"Высотка" на шести сотках

В садоводческом товариществе рядом с Москвой немыслимым образом выросли многоквартирные дома

Наталья Козлова, Ирина Пуля

"Российская газета" - Федеральный выпуск №5236 (157)

19.07.2010, 00:45

Еще в 2008 году в разные властные органы пошли обращения от жителей поселка: "Пятиэтажки растут без всяких разрешительных документов!" Фото: Яна Воротовова

Небывалое дело: в подмосковном садовом товариществе "Гавриково-1" вместо лучка и клубнички на грядках растут многоквартирные дома, жилье в которых идет на продажу. Как можно втиснуть такую громадину в шесть соток? Оказывается, можно.

Вот это Москва, Южное Бутово, а через дорогу - Ленинский район Подмосковья, садоводческое товарищество. Уже на подходе к нему видно, как над крышами крепких домов возвышаются остроконечные башни. На фоне коттеджей - прямо-таки небоскреб. Это первая "высотка", которая выросла на огородных сотках в СНТ "Гавриково-1". Чуть дальше - вторая, в глубинах товарищества - третья. Вообще желающих поселиться в поселке предостаточно. Еще бы, от станции метро до "зеленого рая" - пятнадцать минут ходу плюс свежий воздух и "деревенский" покой. Цены на участки здесь кусаются, сотка стоит под 1,5 миллиона рублей. Но если за землю столько готов выложить не каждый, то за квартиру - многие. На этом и сыграли особо предприимчивые "садоводы".

- На каждом этаже дома по четыре квартиры, всего 16, - рассказывает девушка, демонстрируя "объект" потенциальным покупателям. - Есть однокомнатные, двух- и трехкомнатные. Самая маленькая обойдется в миллион восемьсот рублей. Они еще есть, а, например, двухуровневые квартиры уже распроданы.

Эксперты говорят: нарушение налицо. Садовое товарищество не место для коммерции. Их земля может быть использована для ведения личного подсобного хозяйства, а на постройки действуют ограничения по габаритам, они должны занимать до 30 процентов надела. Если же на участке разрешено индивидуальное жилищное строительство, то, согласно Градостроительному кодексу, возводить можно жилой дом не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Продавцы квартир от этого отмахиваются и ссылаются на "дачную амнистию".

Купившихся на это "новоселов" набралось полтора десятка. Правда, на окнах домов занавесок не видно. "Практически никто здесь постоянно не живет", - охотно делятся местные гастарбайтеры. И все-таки на стук одна дверь открылась.

- Собственником участка, на котором стоит дом, является некто Холод. Соседи говорят, что это бабушка, но я в глаза ее не видел, от ее имени действуют люди по доверенности, - рассказывает жилец, представившийся Андреем. - Не исключено, что бабушка - подставное лицо. Вот у него через посредничество риелторской фирмы я и купил долю земельного участка со строением. Вложил в это все деньги от проданного жилья. Думал, пока делаю ремонт здесь (квартиры продают свободной планировки, без отделки), уж несколько месяцев как-нибудь перекантуемся с семьей в съемном жилье. Прошел уже год, а о переезде нечего и думать.

Жильца много чего не устраивает. "Выяснилось, например, нашему дому отпущено только 5 киловатт, хотя столько требуется на каждую квартиру! - возмущается мужчина и тут же корит себя: - О чем я раньше думал? Откуда в садовом товариществе мощности на многоквартирный дом, да не на один?"

Похоже, никто не просчитывал, что начнется в поселке, если все жильцы вселятся в квартиры, вторят ему другие садоводы. С той же водой могут возникнуть проблемы: чтобы доставить ее на пятый этаж, потребуется ставить насос. А тот может так "качнуть", что все обычные "малоэтажки" окажутся на сухом пайке.

"Высотки" давно беспокоят "коренных" поселковых. Еще в 2008 году в разные властные органы пошли обращения: "Остановите строительство! Пятиэтажки растут на шести сотках без всякой разрешительной документации, а ведь при неправильном строительстве дома могут рухнуть!"

- У нас все бумаги в порядке, - заверяют покупателей в фирме, продающей квартиры. - Если кто и говорит плохое, это конкуренты, которым мы бизнес перебиваем. Дома зарегистрированы государственным органом! Какие вопросы?

А они есть. И не только у дачников и журналистов, а у контролирующих и правоохранительных органов. "Чтобы построить дом, надо подготовить проект, получить разрешение на его строительство в Управлении архитектуры и градостроительства Ленинского района, - рассказывает председатель СНТ "Гавриково-1" Виктор Майоров. - Комиссия, которая будет его утверждать, должна основываться на государственной экспертизе. В ходе нее обязаны проверить массу вещей: предназначение дома, возможность подключения всех коммуникаций... Все в порядке - можно приступать к стройке. Однако "высотки" в садовом товариществе начали строиться без всякого разрешения".

