Как не пострадать от публичного сервитута. Главное об обременении земли
С сентября в России действует публичный сервитут для размещения линейных объектов — электро- и теплосетей, водопроводов и пр. Вводиться он будет по решению властей и может затронуть застройщиков, жильцов домов, владельцев земли
Фото: Тимофей Яржомбек
Сервитут означает право ограниченного пользования чужим земельным участком, то есть является обременением этого участка. В гражданском праве сервитут известен давно. Согласно ст. 274 Гражданского кодекса он устанавливается по соглашению сторон на платной основе. «Зачем нам сервитут? А очень просто. Нам надо, чтобы мы могли прийти и копать колею, полиция нас охраняла, а собственник не мешал», — так раньше говорили владельцы трубопроводов, требуя принять специальный закон. Теперь такой закон принят (Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 341-ФЗ): для упрощения размещения линейных объектов поправки внесены в Земельный, Жилищный, Лесной, Градостроительный кодексы и еще ряд законов. В отличие от сервитута, предусмотренного Гражданским кодексом, новое обременение называется публичным сервитутом.
Само понятие «публичный сервитут» появилось в российском законодательстве в 2011 году в законе об автодорогах, но касалось только земельных участков, находящихся в полосах отвода автодорог. Сейчас эти правила остались без изменений, а публичный сервитут пошел значительно дальше. Теперь п. 4 ст. 23 Земельного кодекса (ЗК) предусматривает восемь случаев его установления, начиная от сенокоса, пастбищ, доступа граждан к водным объектам и заканчивая линейными объектами, ради которых в ЗК появилась специальная глава.
Кто устанавливает публичный сервитут
Органы власти различных уровней по ходатайству владельцев линейных объектов — теплосетей, водопроводов, газопроводов, линий связи, нефтепроводов. Это могут быть естественные монополии, организации связи, владельцы транспортной инфраструктуры (государственные и частные компании).
Сведения о публичном сервитуте вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, и с этого момента сервитут считается установленным.
Какие участки подпадают
Почти любые. Публичный сервитут может затронуть как один, так и сразу несколько земельных участков независимо от их постановки на кадастровый учет, регистрации прав, нахождения в специальных охранных зонах. Это могут быть как государственные либо муниципальные земли, так и участки частных лиц.
Для граждан, имеющих участки для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, предусмотрены исключения: на таких участках по общему правилу нельзя строить линейные объекты либо размещать стройплощадку (склады, бытовки, технику) для работ на объектах транспортной инфраструктуры. Но есть исключения: если труба уже проходит под участком гражданина, то публичный сервитут для доступа к ней установить можно. Обременение также возможно, если участки граждан окажутся в «границах элемента планировочной структуры» — дома, который нужно подключать к инженерно-техническим сетям.
Под публичный сервитут могут подпасть земельные участки застройщиков и участки, находящиеся в собственности жильцов многоквартирных домов. Публичным сервитутом могут быть также обременены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемые гражданам либо юрлицам, например в аренду.
Каков срок публичного сервитута
От 10 до 49 лет — для линейных объектов, автомобильного и железнодорожного транспорта (туннелей, переездов). Для ремонта и реконструкции объектов транспортной инфраструктуры — на срок проведения работ. До окончания одного срока можно установить публичный сервитут на новый срок, предел не ограничен.
Для земельных участков, принадлежащих гражданам или юрлицам, предусмотрен более льготный режим: ограничения, затрудняющие использование земельного участка для жилищного строительства, могут длиться не более трех месяцев, иных земельных участков — не более года. Если линейный объект создаст более длительные затруднения, то вместо публичного сервитута возможно изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие означает выкуп земельного участка по рыночной стоимости, что зачастую лучше защищает владельца участка. На выкупе настаивал Совет при президенте РФ по кодификации гражданского законодательства, выступавший одним из главных критиков публичного сервитута. Сейчас, однако, закон не только не требует выкупа участков, но и не уточняет, как считать периоды затруднения использования участков, поэтому остается такой вопрос: если для линейных объектов публичный сервитут возможен на 49 лет, то три месяца, допустимые для участков под жилищное строительство, должны считаться разово или за какой-то период (например, по три месяца раз в год или раз в три года), или в совокупности в течение всего срока?
Что могут делать обладатели публичного сервитута
Всё или почти всё. Приходить на земельный участок (в случае аварии на объекте — без предупреждения владельца участка), проводить работы на объектах, возводить для этого вспомогательные сооружения, завозить и складировать стройматериалы, подгонять технику. Препятствовать этому владелец участка не вправе.
