ЧЛЕНСКАЯ КНИЖКА САДОВОДА-СОБСТВЕННИКА
28.02.04 для "ПХ" № 5 за 2004 год
Садовый участок мы получили более 30 лет на семью из 4 человек: муж, жена и двое сыновей. Членом товарищества все время является отец, но все мы четверо с самого начала были вписаны первым председателем нашего товарищества в членскую книжку садовода. В настоящее время у сыновей уже давно свои семьи и взрослые внуки.
Объясните, пожалуйста, какую юридическую силу имеет теперь эта запись в членской книжке садовода, выписанной на имя нашего отца, при жизни наших родителей для:
а) регистрационной палаты;
б) вписанных лиц;
в) самого садоводческого товарищества;
г) судебных органов
в части права собственности на постройки и долю в имуществе общего пользования (свет, вода, дороги и т.п.), при условии, что все взносы были уплачены во время и что, все эти годы мы вместе дружно трудимся на нашем участке.
А. В. Захаров
В настоящее время подобные вопросы очень актуальны почти для каждой семьи.
Дело в том, что раньше (т.е. до 01.07.90 г.) наше законодательство о садоводческих товариществах вообще не признавало право собственности граждан на садовый дом, другие постройки и насаждения, а о праве частной собственности на земельный участок речи вообще не было. Определяющим фактором было для садоводов понятие членства в товариществе. А документом подтверждающим (именно подтверждающим, а не устанавливающим!) членство является членская книжка. А к членству, в качестве “бесплатного приложения”, как бы в придачу, гражданин получал и саму “дачу” с участком.
В настоящее время, по мере внесения данных регистрационными платами в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним у очень многих садоводов на эти юридические вопросы начинают “открываться глаза”. А способствуют этому “юридическому прозрению” сами регистрационные палаты, которые при оформлении прав собственности на садовые дома требуют от садоводов представить справку от садоводческого товарищества о том, что на таком-то участке имеется такой-то садовый дом, являющийся собственностью такого-то члена садоводческого товарищества. Затем эта, с позволения сказать, “справка” ложится на постоянное хранение в соответствующее дело правоустанавливающих документов и является основанием для государственной регистрации права собственности на садовый дом.
Наше отношение к такой складывающейся практике не однозначное.
С одной стороны, мы считаем, что действия по истребованию подобных справок и их выдача – не основаны на законе, так как садоводческие товарищества никогда ни одним законом, указом, постановлением правительства или иным нормативным актом не наделялись правом выдавать подобные справки и не обязывались это делать. Кроме этого, садоводческие товарищества никогда не фиксировали у себя внутрисемейные имущественные отношения садоводов при строительстве садовых домов.
Например: 1) член товарищества начал строить садовый дом с первой женой, а закончил с третьей, 2) членом товарищества числится теща, а все построил зять на свои средства, а дело у них идет к разводу, 3) участок получал инвалид ВОВ, все построил средний сын, хотя пользуются домом все три сына и родители, 4) член товарищества отец, а все строили и сажали примерно в равных долях два взрослых сына и их семьи, а их сестра и ее семья в этом не участвовала вообще и т.д. и т.п. Подобных ситуаций – множество. Регистрационным палатам очень хочется, чтобы садоводческие товарищества выдавали бы такие справки только членам товарищества. Им так проще. А обездоленные члены семьи садовода затаскают потом председателя за выдачу подобных справок по судам. И правильно сделают! Пусть думает в следующий раз, что подписывает!
С другой стороны, можно понять и регистрационную палату: в районе десятки тысяч садовых участков и без помощи председателей и правлений садоводческих товариществ им просто никогда ни организационно, ни юридически не решить грандиозную задачу по выдаче документов на право собственности на садовый дом именно тем садоводам, кто действительно является настоящим собственником построенного садового дома, причем не зависимо от членства в товариществе.
Короче говоря, выдача садоводческими товариществами подобных справок – дело пока совершенно незаконное, однако отказывать садоводам в выдаче подобных справок – это фактически издеваться над ними. Из двух зол принято выбирать меньшее. Но в нашем случае это все равно не выход из положения. Запретить регистрационным палатам требовать такие, пока незаконные, справки от садоводов – тоже нельзя, так как они не могут заносить сведения в госреестр только со слов обратившегося садовода. Как быть?