Но и во время стройки должен идти строительный надзор. Контролеры пришли в "Гавриково-1". Проверка главного управления государственного строительного надзора Московской области установила: собственником земельного участка N 213 СНТ "Гавриково-1" ведется строительство здания с площадью помещений около 1670 квадратных метров и этажностью более 3 этажей. Данное строительство осуществляется в нарушение утвержденного проекта организации и застройки СНТ "Гавриково-1". Значит, "многоквартирник" вообще не мог появиться в СНТ! Далее фиксируют контролеры: на строительство здания на участке N 213 экспертиза проектной документации не проведена. Нарушены требования ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. И далее следуют санкции: собственник земельного участка признан виновным в совершении административного правонарушения, и ему назначено наказание в виде административного штрафа. (Он, кстати, составил всего 500 рублей.) "По другому земельному участку были выявлены аналогичные нарушения, - заявили "РГ" в администрации Ленинского района. - Наше правовое управление подало в суд исковое заявление о сносе капитального строения". И суд города Видное выдал санкцию запретить строительные работы на участке N 187, судебные приставы должны были исполнить это решение.

Между тем, пока власти пытались запоздало навести порядок, ситуация на грядках не меняется. Строители строили, продавцы квартир их продавали и продают. "А дома были зарегистрированы Московской областной регистрационной палатой при Ленинском районе, - рассказывает Виктор Майоров. - И это несмотря на то, что туда от правления СНТ "Гавриково-1" было направлено заявление с просьбой приостановить все сделки еще по первому дому на участке N 187, до решения вопроса о его сносе в судебном порядке". Как же все это могло произойти?

Советник по правовым вопросам Союза садоводов России Михаил Захаров так прокомментировал эту ситуацию в эфире телеканала "Россия 1": "Скорее всего виновной является организация, которая зарегистрировала это строение, так как регистрация данного права не могла быть осуществлена законным образом. Вторым лицом, виновным в ситуации, является местная администрация, которая должным образом не отреагировала на обращения граждан".

"В том, что происходит в "Гавриково-1", ничего удивительного нет, - подвел черту в беседе с корреспондентом "РГ" Андрей Туманов, председатель Межрегионального союза садоводов. - В садовых товариществах царит полная анархия, смешанная с коррупцией. Сплошь и рядом на шести сотках возводятся незаконные постройки, которые потом по-тихому стараются легализовать". И это у предприимчивых "садоводов" получается, если их покрывают чиновники. А у тех, кто пытается этому беспределу помешать, начинаются проблемы. По словам Виктора Майорова, его два раза избили, подожгли машину. К зданию правления то и дело подбрасывают "черные метки" - бейсбольные биты и железные пруты... Все это он напрямую связывает с попытками правления СНТ противостоять беспределу, который происходит в "Гавриково". В районном ГУВД хотя и возбудили уголовные дела, но не торопятся их расследовать, считает Майоров. Члены правления сейчас стараются организовать охрану председателя своими силами.

"Такие дома растут не только в "Гавриково-1", - говорят жители поселка. - Когда выбирали жилье, смотрели практически такие же дома в СНТ "Дары природы", что на юго-западе от столицы, да и не только там".

Как заявили корреспонденту "РГ" в управлении по строительству и транспорту администрации Ленинского муниципального района, сейчас по домам, выросшим в "Гавриково-1" незаконным образом, готовятся иски в суд и от администрации Ленинского района. Чем они закончатся - вопрос.

Хотя разбирательства по одной из "высоток" тянутся не первый месяц, суд так и не может вынести решение: сносить ее или оставить. Однако независимые юристы, исходя из российской судебной практики, утверждают: если собственники не докажут, что их строение никоим образом не ущемляет прав соседей близлежащих домов, у них нет шансов сохранить дома.

Тем временем фирма продолжает зазывать покупателей приобретать квартиры в садовом товариществе...

комментарий

Ситуация в "Гавриково" на самом деле совсем не исключение, а уже почти правило. Бизнес по строительству многоэтажных домов в огородах садовых товариществ, появившись в последние два года, пошел гулять по регионам, как пожар по сухой траве.

В результате сегодня случаев самовольного строительства таких "небоскребов" на садоводческих сотках очень много. Сколько конкретно, неизвестно. Их пока еще не считали. Только в одной Уфе подобные факты обнаружены сразу в двух микрорайонах ("РГ" от 22 июня 2010 г., "Небоскреб в огороде"). Причем зданий оказалось несколько. Дома там стоят на участках, которые были выделены лишь под индивидуальное строительство.

Причем в башкирском варианте строительством на огородах занимаются сразу несколько фирм, и никто их пока не остановил. Одна - скупила у людей участки, которые местная администрация дала им в аренду для строительства частного жилья. Фирма оформила на них право собственности и возвела пятиэтажку. Другая - на участках для личного подсобного хозяйства отгрохала дом на 24 семьи.

