на стоимости жилья.

По словам, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, также высоким спросом у россиян пользуется недвижимость в Марианске Лазни и Теплице. И уже в меньшей степени есть спрос россиян на недвижимость в городах Брно и Плзнь.
"Нельзя не отметить, что высокая концентрация наших соотечественников отмечается в небольших городках вблизи Праги. Это обусловлено тем, что уровень цен на недвижимость там ниже, чем в столице – притом, что добираться до центра города просто и недолго. Например, в местечке Трнова половина из 250 участков, недавно выделенных под строительство, были приобретены на компании, за которыми стояли граждане России и Украины", - замечает С.Зингель.

Если ориентироваться на среднюю стоимость 1 кв м, то она составляет порядка 60-65 тыс крон, констатирует Н.Семенов. Курс евро к чешской кроне составляет 24,3 крон/евро. Немаловажная особенность стоимости квартиры для Чехии – этажность. По наблюдению Н.Семенова, в Чехии чем выше этаж, тем выше стоимость квартиры, что парадоксально для российского покупателя.

Ипотечная "дешевизна"

Если зайти на сайты чешских банков, то проценты по ипотечным кредитам, предоставляемым физическим лицам на покупку жилья, вполне европейские. Например, Ипотечный банк /Hypotecni banka/ предлагает кредиты по ставкам в диапазоне 4,04-7,14% и выше.

[реклама вместо картинки]

На сайте чешского сберегательного банка Ceska sporitelna можно при помощи калькулятора рассчитать ставку по ипотеке.

К сожалению, россиянам как нерезидентам воспользоваться дешевыми европейскими благами не удастся. По словам Натальи Завалишиной, условия ипотеки для нерезидентов сводятся к следующим правилам: необходимо открыть юридическое лицо и приобретать недвижимость именно на юридическое лицо. Тогда можно получить ипотечный кредит, но процент по кредиту для нерезидентов достаточно высокий - 9-10%. При этом надо оплатить 50% стоимости приобретаемого апартамента.

Российские строители на чешском рынке

Точное количество российских компаний, осуществляющих строительную деятельность в Чехии, пожалуй, не известно никому, говорит Станислав Зингель. Однако из открытых источников информации можно сделать вывод, что наиболее известным застройщиком с российским капиталом является фирма Strabag, совладельцем которой значится Олег Дерипаска и его компания "Базовый элемент". Помимо этого в сфере проектирования и монтажа хорошо зарекомендовала себя NPO InterElektroMontage, принадлежащая одноименной российской компании. Российский холдинг "Объединенные машиностроительные заводы" также имеет в Чехии несколько фирм, работающих в сфере недвижимости.

Помимо упомянутых выше крупных компаний, девелоперским бизнесом в Чехии занимается и достаточно большое /по оценкам Gordon Rock, не менее 15-20%/ количество небольших застройщиков с российским капиталом, реализующих небольшие проекты в Карловых Варах, Праге и других чешских городах. Как правило, такие небольшие застройщики специализируются на строительстве малоэтажных 10-20 квартирных жилых домов, одиночных вилл и коттеджей, а также на строительстве небольших коттеджных поселков. Достаточно большую популярность у российских предпринимателей имеет и строительный бизнес, связанный с реконструкцией и реновацией исторических зданий в Праге и Карловых Варах.

Капитал не имеет национальной принадлежности, а все работающие в Чехии строительные компании находятся под юрисдикцией данной страны. Вследствие этого, разделять застройщиков на "чешских" и "российских" не имеет смысла. Так как и те, и другие ведут свой бизнес в соответствии с национальными законами Чехии. Какие-либо субъективные факторы, подобные языковому барьеру и т.д., не имеют существенного значения в случае заключения действительно выгодной сделки.

Кто и зачем покупает?

По словам генерального директора ООО "Апрель" Александра Илюхина, Чехия и Кипр – едва ли не единственные страны, где стоимость жилья во время кризиса "не просела". Чем это объяснить?

Как считает Н.Завалишина, рынок не был перегрет, поэтому и нет существенного проседания. Увеличился срок экспозиции объектов, как впрочем и во многих странах, но, тем не менее, страна в плане недвижимости не очень сильно пострадала - спрос есть, сделки проходят, в том числе и с российским покупателями.

По оценкам Gordon Rock, основные цели россиян при покупке жилой недвижимости в Чехии следующие:

[реклама вместо картинки]

Чехия исторически рассматривалась россиянами, как страна, где хорошо иметь "запасной аэродром", где комфортно и престижно жить на пенсии, где есть смысл дать образование детям или иметь штаб-квартиру для ведения своего зарубежного бизнеса. Поэтому данный тип мотивации лидирует у россиян, приобретающих недвижимость в Чехии.

В этом контексте следует упомянуть, что в Чехии длительное время действовал запрет на покупку недвижимости физлицами - нерезидентами. Многие годы чешская недвижимость приобреталась россиянами через чешские и зарубежные фирмы. Большинство объектов недвижимости до июня 2009 г было приобретено россиянами через фирмы, зарегистрированные в Чехии, на Мальте, Кипре и Британских Виргинских островах. С либерализацией законодательства и разрешением приобретения недвижимости физлицам-нерезидентам спрос со стороны россиян мог бы существенно вырасти – если бы момент отмены ограничений не пришелся на период мирового финансового кризиса.

Безусловно, часть россиян приобретает жилую недвижимость в Чехии в инвестиционных целях. Однако доля инвестиционных сделок невелика. В целом же Чехия является страной, где инвесторы в большей степени рассчитывают на постепенное повышение стоимости жилья, чем на извлечение прибыли за счет сдачи жилой недвижимости в аренду – ведь в Чехии не получили распространение схемы получения гарантированного дохода от сдачи в аренду, столь популярные в Англии и Франции.

Как прокомментировал Н.Семенов, убедившийся на практике при строительстве жилого комплекса "Двойной треугольник" /Double Triangle/, при приобретении участка в первую очередь рассчитывали, что основными покупателями жилья будут довольно обеспеченные соотечественники. "Но кризис снизил спрос со стороны россиян, хотя цены на стройматериалы, а, соответственно, и на жилье также снизились. Сейчас они отвечают в первую очередь интересам жителей Германии, Польши, Словакии и даже самой Чехии".

В итоге получается, что для россиянина покупка чешской недвижимости более серьезна и мотивирована в первую очередь вопросами бизнеса, чем покупка, например, в Болгарии, выполняющей в основном роль "дальней дачи".