И вот здесь может сыграть свою роль запись в членской книжке садовода, о том, кому именно и когда предоставлялся садовый участок (т.е. Ф.И.О. тех, кто был вписан в членскую книжку). Нам представляется правильным, если регистрационные палаты будут просить садоводов представить заверенные председателем товарищества ксерокопии членской книжки. В таком случае, сделанная более тридцати лет назад запись в членской книжке, будет иметь для регистрационной палаты определенное значение.
Мы полагаем, что этой записи должно быть достаточно, чтобы регистрационная палата не зарегистрировала бы право собственности на садовый дом только на одного единственного члена садоводческого товарищества.
В тоже время, нам абсолютно ясно, что этой записи не будет достаточно, чтобы зарегистрировать право собственности на садовый дом на четверых. Юридически право общей собственности, в данном случае право общей долевой собственности, должно быть оформлено договором о совместном строительстве, эксплуатации и ремонте данного дома с конкретным распределением долей между сособственниками.
Если сособственники не смогут между собой договориться об условиях такого договора, то тогда любой из них может обратиться в суд с исковым заявлением о признании за ним права долевой собственности. При этом, согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда СССР №4 от 31.07.81 г. “О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом” юридически значимым фактом для суда будет наличие между сторонами спора договоренности о совместном строительстве спорного дома, и что “именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства”. Обращаю внимание, что договоренность и письменный договор – это конечно понятия разной силы, но пока судам было достаточно хотя бы договоренности. А вот письменным подтверждением такой договоренности, наряду, естественно, с другими доказательствами (показания свидетелей, квитанции и т.п.), может являться эта запись в членской книжке тридцатилетней давности.
В тех случаях, когда все совершеннолетние родственники члена садоводческого товарищества, которые участвовали в строительстве садового дома, не претендуют на свою долю в праве собственности на дом и не возражают, чтобы член садоводческого товарищества был бы единоличным собственником всего садового дома то это, по нашему мнению, следует оформить их совместным заявлением в регистрационную палату, а вот заверение их подписей можно доверить председателю садоводческого товарищества.
Что касается вопроса о доле члена садоводческого товарищества (единоличной или вместе с супругом и другими родственниками) в общем имуществе на территории товарищества (дороги, свет, вода и т.п.), то необходимо сказать следующее.
Наконец-то у регистрационных палат появился официальный документ, в котором конкретно говорится, что и как нужно делать. Называется он “Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество” и утвержден приказом Минюста РФ от 25.03.2003 г. № 70 (с изменениями от 12.11.2003 г. № 288).
Мы считаем, что этот документ должен быть в каждом садоводческом товариществе и готовы его бесплатно рассылать по электронной почте всем садоводческим товариществам, которые оставят соответствующую заявку в гостевой книге на нашем сайте.
Бумажной рассылкой заниматься у нас нет возможности.
Кроме этого, мы в настоящее время собираем от садоводческих товариществ заявки на типографское изготовление новых членских книжек садовода-собственника. Форма этой новой книжки будет в корне отличаться от старой. Если в старой членской книжке финансово-имущественная сторона ограничивалась отметками о внесении разных взносов, то в новой членской книжке садовода-собственника планируется в частности разделы о собственности на земельный участок, о собственности на насаждения о собственности на садовый дом и другие постройки, о доле в праве собственности на дорогу, забор, водопровод, электролинию, газопровод, канализацию, телефон и другие объекты.
Планируется, что в новых членских книжках садовода-собственника мы опубликуем для образца примерные договоры об общей собственности на садовый дом и на земельный участок, которые предназначаются для садовода и его родственников, а также договор о совместном строительстве и эксплуатации какого-либо общего объекта, например электролинии, который будут подписывать те и только те садоводы, которые будут сдавать на это строительство свои деньги.
Свои заявки на изготовление новых членских книжек садовода-собственника следует также оставлять в гостевой книге.
Телефон для справок: 8-(499)-129-63-74 в рабочие дни с 9.00 до 18.00 время московское.
О. Н. Афанасьев, Президент Межрегиональной садоводческой ассоциации "Садовод и закон"