В Уфе иски местной администрации о сносе многоэтажек пока находятся в суде. Отправили их туда чиновники лишь после проверки прокуратуры. Но самое замечательное, что прокурорские проверки, смехотворные штрафы (12 тысяч рублей) и грядущие суды не остановили стройки на сотках. Прокуратура результаты проверки послала в милицию. Если появятся жалобы купивших "квартиру в огороде", то уголовная статья будет называться - мошенничество. Если жалоб от несостоявшихся квартирантов не будет, то уголовная статья другая - самоуправство. Деньги за все проданные квартиры, а здесь они без документов, жильцам никто не вернет. Это может сделать лишь суд. А узаконить судом такой дом невозможно. Зато снос, как показывает практика, может тянуться годами. Правда, и жить в таких домах не получится. Там невозможно подвести и подключить коммуникации.

компетентно

Кирилл Иванов, адвокат московского юридического центра:

- Строительство многоквартирного дома, если смотреть на него с точки зрения закона, возможно только на земельном участке, специально отведенном под такое строительство.

Разумеется, на дачных земельных участках и землях для ведения садово-огороднического хозяйства строительство многоквартирных домов запрещено. Хотя согласно недавнему постановлению Конституционного суда РФ, на дачных земельных участках разрешено постоянно проживать и соответственно быть зарегистрированным там - по месту жительства. Однако такое право предназначено исключительно для индивидуальных жилых домов и при условии, что подобное индивидуальное жилое помещение будет соответствовать градостроительным нормам законодательства.

При покупке квартиры на земельном участке, который находится за городом, необходимо обратить внимание на следующие моменты. Согласно нормам статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан получить и обнародовать так называемую проектную декларацию. Она включает в себя два момента - информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Причем делается это не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Эта декларация также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А также - в Федеральную службу по финансовым рынкам, которая является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, необходимо в первую очередь досконально изучить эту самую проектную декларацию.

Если такой порядок будет нарушен, то застройщик как минимум может быть привлечен к административной ответственности на основании ст. 14.28. КоАП РФ: "Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".

Если же выяснится, что застройщик умышленно пренебрег нормами законодательства, то налицо здесь может быть и состав уголовного преступления по статье 159 Уголовного кодекса "Мошенничество".

Хотелось бы дать будущим "новоселам" в небоскребах на шести сотках практическую рекомендацию. Прежде чем платить деньги, нужно не полениться и обратиться письменно к руководству администрации того муниципального района, где намечается строительство многоквартирного дома с просьбой сообщить о легальности такого строительства. Одновременно также можно направить такое письмо в Федеральную службу по финансовым рынкам, которая, повторюсь, осуществляет государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов.

http://www.rg.ru/2010/07/19/gavrikovo.html

Опубликовано 17.05.2012 пользователем krasnodaradm

В Краснодаре по решению суда сегодня начался принудительный демонтаж самовольно возведенного многоквартирного жилого дома по ул. Величковской, 31.

Эти и другие новости читайте на Интернет-портале http://www.krd.ru и в Социальных сетях:
http://www.twitter.com/krdru
http://www.facebook.com/krdcity
http://vk.com/krdru
https://plus.google.com/111696649935894203387/posts
http://futubra.com/krdru
http://www.odnoklassniki.ru/group/51205034934464

Опубликовано 01.08.2012 пользователем vyzov112

В Подмосковье в эти минуты судебные приставы собираются снести многоквартирный жилой дом, который по инициативе местной администрации был признан незаконной постройкой. Жильцы забаррикадировались в своих квартирах и перекрыли машинами подъезды к зданию. На месте события находится наш корреспондент Олег Пособин он в прямом эфире.

Опубликовано 01.08.2012 пользователем Dmitry Lopatkov

Пипец. Одни херню построили и продали, а крайними оказались как обычно покупатели.
Красивый "замок". Был...
Взято с вещания http://www.m24.ru/

Власти запретят строительство многоэтажек на дачных участках

26.07.2012

Столичные и подмосковные власти решили разобраться с новым явлением - строительством многоэтажных домов на землях ИЖС и в дачных поселках. Губернатор Московской области Сергей Шойгу на совещании 20 июля отметил, что в Подмосковье участились случаи неправомерного и мошеннического использования земель. Есть уже много примеров строительства многоквартирных домов на небольших участках, предназначенных под индивидуальное жилищное или дачное строительство.

Прямых запретов на такое строительство в законодательстве нет, отмечают игроки рынка. Пока власти оценивают масштабы бедствия, разрабатывают меры борьбы с этим явлением и не знают, как следует поступать с уже построенными объектами. С одной стороны, многоквартирным домам не место в дачных поселках, с другой - их снос чреват появлением новых обманутых дольщиков.

История вопроса

По данным игроков рынка недвижимости, тенденция строительства многоэтажных или блокированных домов на землях ИЖС или дачных началась в разгар кризиса в 2009 году, так как на рынке резко уменьшился спрос. "Снижение платежеспособного спроса и привело к появлению такого формата. До  2009 года подобных строений практически не было",- отмечает управляющий партнер компании "Миэль-загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

По его словам, застройщики покупали участок 10-15 соток, на нем строился дом площадью 1440 кв. метров, в таком доме можно было сделать  около 20 квартир разной площади.