После завершения работ обладатель публичного сервитута обязан привести земельный участок «в состояние, пригодное для его использование в соответствии с разрешенным использованием». Закон отводит на это три месяца, а если требуется рекультивация земель, то полгода с момента прекращения публичного сервитута. Входит ли этот срок в максимально допустимый период затруднения использования земельных участков граждан и юрлиц, закон не уточняет.
Будут ли платить владельцу участка
Могут, но не всегда и немного. Цель закона в том, чтобы максимально упростить и удешевить доступ к линейным объектам, размещение инженерных сооружений, подключение к коммуникациям. Главный аргумент сторонников закона в том, что собственники земельных участков часто злоупотребляют, требуя завышенную цену, затягивая оформление документов и проведение работ.
В ряде случаев публичные сервитуты будут бесплатными. Это касается госземель в полосах отвода железных и автомобильных дорог. Бесплатными будут также публичные сервитуты, оформленные владельцами «старых» линейных объектов, существовавших до 1 сентября (до вступления закона в силу). Оформить такие сервитуты закон позволяет до 1 января 2022 года, а платить за них не будут даже частным собственникам земельных участков. Нельзя будет требовать платы и в отношении участков, уже обремененных публичным сервитутом и предоставленных частным лицам государством либо муниципалитетом.
В других случаях платить владельцу земельного участка должна компания, в пользу которой установлен публичный сервитут. От органов власти, принявших решение, плату можно требовать только в случае, если публичный сервитут «приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка».
Размер платежа закон определяет только для земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности: 0,01% кадастровой стоимости участка в год, а за долгосрочный публичный сервитут (от трех лет) — не менее 0,1% кадастровой стоимости за весь период. В отношении земельных участков, предоставленных частным лицам, плата за сервитут устанавливается в соглашении, заключаемом с владельцем участка.
Как заключается соглашение с владельцем земельного участка
Закон предусматривает, что обладатель публичного сервитута должен заключить с владельцем земельного участка соглашение. В нем должны быть график работ, размер платы, порядок возмещения убытков, причиненных владельцу участка. Проект соглашения будет составлять компания, в пользу которой установлен публичный сервитут. Получив текст соглашения, владелец земельного участка сможет либо подписать его, либо предложить свой вариант.
На заключение соглашения закон отводит 30 дней со дня получения проекта владельцем участка. Если соглашение не заключено, то обладатель публичного сервитута вправе внести плату в депозит нотариуса и приступить к работе, следуя своим расчетам и планам.
Что можно оспорить в суде
Во-первых, решение органа власти об установлении публичного сервитута. Владелец земельного участка может сделать это до истечения 30 дней со дня получения проекта соглашения об осуществлении публичного сервитута. Такое оспаривание приостанавливает осуществление публичного сервитута: его обладатель не сможет приступить к работам как минимум до момента, когда решение суда об отказе удовлетворить требования владельца земельного участка вступит в законную силу. В среднем пауза займет пять месяцев.
Во-вторых, можно спорить об условиях соглашения и размере платы. Владелец участка вправе требовать от обладателя публичного сервитута заключить соглашение на условиях, которые определит суд. Такое оспаривание, однако, не препятствует осуществлению публичного сервитута в принудительном порядке, а плата, внесенная в депозит нотариуса, будет засчитана в счет суммы, установленной судом.
Как досрочно прекратить публичный сервитут
По решению органа власти, установившего сервитут. Но требовать этого можно только в исключительных случаях, например если единовременный платеж за сервитут не перечислен частным лицам в срок свыше полугода или обладатель публичного сервитута проводит работы с нарушением законодательства, техрегламентов. Довод о том, что сервитут сделал невозможным использование земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимости не будет учитываться в случаях, когда сервитут связан с линейными объектами.
Краткие выводы
- закон существенно затрагивает интересы частных лиц, владеющих земельными участками, несмотря на декларируемые исключения и льготные режимы;
- закон написан крайне сложно и казуистично, соотношение различных норм может вызвать проблемы;
- многие понятия имеют оценочный характер: например, «существенные затруднения в использовании земельного участка», «состояние, пригодное для использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием»;
- зона риска — «старые» (уже существующие) линейные объекты и публичные сервитуты, которые можно установить и зарегистрировать до 2022 года;
- размер платы частным владельцам земельных участков вряд ли превысит параметры, установленные для госземель (Конституцией установлено равенство всех форм собственности);
- возмещение убытков, причиненных владельцу земельного участка, будет всецело зависеть от позиции судов и возможности представить доказательства.
Автор: Ольга Плешанова, руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»
