Bookmark and Share
Page Rank

ПОИСКОВЫЙ ИНТЕРНЕТ-ПОРТАЛ САДОВОДЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ТОВАРИЩЕСТВ "СНЕЖИНКА"

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.


Вы здесь » ПОИСКОВЫЙ ИНТЕРНЕТ-ПОРТАЛ САДОВОДЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ТОВАРИЩЕСТВ "СНЕЖИНКА" » БЫТЬ ИЛИ НЕТ УПРАВЛЯЮЩИМ КОМПАНИЯМ В СНТ И ДНТ? » Загородный поселок: как делить власть между УК и жителями поселков


Загородный поселок: как делить власть между УК и жителями поселков

Сообщений 1 страница 4 из 4

1

Загородный поселок: модель управления как основной фактор качества жизни

На сегодняшний день рынок загородной недвижимости наиболее уязвим с правовой точки зрения – здесь не действуют законодательно закрепленные правила взаимодействия с конечным потребителем, как, например, в многоэтажных жилых комплексах. Отсутствие правовой базы в сфере управления малоэтажными поселками в значительной степени тормозит инвестирование в развитие технологий, и в результате загородный рынок развивается по остаточному принципу, парадоксально оставаясь при этом «деликатесом для потребителя». В такой ситуации качество управления является основным фактором, формирующим ликвидность недвижимости и доходность УК.

Заявленная тема продолжает и расширяет острую экспертную дискуссию, состоявшуюся в начале августа на дебатах «Загородный рынок: как делить власть между УК и жителями поселков». За основу определения модели управления участники приняли форму собственности на объекты инфраструктуры загородных поселков – в демократической модели собственность является общедолевой, в централизованной принадлежит управляющей компании. Сторонники обеих моделей согласились в одном – вне зависимости от формы собственности важен высокий профессионализм управляющей компании, способность жителей осознать свою ответственность за ликвидность актива и общая договороспособность.

Переосмыслить процессы целесообразно всем заинтересованным сторонам – девелоперам, управляющим компаниям и жителям поселков. Необходимо помнить, что каждый отдельный покупатель приобретает не только частный дом, а общий комплекс и – более того – вожделенный образ жизни. Основным критерием ликвидности становится качество жизни в поселке, обеспечиваемое прозрачными схемами управления и современными технологиями, оптимизирующими все процессы – от архитектурного проектирования до технической эксплуатации и социальных коммуникаций.

И снова авторитетные эксперты схлестнутся в спорах, приближаясь к ответам на вопросы – какие преимущества и недостатки у той или иной модели управления и формы собственности на инфраструктуру? Какие законодательные инициативы приведут к урегулированию существующих конфликтов и формированию четкой правовой основы? Готовы ли жители загородных поселков полноценно участвовать или оказывать влияние на управление активами, повышение качества жизни и, как следствие, рост ликвидности?

http://www.zemer.ru/info/news/22671/

0

2

Итоги мероприятия "Загородный рынок: как делить власть между УК и жителями поселков".

http://repa-pr.ru/uploads/topics/66def3f337517c9671b8cd64be00faea.jpg

Вчера в медиа-центре REplace состоялись дебаты на тему «Загородный рынок: как делить власть между УК и жителями поселков»

Дебаты оказались невероятно яркими и информативными. На протяжении двух часов велась напряженная дискуссия двух сторон. В рамках мероприятия каждая сторона постаралась выделить основные преимущества форм владения общедолевой собственностью и разобраться, у кого должна быть власть и какие, на сегодняшний день, есть сложности и правовые упущения в данном вопросе.

Мероприятие позволило собрать участников рынка загородной недвижимости - владельцы и девелоперы, юристы и представители управляющих компаний получили возможность выстроить диалог. Результатом взаимодействия стало акцентирование внимания на юридических аспектах, требующих реформации, а так же выделение основных проблем, с которыми сталкиваются обе стороны.

В регламент мероприятия уложиться не удалось, что говорит об актуальности данной темы. Гости и жюри стремились активно участвовать и задавать вопросы.

В начале дискуссии Илья Дискин, генеральный директор Neumark

выступил с предложением отдавать всю власть жителям поселков.

