Bookmark and Share
Page Rank

ПОИСКОВЫЙ ИНТЕРНЕТ-ПОРТАЛ САДОВОДЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ТОВАРИЩЕСТВ "СНЕЖИНКА"

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.


Вы здесь » ПОИСКОВЫЙ ИНТЕРНЕТ-ПОРТАЛ САДОВОДЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ТОВАРИЩЕСТВ "СНЕЖИНКА" » КУПЛЯ-ПРОДАЖА: УЧАСТКОВ, ДОМОВ, КВАРТИР ... » САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ СХЕМЫ МАССОВОГО МОШЕННИЧЕСТВА С ЖИЛЬЕМ


САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ СХЕМЫ МАССОВОГО МОШЕННИЧЕСТВА С ЖИЛЬЕМ

Сообщений 1 страница 3 из 3

1

МММ В НЕДВИЖИМОСТИ: САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ СХЕМЫ МАССОВОГО МОШЕННИЧЕСТВА С ЖИЛЬЕМ

20.07.2015

Единичными случаями мошенничества на рынке недвижимости никого не удивить. Преступники были всегда и, видимо, переведутся не скоро. Но когда обман покупателей переходит грани индивидуальных случаев, а злоумышленники налаживают целые схемы массового надувательства, то последствия проблемных сделок, как правило, перерастают в социальные проблемы. О схемах масштабного обмана при покупке жилья рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»)

Новостройки

Остерегайтесь ЖСК

В соотношении договор — обманутый покупатель на рынке недвижимости лидирует схема продаж через жилищно-строительные кооперативы. Еще с начала двухтысячных годов различные виды кооперативов (потребительские, строительные, накопительные) имели огромную популярность у мошенников. За последние 15 лет десятки подобных организаций кидали своих клиентов. Многие тысячи несостоявшихся собственников помнят такие кооперативы, как ПИК «Общее дело», ПИК «Строим вместе» и другие ЖСК. Схема деятельности любого из них — удовлетворение жилищных потребностей пайщиков за счет средств новых членов, то есть любой кооператив — это не что иное, как классическая пирамида.

Однако не всегда кооперативы вообще приступают к строительству, известно достаточное количество примеров, когда деньги лишь собирались со вступающих в члены ЖСК, но дома возводиться так и не начинались.

Причины популярности рассматриваемых схем у преступников — отсутствие ответственности. ПИК и ЖСК освобождены от возмещения пени, штрафов, неустоек, убытков. Кроме того, возврат внесенных в кооперативы средств при расторжении договора возможен только по прошествии длительного времени: от нескольких месяцев до нескольких лет, до прихода нового члена или образовавшихся из других источников достаточных для возврата активов. Подобная законная безнаказанность всегда порождала огромное количество кооперативов, а соответственно, и число обманутых ими несостоявшихся покупателей недвижимости.

В настоящее время планируется к подписанию проект Федерального закона № 479905-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно указанному нормативному документу, кооперативы существенно ограничат в правах, а именно, им будет запрещено возводить одновременно более одного дома, этажность домов ограничится тремя этажами. Кроме того, предполагается введение усиливающих функций и полномочий контролирующих государственных органов над деятельностью ЖСК, направленных на постоянную проверку кооперативов, в том числе по обращениям и жалобам граждан и юридических лиц, с внесением предписаний о приостановлении деятельности, и даже обращения в суд с требованиями о ликвидации кооператива.

Когда застройщики — обычные граждане

2009 год ознаменовался началом целой волны сносов многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС и в дачных поселках. Только в Подмосковье выявлено более 400 объектов, числящихся в реестре на снос, и все их жители рано или поздно могут остаться без крыши над головой.

В большинстве случаев они возводились и продавались частными лицами, то есть обычными гражданами. Последние покупали дачные участки и строили на них многоквартирные дома, что приносило баснословные прибыли, порой до 600%. Покупатели также значительно экономили, стоимость квадратного метра на 20–30% была ниже аналогов в «обычных» квартирах.