"Для строительства подобных объектов не требовалось никаких разрешений, платить за разрешительную документацию не нужно, построить можно без привлечения профессиональной строительной организации и благодаря "дачной амнистии" дом принимался в эксплуатацию по факту. Стоимость такой "квартиры" в 15-километровой зоне от МКАД составляла от 1 млн руб. до 1,5 млн руб.", - уточняет Владимир Яхонтов.

Практически в любом поселке Подмосковья есть такие проекты, как реализованные, так и запланированные к реализации, отмечает генеральный директор компании Geo Development Максим Лещев. "Некоторые "девелоперы" строят такие проекты десятками на землях ИЖС. Это весьма прибыльный бизнес", - говорит он.

"К счастью, таких домов было построено мало. Это не стало массовым сегментом в том числе и из-за моментов, связанных с реализацией. Практически все риэлторы отказались заниматься реализацией подобных строений в связи со значительными рисками для конечного потребителя. Хотя после кризиса у меня были опасения, что все Подмосковье будет застроено такими объектами, а это могло породить в дальнейшем большую социальную проблему и появление таких «гетто» на дачных участках", - рассказывает Владимир Яхонтов.

Что грозит покупателям?

На этом, правда, все плюсы заканчивались. Если говорить о минусах, то их много. Так, по словам экспертов, по законодательству продавать можно только долю в таком доме, а квартиру зарегистрировать нельзя, как и прописаться в этой «квартире». Собственники могут лишь через суд выделить долю в объекте и закрепить за собой определенные "квартиры".

Также одним из минусов является невозможность подключения достаточного количества электричества, газа и т. д. Такие объекты - это головная боль для соседей, считает Максим Лещев. "Строение занимает практически весь участок, затеняет соседние участки, не хватает парковочных мест, инфраструктуры и т. д. Появляются очереди в школы, детские сады, увеличивается нагрузка на пожарных, скорую помощь и др. Власти не случайно поднимают кипиш, и правильно делают", - считает Максим Лещев.

Такие постройки вызывают законное недовольство местных властей. На жилье должны распространяться социальные нормы, поэтому муниципалитеты стали активно противодействовать принятию в эксплуатацию таких домов, отмечает Владимир Яхонтов.

"В итоге такие объекты в судебном порядке будут признаны как самовольно возведенные незаконные постройки, и люди останутся без жилья и без денег", - предупреждает министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

"Новая Москва"

Московские власти были удивлены, когда после присоединения новых территорий столкнулись с этой проблемой. По заявлению столичных властей, в области все еще будет действовать «дачная амнистия». Многие захотят постфактум зарегистрировать построенные незаконные объекты. Однако как на это будут реагировать местные власти, пока непонятно. Как сообщили "РБК-Недвижимости" в Комитете государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор), покупателям таких объектов в будущем грозят убытки. Возможно, так как присоединенные территории стали частью городского поселения, на новое строительство теперь нужно получать разрешения, и в будущем эта проблема решится сама.

Как сообщили в Мосгосстройнадзоре, первые результаты проверок по новым территориям ожидаются к сентябрю. По данным комитета, только на территории Ленинского района на сегодня выявлено порядка 30 объектов капитального строительства, строящихся без разрешительной документации, например многоквартирный дом в городе Видное, гостиница в деревне Картмазово, строение на участке с видом использования "огородничество" в деревне Мешково.

"К "нерадивым застройщикам" применяются меры административного наказания, выдаются предписания о приостановке строительства, материалы о незаконно построенных объектах направляются в окружные комиссии по самовольному строительству о признании объекта самостроем. Однако сносить или не сносить объект, решает только суд", - сообщили в Мосгосстройнадзоре.

Так, недавно Мосгосстройнадзор выписал предписание о приостановке строительства малоэтажного жилого комплекса под названием Festival на территории сельского поселения Сосенское в непосредственной близости от Калужского шоссе в 8 км от МКАД. Журналист "РБК-Недвижимости" позвонил в отдел продаж поселка. Однако, как ему сообщили, строительство и продажи в поселке продолжаются: таунхаусы площадью от 120 кв. м предлагают покупателям по цене от 5,9 млн руб.

Подмосковье

В Московской области масштабы этого явления намного больше. Сергей Шойгу отмечал, что в Подмосковье насчитывается 147 объектов, 70% из них возводятся на землях, выделенных под индивидуальное жилищное строительство, 30% - под дачное. "Это преступление, и в этом ключе эта проблема должна рассматриваться", - заявил губернатор.

147 объектов - это предварительный список. В данное время комитетом Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью формируется уточненный реестр строительства многоквартирных домов на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, и землях, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан.