«В свое время мы передали в собственность жителей поселка имущества на 750 миллионов рублей»


Мнение Ильи Дискина сводилось к тому, что самоуправление не только возможно, но и куда как более выгодно, чем взаимодействие с управляющими компаниями, которые «вынуждены балансировать между комфортом жителей и прибылью».

Данную позицию поддержал Вячеслав Бородин, директор НП «Варварино», обратив внимание на то, что управление должно осуществляться управляющими компаниями, поскольку они являются профессионалами этого дела, но диктовать и формировать запросы по качеству управления должны жители, как собственники всей инфраструктуры и общего имущества.

«Должна быть диктатура жителей над управляющими компаниями»


Гурам Курдиани, руководитель проекта «Шелестово» в своем выступлении указал на главную проблему:

«Нет конфликта между УК и собственниками, но есть конфликт между собственниками».


Фактически, не всегда есть выбор кому отдать власть. Дело в том, что зачастую собственником всех коммуникаций является застройщик, а значит жители не могут принимать решение о смене управляющей компании.

«Поймите, два собственника – это безвластие»


Выступление Гурама Курдиани свелось к следующему: вопрос не столько в разделе власти, сколько в разделе собственности. Только когда все принадлежит жителям, как, например, в кондоминиумах, появляется выбор, управлять самим или нет. Можно нанимать управляющую компанию, а можно не нанимать. Тем не менее, согласно его словам, управление должно осуществляться жителями, если они правда хотят контролировать ситуацию.

Зинаида Тулеуова, независимый юрист, обратила внимание на пробелы в законодательстве, создающие конфликтные ситуации при управлении поселками

«На данный момент существует некоторый пробел в законодательстве»


Согласно словам Зинаиды Тулеуовой конфликт между жителями и управляющими компаниями возникает потому, что законодательно не регламентируется эксплуатация коттеджных поселков, так как это сделано в многоквартирных домах. Есть пробелы в градостроительном и гражданском кодексах, где отсутствуют правила передачи и управления поселками а так же необходимая терминология, есть только формы управления, чего явно недостаточно для обеспечения безопасности, качества обслуживания и решения конфликтов.

Из сторонников централизованного управления первым высказался Иван Журавлев, руководитель департамента развития загородных проектов УК «Дачный Альянс», управляющий партнер. Он согласился с мнением Гурама Курдиани касательно конфликта собственников, однако власть предпочел отдать управляющим компаниям по нескольким причинам. Во-первых - жители не в состоянии договориться. Его социологические исследования привели к простому факту: люди ничего не хотят решать. Во-вторых – существуют извечные проблемы, которые трудно решать без управляющих компаний - неплатежи и нарушение единого архитектурного стиля. От этого не защищен ни один кондоминиум, в отличие от коттеджных поселков обслуживаемых профессионалами.

Иван уверен, что управляющая компания владеющая общим имуществом позволяет эффективно управлять поселком, влияя на жителей, но при этом обеспечивая хорошее качество. Девиз компании: мы работаем, чтобы вы отдыхали.

Вторая сторона также обратила внимание на несостоятельность правовой части. Дмитрий Щеглов, адвокат, прокомментировал нынешнее законодательство и тоже указал на пробелы. Однако по его мнению, управляющие компании справятся со своими непосредственными задачами лучше, чем жители. «До тех пор, пока не будут внесены изменения в законодательство, придётся пользоваться управляющими компаниями»

Сергей Креков, президент ассоциации АКОН, увидел основную сложность в том, что заказчик должен быть один, и не имеет значения, кто им является. На сегодня, заказчиком чаще выступает застройщик, как орган, понимающий всю сложность управления. При этом Сергей Креков привел примеры и другого управления, обратив внимание, что если есть четкие механизмы - работать все равно с кем.

«Фактически, коттеджный поселок - это маленький населенный пункт со всеми вытекающими потребностями и проблемами. Например, пожарная безопасность, медицина и другие»


Так же  Сергей Креков обратил внимание, что идеальной можно назвать ситуацию, когда управляющая компания подключается на этапе проектирования, но к сожалению, подобная практика редкость, хотя это могло бы во много снять большой пласт проблем, как в многоквартирных домах,  так и в поселках.

Резюмируя выступление сторонников централизованного управления.