Десятки таких домов уже снесены или планируются к сносу, по многим вынесены решения, и жители ждут своей очереди остаться на улице. Судебные процессы идут по всей стране. И несмотря на то, что борьба с мошенниками, возводящими и продающими подобные незаконные площади, началась более семи лет назад, проблемное жилье по-прежнему продолжает строиться и пользуется популярностью у покупателей.

За мошенничество осуждены некоторые предприимчивые продавцы: в Московской области — Виктор Иванович Холод, застройщик дома в Вешках. Поселок Вешки в Мытищинском районе Московской области — первый публичный, самый громкий прецедент по сносу многоквартирного дома. Все его жители остались бомжами и не получили никакой компенсации.

В Иркутске за мошенничество осуждены супруги Сергей и Ирина Трухановы, незаконно строившие и продававшие многоквартирные дома без разрешений на строительство на земельных участках, не отведенных для этого целей. В Махачкале к четырем и пяти годам лишения свободы приговорены руководители дагестанских строительных фирм.

Вторичный рынок жилья

Ломбарды-продавцы

В интернете, в газетах, в иных СМИ легко найти предложения по выдаче кредитов под залог недвижимости. Большинство подобных предложений ориентировано на завладение собственностью лиц, нуждающихся в деньгах.

Промышляют подобным бизнесом не только в Москве, но и в отдаленных городах России, где противостоять преступникам практически невозможно. Причина — коррумпированность и срастание органов власти с преступным элементом в одно целое.

Способы обмана очень просты. Нуждающимся в срочных средствах предлагается заем, размером значительно меньшим, чем стоимость их квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи, по которому мошенники на подставных лиц переоформляют недвижимость. Проценты по долгам составляют в среднем от 50% годовых и выше. Но чаще всего, чтобы не пугать потенциальные жертвы, злоумышленники рассчитывают проценты, делая привязку к месяцам или дням. Например, 25% в месяц, что составляет 300% годовых. То есть взял в долг 5 млн руб., а через год придется выплатить 15 млн руб. процентов. Разумеется, такую сумму возвратить жертва не в состоянии, в итоге она лишается жилья. Следует отметить, что мошенники действуют очень грамотно, по продуманным и обкатанным схемам, которые в судах признать противоправными удается лишь в одном случае из десяти.

Мошенники-sale

На вторичном рынке недвижимости действуют преступные группы, профессиональные и опытные, их целью является массовая продажа чужих объектов, переоформленных на подставных лиц, подконтрольных злоумышленникам. Порой в криминальные структуры входят бывшие сотрудники правоохранительных органов. Мошенники хорошо знакомы с чиновниками различных государственных органов, должностными лицами регистрационных служб, имеют они и своих нотариусов.

Определить преступников можно по двум признакам: первый — они значительно демпингуют, указывая большие скидки на предлагаемое жилье, рассчитывая на жадность покупателей. И второй — сделка обязательно должна проводиться в ускоренные сроки, например в течение трех-пяти дней. Псевдособственникам это нужно для того, чтобы у жертвы не было времени все обдумать, проверить или посоветоваться. Очень часто в подобной схеме «продавцы» уклоняются от показов жилья, предлагая передать его по акту уже после сделки. Причины придумываются самые разные — от потери ключей, до проживания квартирантов, с которыми нельзя ссориться до конечной реализации квартиры.

Всегда рекомендую обращать внимание на личность продавцов. Дело в том, что мошенники используют в таких схемах подставных лиц, как правило, это либо приезжие из дружественных республик, либо выходцы из заброшенных деревень, бродяги и алкоголики — то есть те, кого можно подставить в случае неудавшейся сделки.