В основном на земельных участках строятся 3-6 этажные дома на 10-60 квартир. "В большинстве случаев такое строительство ведется физическими лицами на принадлежащих им земельных участках без установленной разрешительной документации, при отсутствии инженерных сетей или возможности подключения к ним. При этом строительство указанных домов ведется силами неквалифицированных работников без соблюдения установленных норм и должного контроля", - описывает проблему Александр Коган.

Лидерами в строительстве таких домов являются Одинцовский и Мытищинский муниципальные районы: больше 50 и больше 20 объектов соответственно, пояснил "РБК-Недвижимости" Александр Коган. По его словам, уже есть решения судов о сносе самовольных построек в Одинцовском, Ленинском, Мытищинском и Красногорском муниципальных образованиях. Однако такие случаи единичны, а судебное решение о сносе этих объектов до сих пор не исполнено, сетует чиновник.

Это усугубляет проблему с обманутыми дольщиками в области. "Нужно всем выпустить предупреждение, опубликовать списки этих объектов с адресами и большими буквами написать: "Здесь вас обманывают!", - предложил глава области на совещании.

Пути решения

Александр Коган видит несколько основных путей решения этой проблемы. Во-первых, надо информировать граждан, по каким договорам, на каких землях можно приобретать жилье. "Предупрежден - значит вооружен. Надо сформировать и опубликовать в средствах массовой информации уточненный реестр многоквартирных домов, возводимых на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, и на землях, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан", - говорит министр.

Необходим также контроль со стороны администраций муниципальных образований за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС. Нужно незамедлительно реагировать, как только появится реклама продажи таких квартир.

"Ну и, разумеется, предстоит подготовить предложения по совершенствованию федерального и регионального законодательства, исключающие возможность строительства многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, и землях, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан", - резюмирует министр.

"Сейчас с приходом Шойгу такое строительство будет сложнее оформлять. Проекты, которые уже были начаты и где есть уже покупатели, наверное, достроят", - считает Валерий Лукинов, руководитель офиса загородной недвижимости "Парк Культуры" компании "Инком-Недвижимость". "К этой проблеме нужно подходить аккуратно. Явление необходимо в корне пресекать, но перекладывать ответственность на конечных клиентов категорически неверно: если проводить сносы построенных объектов, то возникнет ситуация с обманутыми дольщиками и покупатели выйдут на митинги. Необходимо воздействовать на нечистых на руку строителей. А если в законодательстве останутся «лазейки», проводить кампании, разъясняющие будущим жителям все возможные проблемы. Я своим клиентам советую даже не смотреть такую недвижимость", - отмечает Валерий Лукинов.

По мнению Владимира Яхонтова, необходимо как можно скорее законодательно урегулировать такие стройки, привести существующие объекты в соответствие с действующими нормами, в том числе и социальными. В то же время, чтобы не поднимать социальную напряженность и не создавать новых обманутых "дольщиков" или "дачников", нужно создать специальный законодательный механизм для таких дольщиков. Постольку поскольку мы можем говоритьб, что население социально не защищено, муниципалитет должен взять на себя достройку и приведение таких объектов в порядок для нормального проживания.

Для решения этой проблемы можно увеличить ответственность за незаконное строительство, может даже ввести уголовную за привлечение средств граждан, повысить штрафы, усложнить получение разрешений, считает генеральный директор компании Geo Development Максим Лещев.

Сергей Велесевич

http://realty.rbc.ru/articles/26/07/201 … 3572.shtml

Published on Aug 24, 2012 by ntvru

Советский районный суд Ростова-на-Дону провел слушания на свежем воздухе - на стройке. На территории садоводческого товарищества некая фирма уже который год строит многоэтажный жилой дом, чему дачники совсем не рады.

Товарищество "Садовод-любитель". Тишина, свои огороды. Хоть и в двух кварталах от жилого массива, но все же клочок природы, ради чего и бежали от городской жизни. Но люди говорят:...

Татьяна Соколова

Сломать или признать: многоквартирные дома на землях ИЖС

Новый поворот в незаконном строительстве на землях ИЖС. Екатеринбург сносит «многоквартирники», Московская область дает им шанс на легализацию. В различных регионах позиция судов весьма разная, где-то все идет под снос, где-то — под легализацию

Фото: РИА Новости

Администрация Екатеринбурга приступила к исполнению судебного решения по сносу многоквартирных домов на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в переулке Облепиховом, 42 и 44, сообщается на официальном сайте города. В столице Урала более сотни подобных строений, по которым рано или поздно будут получены решения о сносе, сообщает администрация. Каждый дом оценивается примерно в 1 млн долларов.

Тем временем в Московской области, где таких объектов насчитали около 400, чиновники говорят, что такие строения сносить не будут. Как заявил мэр Ногинска Владимир Хватов в интервью РИА Новости, сносить дома с признаками многоквартирности, построенные на землях для индивидуального и дачного строительства в подмосковном Ногинске не будут.