Зачастую выбора и вправду нет. Если коммуникации не принадлежат жителям, вся ответственность ложится на плечи застройщика. Но даже если выбор есть – нужно доверить управление профессионалам. Люди не хотят тратить свободное время на решение организационных вопросов. Должны быть инструменты, которые если и есть, то единичны. Достичь общего мнения очень сложно, ведь и размер и количество поселков влияет и на качество и на прибыль управляющей компании. Если власть у жителей, то управляющая компания не готова будет вкладывать силы и средства, поскольку ее завтра могут заменить, но с другой стороны – заменить управляющую компанию, когда она владеет всеми сетями и коммуникациями, также невозможно. Конфликтные ситуации возникают как раз потому, что нет четкого законодательного регулирования.

Итоги дебатов

В результате напряженного спора стороны пришли к некоему общему знаменателю: необходимо ввести поправки, которые законодательно регулировали бы вопрос введения коттеджных поселков в эксплуатацию и раздел собственности. Проработать инструменты для коммуникаций с жителями (независимо от способа управления), поскольку сейчас уже многие вопросы решаются дистанционно, и необходимо внедрять современные методы управления. В этом случае конфликт будет исчерпан как таковой и только тогда люди смогут решать как именно они хотят жить. Нанимать управляющую компанию, чтобы снять с себя все заботы или нет. Вопросы по теме остались, не все аргументы и ситуации были озвучены, что говорит о том, что тему необходимо развивать.

REPA благодарит информационных партнеров мероприятия: Группа Земер, Cottage.ru,IRN.ru, Дайджест недвижимости.

http://repa-pr.ru/blog/605.html

0

3

«Загородный рынок: как делить власть между УК и жителями поселков»

12.08.2015

Сейчас на загородном рынке управляющие компании можно разделить на два типа. Первые считают, что заниматься управлением коттеджного поселка должны специализированные УК, вторые утверждают, что жители должны максимально участвовать в жизни коттеджного поселка, в котором проживают. За кем же будущее?

Семь экспертов прокомментировали эту ситуацию. Среди них представители упраляющих компаний и застройщиков, юристы и жильцы коттеджных поселков. Мнения экспертов разделились, они призывали к централизованному режиму, другие настаивали на диктатуре жителей. И все же, кому отдать власть, жителям или управляющим компаниям?

Илья Дискин, генеральный директор Neumark предложил отдать всю власть жителям поселков.

«В свое время мы передали в собственность жителей поселка имущества на 750 миллионов рублей»

Мнение Ильи Дискина сводится к тому, что самоуправление не только возможно, но и куда как более выгодно, чем взаимодействие с управляющими компаниями, которые «вынуждены балансировать между комфортом жителей и прибылью».

Вячеслав Бородин, директор НП «Варварино» обратил внимание на то, что управление должно осуществляться управляющими компаниями, поскольку они являются профессионалами этого дела, но диктовать и формировать запросы по качеству управления должны жители, как собственники всей инфраструктуры и общего имущества.

«Должна быть диктатура жителей над управляющими компаниями»

Гурам Курдиани, руководитель проекта «Шелестово» раскрыл вопрос с совсем другой стороны:

«Нет конфликта между УК и собственниками, но есть конфликт между собственниками».

Фактически, не всегда есть выбор кому отдать власть. Дело в том, что зачастую собственником всех коммуникаций является застройщик, а значит жители не могут принимать решение о смене управляющей компании.

«Поймите, два собственника – это безвластие»

Мнение Гурама Курдиани свелось к следующему: вопрос не столько в разделе власти, сколько в разделе собственности. Только когда все принадлежит жителям, как, например, в кондоминиумах, появляется выбор, управлять самим или нет. Можно нанимать управляющую компанию, а можно не нанимать. Тем не менее, согласно его словам, управление должно осуществляться жителями, если они правда хотят контролировать ситуацию.

Зинаида Тулеуова обратила внимание на пробелы в законодательстве, создающие конфликтные ситуации при управлении поселками

«На данный момент существует некоторый пробел в законодательстве»

Согласно словам Зинаиды Тулеуовой конфликт между жителями и управляющими компаниями возникает потому, что законодательно не регламентируется эксплуатация коттеджных поселков, так как это сделано в многоквартирных домах. Есть пробелы в градостроительном и гражданском кодексах, где отсутствуют правила передачи и управления поселками а так же необходимая терминология, есть только формы управления, чего явно недостаточно для обеспечения безопасности, качества обслуживания и решения конфликтов.