По рассматриваемой схеме преступники действуют классически — они подделывают документы и регистрируют право собственности на жилье на своего человека. Примеров, когда пустующие квартиры переоформляются на мошенников в судах, сотни и даже тысячи, но, что еще более интересно, злоумышленники способны переоформлять и реализовывать недвижимость при живущих в ней владельцах. Так, зимой 2015 года в Москве был задержан член преступной группы, гражданин Республики Молдова, который продавал дорогую недвижимость на Юго-Западе столицы. Характерным было то, что в периоды продаж действительные собственники проживали в своих квартирах и даже не знали, что уже не являются их владельцами.

***

Приведенные схемы обмана существуют более 20 лет. И несмотря на то, что в рассматриваемый период все очень сильно изменялось, значительно скакнуло развитие технологий и общества, мошеннические схемы остались прежними. А это значит, что при должной осмотрительности и стандартной юридической проверке вполне можно обезопасить себя от преступников. Поэтому рекомендую всем, кто определяется с покупкой недвижимости, внимательно отнестись к сделке, и тогда риски быть обманутым сведутся к нулю.

Олег Сухов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

http://realty.rbc.ru/experts/20/07/2015 … 2457.shtml

0

2

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);

- правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);

- справки из ПНД и НД;

- согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.

2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.

3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.

4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.


ОБ АВТОРАХ

Виктор Вяткин
генеральный директор «3В Консалтинг»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

https://realty.rbc.ru/news/5ab3844a9a7947059be2d793

0

3

7 популярных афер с недвижимостью: как не потерять деньги при сделке

Квартирные аферисты разрабатывают новые схемы, чтобы обманом оставить вас без денег и недвижимости. Но мы знаем, что с этим делать.

https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/resized/1180xH/media/img/3/17/755466230300173.jpg
Фото: Chunlea/Unsplash

Рынок недвижимости развивается, и найти подходящую квартиру сейчас не сложно, однако при заключении сделки всегда следует соблюдать осторожность. Рассказываем об основных видах мошенничества с недвижимостью.

Невозвратная сумма

При поиске предложений о покупке квартиры вы находите идеальный вариант с ценой в разы ниже рынка. При заключении договора выплачиваете риелтору или агентству задаток, чтобы закрепить за собой право на выгодную сделку, но, выяснив какие-то обстоятельства о квартире, сами от сделки отказываетесь. Например, встречаете явно асоциально настроенных соседей на своей площадке, либо узнаете, что квартира юридически не чиста, либо находите поломку, требующую дорогого ремонта. Как правило, клиента подводят к мысли о том, что квартира ему не нужна. Цель мошенников — задаток. В результате вы остаетесь и без квартиры, и без задатка, так как в договоре, который сами подписали, есть пункт о невозврате денег в случае расторжения договора по инициативе клиента.

Аферы с задатком остаются одними из самых распространенных видов мошенничества с недвижимостью. При этом юридически риелтор чист — условия обращения с задатком были в договоре упомянуты.

Меры предосторожности. Избегайте обращаться для сопровождения сделки в новые организации и выставляющие откровенно демпинговые условия. Скупой платит дважды.

Двойники

При заключении договора с собственником квартиры, вы обращаете внимание на то, что он не сильно похож на себя в паспорте. Он отшучивается, что годы идут — постарел-потолстел-постригся. В итоге договор вы оформляете, но через пару дней к вам приходит настоящий хозяин квартиры и говорит, что потерял документы и даже подал заявление в полицию по этому поводу. Если заявление было принято раньше момента сделки, она будет признана недействительной.

Меры предосторожности. До заключения сделки сверьте подписи на всех документах, попросите собственника предъявить другие документы, например, права или загранпаспорт.

https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/resized/945xH/media/img/1/67/755466231063671.jpg
Фото: Thomas Drouault/Unsplash

Занижение цены

Во время заключения сделки собственник просит вас «по-братски» написать в договоре заниженную стоимость квартиры, якобы для того, чтобы платить меньше налогов. Вы соглашаетесь. Через некоторое время к вам приходит солидно одетый юрист и говорит, что бывший хозяин вашей квартиры объявлен банкротом, а потому ваша сделка будет расторгнута. Максимальная сумма, которую вы сможете потребовать в качестве возмещения ущерба — та, что прописана в договоре. Если там было написано два миллиона, а квартиру вы купили за десять, вы потеряете восемь миллионов и новую квартиру.