Напомним, после того, как губернатором Московской области стал Сергей Шойгу, он поручил создать список домов «с признаками многоквартирности», которые возводятся на землях для индивидуальной застройки. Таких домов в области насчитали чуть менее четырех сотен. Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган заявил, что около 85% домов из списка еще не успели заселить.

Как стоит поступить с такими строениями — сносить или легализовать? С этим вопросом BFM.ru обратился к экспертам.

Что происходит в суде

Как пояснили BFM.ru в Комитете по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью правительства Московской области, сейчас местные власти Подмосковья действуют по единому принципу: если администрация поселения видит строение, которое подходит под признаки многоквартирного дома, то подает иск в суд о признании такого строения самовольной постройкой.

Подача заявления в суд не означает автоматический снос. Это делается для того, чтобы в рамках судебных разбирательств провести легитимную строительно-техническую экспертизу. Экспертиза выявляет, безопасен ли дом для проживания. Если дом в целом безопасен и собственник берется устранить нарушения, то у дома есть шанс на легализацию после изменения вида разрешенного использования участка.

По закону, такое изменение возможно после проведения публичных слушаний. То есть соседи должны согласиться с тем, что на участке будет многоквартирный дом вместо частного. После изменения вида разрешенного использования дом регистрируется как законное многоквартирное строение.

В случае, если дом признан небезопасным, суд выносит решение о его сносе. Как пояснили в комитете, в судебной практике есть и те, и другие решения. Главное — чтобы дом был приведен в соответствие с нормами законодательства, то есть надо устранить строительные нарушения, подвести коммуникации требующейся мощности, организовать пожарные подъезды и т. д.

В настоящее время в судах находятся дела по 91 объекту. Решение о сносе вынесено по 43 объектам, шесть домов уже снесены.

Владельцы таких домов, впрочем, тоже часто не бездействуют. «В судебной практике есть случаи, что собственники после иска администрации о признании строения незаконной постройкой предъявляют встречный иск о признании права собственности на возведенную самовольную постройку по «дачной амнистии». Тогда в процессе обе стороны действуют на равных и предоставляют свои доказательства, и собственник может сам заказать экспертизу, чтобы доказать безопасность постройки», — рассказала Диана Солопченко, юрист юридической компании «Хренов и Партнеры».

Напомним, в соответствии с положениями ГК РФ, право на собственность на постройку может быть признано за тем, у кого есть право собственности на землю, право на пожизненное владение землей или право постоянного бессрочного пользования.

«Судебный порядок доказательства легальности постройки проще административного, однако суды неохотно идут на вынесение решения в пользу собственника участка, если видно, что до момента обращения администрации в суд собственник не предпринимал попыток легализовать свое строение», — пояснила юрист.

Что скажет экспертиза

«Закон написан таким образом, что не дает формальных признаков, как отличить многоквартирный дом от одноквартирного при условии, что строение меньше 1500 кв. метров, а количество этажей — меньше или равно трем», — констатирует Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд Вуд». Он добавляет, что нарушения у таких строителей чаще всего связаны с коммуникациями — к примеру, на частный дом положено 15 кВт электромощности, а в реальности потребляется намного больше.

«Чаще всего такими незаконными строениями занимаются мелкие компании или не совсем чистоплотные предприниматели, надеясь потом оформить дом по «дачной амнистии», поскольку это дешевле, а зачастую просто единственный путь для изменения разрешенного вида использования участка», — поясняет он.

Александр Черный, гендиректор компании «СК Тверская», специализирующейся на малоэтажном домостроении, рассказал о том, какие факторы учитывает строительная экспертиза: «Индивидуальное и многоквартирное домостроение сильно отличается, в первую очередь потому что все применяемые решения в многоквартирных строениях должны соответствовать СНИПам. Экспертиза проверит проектную документацию, оценит, насколько все решения типовые и соответствуют ли они строительным нормам. Если же в проектной документации есть «белые пятна», то экспертиза посчитает, что это решение применено неправомерно. Если решение нетиповое, то его можно «легализовать», если какой-то проектный институт проведет испытания и подтвердит, что это решение безопасное».

Экспертиза не будет учитывать факт, проданы ли доли в таком доме и проживают там люди, поскольку она проверяет именно безопасность дома, пояснили эксперты.

«Снос таких домов — это крайняя мера. Сейчас мы работаем с застройщиками, направляем запросы в регистрационную палату, в прокуратуру, чтобы проверить законность строительства. Мы заставляем застройщиков привести в норму документацию и оформить все согласно закону», — заявил мэр Ногинска Владимир Хватов.

«Если много таких домов будут признаны законными, то может начаться волна исков, может возникнуть поток легализации строений, выполняющих нормативные требования по СНИПам, но построенных на землях ИЖС и без разрешения. Так же, как это произошло с исками по дачной амнистии», — предсказывает Дубовенко.

http://www.bfm.ru/realty/2012/11/25/slo … -izhs.html

В Подмосковье снесут около 400 многоквартирных домов. СПИСОК

02.10.2012

Власти Московской области выявили около 400 объектов незаконного строительства на территории региона, которые могут быть снесены по решению суда.