Иван Журавлев, руководитель департамента развития загородных проектов УК «Дачный Альянс», управляющий партнер, власть предпочел отдать управляющим компаниям по нескольким причинам. Во-первых - жители не в состоянии договориться. Его социологические исследования привели к простому факту: люди ничего не хотят решать. Во-вторых – существуют извечные проблемы, которые трудно решать без управляющих компаний - неплатежи и нарушение единого архитектурного стиля. От этого не защищен ни один кондоминиум, в отличие от коттеджных поселков обслуживаемых профессионалами.

Иван уверен, что управляющая компания владеющая общим имуществом позволяет эффективно управлять поселком, влияя на жителей, но при этом обеспечивая хорошее качество. Девиз компании: мы работаем, чтобы вы отдыхали.

Дмитрий Щеглов, адвокат, прокомментировал нынешнее законодательство и тоже указал на пробелы. Однако по его мнению, управляющие компании справятся со своими непосредственными задачами лучше, чем жители.

«До тех пор, пока не будут внесены изменения в законодательство, придётся пользоваться управляющими компаниями»

Сергей Креков, президент ассоциации АКОН, увидел основную сложность в том, что заказчик должен быть один, и не имеет значения, кто им является.

На сегодня, заказчиком чаще выступает застройщик, как орган, понимающий всю сложность управления. При этом Сергей Креков привел примеры и другого управления, обратив внимание, что если есть четкие механизмы - работать все равно с кем.

«Фактически, коттеджный поселок - это маленький населенный пункт со всеми вытекающими потребностями и проблемами. Например, пожарная безопасность, медицина и другие»

Так же Сергей Креков обратил внимание, что идеальной можно назвать ситуацию, когда управляющая компания подключается на этапе проектирования, но к сожалению, подобная практика редкость, хотя это могло бы во много снять большой пласт проблем, как в многоквартирных домах, так и в поселках.

Зачастую выбора и вправду нет. Если коммуникации не принадлежат жителям, вся ответственность ложится на плечи застройщика. Но даже если выбор есть – нужно доверить управление профессионалам. Люди не хотят тратить свободное время на решение организационных вопросов. Должны быть инструменты, которые если и есть, то единичны. Достичь общего мнения очень сложно, ведь и размер и количество поселков влияет и на качество и на прибыль управляющей компании. Если власть у жителей, то управляющая компания не готова будет вкладывать силы и средства, поскольку ее завтра могут заменить, но с другой стороны – заменить управляющую компанию, когда она владеет всеми сетями и коммуникациями, также невозможно. Конфликтные ситуации возникают как раз потому, что нет четкого законодательного регулирования.

Мосновострой.ру

http://mosposelok.ru/articles/professional/17150.html

0

4

Особняки особняком

Наталья Бухтиярова

09:00, 19 августа 2015

Управлять загородным посёлком гораздо сложнее, чем государством

http://img2.kvadroom.ru/i/journal/0/0/1/157870205_620_465.jpg
Фото: shutterstock.com

У загородного рынка свои правила, тренды, законы и даже свои формы правления. Скажем, существует два вида управления посёлками, кардинально отличающимися друг от друга. Во всех нюансах той или иной схемы управления разбирался КВАДРУМ вместе с экспертами рынка на дебатах «Загородный рынок: как делить власть между УК и жителями посёлка», организованных Ассоциацией профессионалов рынка недвижимости REPA.

Управление — вещь необходимая, с этим спорить никто не будет. Любой посёлок для комфортной жизни требует определённой организации, и вряд ли кто-то, приобретая загородный дом, собирается жить автономно. Как-никак посёлок не хутор, существовать придётся сообща, учитывая не только собственные интересы, но и соседские.

