Как защитить свою землю
Сергей Шумилов, «Яковлев & партнеры»
25 января 2009 года, 14:29
Фото: PhotoXPress
В последние годы возникает большое количество земельных конфликтов. Один из наиболее распространенных случаев — предъявление претензий к инвесторам (застройщикам) со стороны организаций, которым ранее данный земельный участок предоставлялся на праве постоянного бессрочного пользования в составе более крупного «земельного массива». Речь идет о практике, существовавшей в советское время и в 1990-e годы (до вступления в силу Земельного кодекса РФ), когда огромные земельные массивы с площадью в несколько сотен либо тысяч гектаров отводились государственным и сельскохозяйственным предприятиям, государственным учреждениям, структурным подразделениям РАН и т. д.
После вступления в силу в 2001 году нового Земельного кодекса РФ органы местного самоуправления стали активно формировать отдельные земельные участки, входящие в состав большого земельного участка, ранее предоставленного государственной организации, и предоставлять их для строительства инвесторам в аренду без учета ранее оформленных прав на землю. Инвестор (застройщик) приобретал земельный участок, предоставленный органами местного самоуправления либо на торгах, либо через предварительное согласование. Полагая, что он действует полностью законно, инвестор на приобретенном участке начинал реализовывать инвестиционный проект. После того как основная его часть была реализована, появляется соответствующая государственная организация, которой этот земельный участок ранее был предоставлен в постоянное бессрочное пользование, и заявляет на него свои права. В большинстве случаев указанные государственные организации просто вымогали таким способом деньги у инвесторов.
В целях минимизации правовых рисков инвесторам стоит перед приобретением земельных участков делать официальные письменные запросы по месту нахождения земельного участка в территориальные отделы Роснедвижимости (правопреемник Госкомзема РФ и Росземкадастра РФ), в региональные и местные земельные комитеты на предмет наличия ранее оформленного на приобретаемый земельный участок права постоянного бессрочного пользования (п. б. п.) третьих лиц. Проблема усложняется тем, что сведения о п. б. п. отсутствуют в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) в Федеральной регистрационной службе. ЕГРП начал вестись с 1999 года, а большинство государственных актов и свидетельств на п. б. п. были выданы ранее (1980–1995 годы). Следовательно, подтверждение отсутствия притязаний на данный земельный участок выпиской из ЕГРП не является достаточным.
В случае, если обладатель п. б. п. заявил права на земельный участок, предоставленный инвестору органом местного самоуправления уже в процессе реализации инвестиционного проекта, юридическую защиту инвестора нужно вести по следующим направлениям:
1. Отстаивание в суде позиции, что в момент формирования «нового» земельного участка в границах существовавшего землепользования «старый» земельный участок прекратил свое существование как объект гражданского оборота. Следовательно, в связи с прекращением существования самого объекта прекратились и права на него государственной организации. Дополнительным аргументом в отстаивании данной позиции является то, что в процедуре формирования «нового» земельного участка активно участвуют территориальные отделы Роснедвижимости и земельные комитеты местных администраций, которые являются правопреемникам органов, которые ранее оформляли государственные акты и свидетельства на право п. б. п. государственным организациям.
2. Оспаривание границ земельного участка «старого» землепользователя. Поскольку в период оформления государственных актов и свидетельств, удостоверяющих п. б. п., не применялись современные землеустроительные процедуры, «старому» землепользователю довольно тяжело доказывать, где именно проходят границы принадлежащего ему земельного участка.
3. Довольно часто на практике застройщиком и инвестором являются разные организации. Право собственности на построенный объект недвижимости переходит от застройщика к инвестору на основании инвестиционного контракта. В этом случае у инвестора появляется дополнительный аргумент о том, что он является добросовестным приобретателем объекта недвижимости. В случае поддержания арбитражным судом данной позиции все правовые риски переходят на сторону застройщика.