Как сообщили в Комитете по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью области, в предварительный реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности вошли 363 объекта (см. ниже), расположенных на территории муниципальных образований региона.

Этот реестр создан по поручению губернатора Сергея Шойгу и размещен для предотвращения негативных социальных последствий, связанных с приобретением гражданами долей ("квартир") в вышеуказанных жилых домах, пояснили в Комитете.

Появление подобного списка усугубляет проблему с обманутыми дольщиками в области. "Нужно всем выпустить предупреждение, опубликовать списки этих объектов с адресами и большими буквами написать: "Здесь вас обманывают!", - сообщал ранее глава области Сергей Шойгу.

В соответствии с реестром, составленным на 1 октября 2012 года, лидерами в строительстве таких домов являются Одинцовский и Мытищинский муниципальные районы. Напомним, что уже есть решения судов о сносе самовольных построек в Одинцовском, Ленинском, Мытищинском и Красногорском муниципальных образованиях. Так, ранее в подмосковном поселке Вешки был снесен многоэтажный дом, построенный на участке, выделенном под дачное строительство. Дом был построен с нарушением технологических норм и, по решению суда, был полностью снесен в августе 2012 года. Владелец дома Виктор Холод был объявлен в розыск.

В список объектов, в которых, по мнению властей Московской области, нельзя покупать "квартиры" присутствует даже 8-этажный дом, который строится на землях ИЖС по адресу Дмитровский район, п.Некрасовский ул.Вокзальная д.7. Также в списке много объектов, строительство которых осуществляется в садовых некоммерческих товариществах, а также неизвестные адреса за которыми могут скрываться находящиеся в продаже известных риэлторских компаний поселки с коттеджами и таунхаусами. Так редакция "РБК-Недвижимости" обнаружила в списке два проекта застройщика "Русская усадьба", который реализует проекты "Лебядиное озеро" и "Шемякинский дворик". Также в списки попали коттеджные поселки и таунхаусы "Новое Соколово", "Золотая долина", "Жаворонки-1", "Карловы Вары", ДСК "Сельскохозяйственный", ПДК "Трехгорка", и другие.

Как сообщили "РБК-Недвижимости" игроки рынка недвижимости, практически в любом поселке Подмосковья есть такие проекты, как реализованные, так и запланированные к реализации. Некоторые "девелоперы" строят такие проекты десятками на землях под дачи и ИЖС, так как это весьма прибыльный бизнес. По мнению экспертов, этот список может значительно увеличиться.

Ранее в интервью "РБК-Недвижимости" министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган рассказал, что в основном на земельных участках строятся 3-6 этажные дома на 10-60 квартир. "В большинстве случаев такое строительство ведется физическими лицами на принадлежащих им земельных участках без установленной разрешительной документации, при отсутствии инженерных сетей или возможности подключения к ним. При этом строительство указанных домов ведется силами неквалифицированных работников без соблюдения установленных норм и должного контроля", - описал проблему министр.

Пути решения

Как сообщал ранее в интервью "РБК-Недвижимости" Александр Коган для решения этой проблемы есть несколько путей: во-первых, надо информировать граждан, по каким договорам, на каких землях можно приобретать жилье. «Необходим также контроль со стороны администраций муниципальных образований за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС. Нужно незамедлительно реагировать, как только появится реклама продажи таких квартир», - рассказал министр.

"Ну и, разумеется, предстоит подготовить предложения по совершенствованию федерального и регионального законодательства, исключающие возможность строительства многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, и землях, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан", - резюмировал Александр Коган.

Текст документа на сайте Комитета по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью области

Автор: РБК-Недвижимость

http://realty.rbc.ru/articles/02/10/201 … 2862.shtml

Опубликовано 15.03.2013 bikerTOPjazzzz

В подмосковном поселке Ново-Ивановское на дачных участках стали появляться многоэтажки, магазины и общежития. Несмотря на все протесты, застройщики работы прекращать не намерены. Местные чиновники ищут способы справиться с ситуацией, но удается это далеко не всегда.

Загружено 26.04.2011

http://vnssr.my1.ru/news/andrej_nekraso … 04-27-1791

18 апреля Верховный суд Удмуртской Республики вынес решение о сносе так называемого псевдо-многоквартирного дома по улице Баранова 41. Согласно этому решению более 20 семей останутся без крыши над головой, на подходе аналогичные судебные решения и по другим домам, которых более 50-ти по всему Ижевску. По всей видимости, Администрация города Ижевска во главе с сити-менеджером Денисом Агашиным решила оставить без крова над головой более 600 семей или 2 тысяч человек.