Именно от управления зависит не только комфортность жизни «дачников», но и ликвидность самого посёлка. А, как известно, ликвидность — это хорошая капитализация средств, возможность продать быстро и с выгодой своё домовладение, от чего умные люди в наше время не отказываются. Можно, конечно, спорить, что ликвидность определяется, в первую очередь, местом и классом объекта, но на самом-то деле, если посёлок в хаосе, а за его внешним видом и отлаженной работе никто не следит, то вряд ли кто-то захочет там приобрести участок. Такой желающий может найтись лишь на большой дисконт, а это уже совсем другая история. Итак, управление — вопрос важный. И здесь возможны два варианта: самоуправление собственников и управление от девелопера.

Сам себе голова

С одной стороны самоуправление — это своеобразное воплощение мечты о свободе. С другой — свобода-то эта лишь кажущаяся.

Такая форма управления возможна, когда всё в посёлке, включая сети, инженерию и дороги принадлежит собственникам. Тогда сами жители объединяются в разные некоммерческие организации, такие как СНТ, ДНТ, СНП, ДНП и другие, и уже на общих собраниях решают, как посёлку жить и сколько денег на это требуется. Управлять всем хозяйством могут жители-активисты, могут специально нанятые для этого люди, а могут и привлечённый со стороны управляющие компании. Главным и основным преимуществом в данной ситуации является тот факт, что всё решают жители, что они следят за всеми расходами, и что даже сторонняя УК подотчётна им.

http://img2.kvadroom.ru/i/journal/0/0/1/157870461_620_465.jpg
КП «Европа»
Фото: poselok-evropa.ru

Илья Дискин, генеральный директор Neumark, отмечает, что самоуправление всегда выгоднее, чем взаимодействие с УК, которая вынуждена балансировать между комфортом жителей и прибылью, что при такой форме правления принимаются всегда более вымеренные решения.

Однако в действительности не всё так просто, как кажется. И главная трудность заключается в том, что все решения должны быть приняты общим собранием, на котором должно быть большинство жителей. А это практически невозможно. Общее собрание жителей является неподъёмной задачей даже в многоквартирных ТСЖ, когда собственники в большинстве своём проживают в доме постоянно, что уж говорить про загородный дом, в котором бывают время от времени. И если то или иное решение принято на собрании без кворума, то оно нелегитимно, и всегда найдётся недовольный, который его опротестует на законных основаниях. Кроме того, даже если большинство жителей и соберётся, то найти приемлемый для всех консенсус крайне трудно. Примеры, подтверждающие этот факт, думаю, знает каждый. Например, в моём доме мы уже пять лет собираемся сделать ремонт, не просто стены покрасить, но поменять плитку, организовать колясочную и вообще как-то облагородить общее пространство. И в принципе все согласны с планом действий, но до момента обсуждения денежного взноса. Как только вопрос касается трат, начинаются споры, недовольство и обвинения.

В загородном коттедже люди ничем не отличаются, кроме того, здесь представление каждого о комфорте может сильно отличаться от представления соседа. Сергей Креков, президент ассоциации АКОН, рассказал один показательный случай из своей практики. В одном посёлке УК столкнулась с тем, что зимой её обвинили в том, что она слишком хорошо очистила дороги от снега, а один житель любил ездить на снегоходе, но по таким чистым дорогам это было невозможно. Собственник потребовал от УК вернуть снег обратно, а так как компания была нанята жителями, то ей ничего не оставалось, как выполнить требование. Но ведь это пример настоящего самодурства, и какой-нибудь другой житель, мог, наоборот, мечтать о том, чтобы в январе на роликах кататься, и чистая асфальтовая дорога ему очень для этого подходила.

Жизнь по указке

http://img2.kvadroom.ru/i/journal/0/0/1/157870363_620_465.jpg
КП «Александрово»
Фото: aleksandrovo-poselok.ru

Но не всегда власть в посёлках принадлежит жителям. В последнее время застройщик достаточно часто не отдаёт владельцам коттеждей имущество общего пользования в собственность, а, наоборот, организует свою собственную управляющую компанию, которая и владеет всеми коммуникациями, дорогами и т.п. В такой ситуации УК уже выступает как совладелец и диктует собственникам свои условия. Вернее, такая УК действует строго в рамках договора, который заключает с ней каждый собственник в момент покупки участка.

И вот здесь уже вся жизнь организуется согласно заранее заявленным планам и нормам общежития, определённым законом. Кроме того, все платы за обслуживание посёлка также прописаны в договоре между УК и жителем, там же обычно должен быть прописан порядок повышения данной платы. Например, рост платежей не может быть больше, чем на 10 %.

Если УК честная и адекватная, то проблем в таких посёлках действительно меньше, а жизнь комфортнее. Иван Журавлёв, управляющий партнёр и руководитель департамента развития загородных проектов УК «Дачный Альянс», убеждён, что такая форма правления лучше, потому что жители, действительно, крайне редко быстро договариваются; обычно люди, купившие загородный дом, не хотят ничего решать, они желают лишь отдыхать. Кроме того, такой УК легче решать вопросы нарушения единого архитектурного стиля и неплатежей. А проблемы эти актуальны для нашего загородного рынка.

Если собственники являются полноправными владельцами всего общего имущества, то они и ведут себя соответственно. Например, в такой ситуации, чаще всего, страдает единая архитектурная концепция. В первую очередь, проявляется наша национальная страсть к заборам, причём до самых облаков, во вторую - наша тяга к разным дополнительным постройкам на участке в стилистике, близкой нашему сердцу. Кроме того, и сам дом начинает модернизироваться, достраиваться и надстраиваться. И здесь ничего не сделать, хозяин — барин, как говорится.

Но самым болезненным становится вопрос неплатежей. Заставить платить несогласного в посёлке, где он является совладельцем всего, практически невозможно. Но если он лишь пользуется общим имуществом на основе договора, то у УК есть способы влиять на таких неплательщиков.

http://img2.kvadroom.ru/i/journal/0/0/1/157870421_620_465.jpg
КП «Бристоль»
Фото: bristolposelok.ru

Иван Журавлёв рассказывает, что в случае с должниками в их УК разработан специальный план, по которому человек, несоблюдающий договорные обязательства, подписывает соглашение, в котором сказано, что он добровольно и в здравом уме в досудебном порядке отказывается от пользования сетями, коммуникациями и от амортизации дорог. В таком случае, его отключают от всех удобств, а проезд по дорогам общего пользования для него становится платным. Стоит отметить, что в этом случае доступ к жилищу никак не ограничивается, следовательно конституционные права неплательщиков не ущемляются. С одной стороны, это выход, причём, как отмечает эксперт, проверенный уже в судах. Но, с другой стороны, всегда есть вариант, что УК незаконно повышает платежи или не отрабатывает весь спектр обязанностей, прописанный в договоре, либо выполняет свои задачи недобросовестно. Илья Терентьев, генеральный директор коммуникационной группы «Земер», отмечает: «Сейчас на загородном рынке около 80 % УК фактически занимаются зарабатыванием, а иногда выкачиванием денег из владельцев участков и загородных имений. Ежемесячные поборы достигают в посёлках бизнес-класса 60-70 тыс. руб. А если куплен смежный участок, сумма удваивается». Но, к сожалению, у жителей при такой форме правления есть лишь право жаловаться, так как УК является совладельцем посёлка, её нельзя просто уволить и нанять другую компанию. Гурам Курдиани, руководитель посёлка «Шелестово», справедливо считает, что два собственника - это безвластие, и при таком раскладе сил это уже не конфликт между УК И собственниками, а конфликт между исключительно собственниками.

Итак, вопрос управления загородными посёлками в настоящее время далёк от идеала, он требует доработок со стороны законодательства, так как обе существующие схемы имеют существенные недостатки. Именно поэтому инициативная группа Государственной Думы РФ в настоящий момент разрабатывает законопроект о деятельности загородных УК, в результате должны быть выработаны соответствующие нормативы, ограничивающие власть управляющих компаний как в ТСЖ. Но в любом случае управляющие компании справляются со своими непосредственными задачами лучше, чем сами жители.

http://journal.kvadroom.ru/analitica/to … 47098.html

0


Вы здесь » ПОИСКОВЫЙ ИНТЕРНЕТ-ПОРТАЛ САДОВОДЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ТОВАРИЩЕСТВ "СНЕЖИНКА" » БЫТЬ ИЛИ НЕТ УПРАВЛЯЮЩИМ КОМПАНИЯМ В СНТ И ДНТ? » Загородный поселок: как делить власть между УК и жителями поселков