Начало этой истории в далеком 2006 году, когда Владимир Путин подписал закон о так называемой Дачной Амнистии. Благодаря этому закону стала возможна упрощенная процедура регистрации не только незаконно построенных дачных домиков, но и по сути любых построек, без разрешительной документации. Для регистрации такого строения требовался лишь техпаспорт и свидетельство о собственности. По такой схеме стали строить многоквартирные малоэтажные дома. Из-за того что застройщику не приходилось проходить дорогостоящие экспертизы, давать так называемые «откаты» чиновникам, цены на жилье в таких домах достигали 20 тысяч рублей за квадратный метр, при средней цене в Ижевске около 36 тысяч рублей. Был спрос на дешевое и качественное жилье, появилось и предложение. За очень короткое время доля таких застройщиков на строительном рынке Ижевска достигла 75 процентов. Но в конце позапрошлого года владельцам малоэтажных жилых домов неожиданно начали отказывать в регистрации права собственности. Возникли проблемы и с узакониванием в судах построенного по закону о дачной амнистии жилья. Среди застройщиков ходят слухи о том, что кампанию против индивидуального долевого строительства инициировал лично премьер республики Юрий Питкевич, проведя закрытое совещание по этому вопросу. Причина такого отношения к малоэтажным, малоквартирным домам понятна, это конкуренция.

В Подмосковье начинается массовый снос незаконных построек

27.09.2013 Загородная недвижимость

Первый такой самострой будет снесен в городе Балашиха уже на следующей неделе.

Автор: Depositphotos/jakatics

Главгосстройнадзор Московской области выявил 128 строений, возводимых без разрешительной документации. По многим объектам уже ведется административная практика, приняты судебные решения.

Напомним, что в среду заместитель председателя правительства Московской облкасти Герман Елянюшкин заявил, что в Подмосковье начинается массовый снос незаконных построек.

Как ранее писал портал "РБК-Недвижимость", власти после скандального случая со сносом многоэтажного дома на землях для индивидуального жилищного строительства, вызвавшее столь сильный общественных резонанс, взяли паузу. До выборов губернатора Московской области такие непопулярные среди населения меры, как снос незаконных строений, были приостановлены. Однако, как анонимно сообщил "РБК-Недвижимсоть" источник в администрации Московской области, снос незаконных строений, в том числе и таунхаусов, может возобновиться уже осенью этого года.

Эта история недолго заставила себя ждать. Первый такой самострой будет снесен в городе Балашиха уже на следующей неделе. Также на очереди незаконные строения в Солнечногорске, Можайске, Химках и других городах. "Все строящиеся объекты должны пройти через рассмотрение на градостроительном совете области, другого пути наведения порядка в строительной сфере нет", – заявлял ранее Герман Елянюшкин.

Стоит отметить, что в Московской области существует список индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности. В него вошло около 400 объектов, расположенных на территории муниципальных образований региона. В этом списке есть и несколько поселков с таунхаусами.

Напомним, что еще несколько лет назад незаконное строительство многоквартирных домов на участках, предназначенных под дачи и ИЖС, приняло ужасающие масштабы. Подмосковные власти начали активно бороться с этим явлением.

Как не попасться мошенникам при покупке жилья в Подмосковье

При покупке квартиры в Подмосковье нужно обязательно проверять документы на землю. Участок должен относиться к категории "земли населенных пунктов" и иметь вид разрешенного использования "жилищное строительство", "малоэтажное строительство", "блокированные жилые дома". Если принят генплан, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов.

Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ. Соответственно, покупать нужно только по договору долевого участия.

В Московской области ситуация сложная. По оценкам экспертов, большинство поселков возводятся на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества. А иногда даже на землях сельхозназначения. В этом случае таунхаусы попадают в категорию незаконного строительства.

http://realty.rbc.ru/articles/27/09/201 … 6944.shtml

Возвел под снос

Бизнесмен, строивший многоквартирники на землях ИЖС, осужден на четыре года

Текст: Майя Керн (Екатеринбург)

Российская газета - Экономика УРФО №7528 (65)

Кировский районный суд Екатеринбурга вынес приговор застройщику Александру Михайленко, которого признали виновным в причинении особо крупного имущественного ущерба.

С ноября 2011-го по март 2013 года Михайленко купил шесть участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в частном секторе Ленинского и Орджоникидзевского районов. На них он построил многоквартирные дома, доли в которых продал 93 наивным покупателям по цене, значительно ниже рыночной - в среднем по миллиону рублей за квартиру-студию.

Как сообщили в пресс-службе областной прокуратуры, реальная возможность зарегистрировать право собственности на эти объекты недвижимости у покупателей изначально отсутствовала, поскольку закон в принципе не позволяет строить многоквартирные дома в частном секторе.

Ущерб, который Михайленко нанес гражданам, оценили в 95 миллионов рублей. Суд назначил ему наказание в виде четырех лет лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии общего режима. Дома, которые он построил, снесли, причем два из них застройщик разрушил сам.

https://rg.ru/2018/03/28/reg-urfo/chety … -izhs.html