Меры предосторожности. Даже «по-братски» никогда не занижайте цену в договоре. Также можно проверить хозяина на предмет риска банкротства на сайте ФССП, в Едином федеральном реестре или картотеке арбитражных дел.

Недееспособная бабушка

Вы нашли хорошее предложение по квартире, приезжаете знакомиться с хозяином, и им оказывается добрая бабушка. Она охотно соглашается со всеми деталями сделки, документы оформляются быстро. Вы довольны, но через какое-то время к вам приходят родственники бабушки и заявляют о том, что ваш договор недействителен, а бабушка стоит на учете в психоневрологическом диспансере. Средства по суду должны вернуться к вам, однако даже если факт их передачи будет доказан, заставить мошенников вернуть деньги вряд ли получится. Такие дела обычно тянутся несколько лет. Получить хотя бы часть своих денег в такой ситуации — большая удача.

Меры предосторожности. В случае покупки квартиры у пожилого человека, либо у человека, чья дееспособность вызывает сомнения, попросите справку из ПНД. Если вы оформляете сделку с участием нотариуса, он будет обязан сделать соответствующий запрос.

Незаконная постройка

Нередко частные дома перестраивают в таунхаусы (дуплексы и т.д.) для более выгодной продажи — поквартирно. Проблема в том, что такой таунхаус будет признан незаконной постройкой, так как находится на земле, рассчитанной под индивидуальное строительство (ИЖС). Без согласия остальных соседей продать свою квартиру вы не сможете — в договоре она прописана как «доля», а найти всех соседей невозможно. Повлиять на решение суда тоже нельзя. Дом сносят.

Меры предосторожности. Убедитесь, что покупаете квартиру, а не долю. Ни в коем случае не соглашайтесь оформлять покупку по договору дарения — по нему вы не можете передавать денежные средства, поэтому сделка будет признана незаконной.

Тайный собственник

Однажды на вашем пороге появляется человек, утверждающий, что также имеет права на купленную вами квартиру, и может это оспорить в суде. Это может быть временно выписанный из квартиры на период несения службы, либо отбытия тюремного срока, либо состоявший на учете в психоневрологическом диспансере. Проблема в том, что суд действительно может оказаться на его стороне.

Меры предосторожности. При покупке недвижимости необходимо проверить наличие снятых с регистрации жильцов в ЖКУ.

https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/resized/945xH/media/img/5/42/755466231063425.jpg
Фото: Helloquence/Unsplash

Сговор

Вы снимаете квартиру через частного риелтора, какое-то время в ней живете, но затем у собственника возникает внезапная необходимость отыграть сделку назад. И он имеет на это право. Вам вернут залог, но деньги за проживание останутся у хозяина, комиссия — у посредника. Такая схема, как правило, работает, когда собственник находится в сговоре с риелтором. «Сдавать» квартиру таким образом они могут хоть каждый месяц.

Меры предосторожности. Внимательно читайте договор, особенно ту его часть, которая касается расторжения договора. Если вас что-то не устраивает, вы имеете полное право обговорить изменения. Если перед вами мошенники — они откажут. Время — деньги, долгие разговоры с неудобным клиентом им ни к чему.

Автор: Ирина Рудевич.

https://realty.rbc.ru/news/5c2f954c9a79475007cc64f8

0


Вы здесь » ПОИСКОВЫЙ ИНТЕРНЕТ-ПОРТАЛ САДОВОДЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ТОВАРИЩЕСТВ "СНЕЖИНКА" » КУПЛЯ-ПРОДАЖА: УЧАСТКОВ, ДОМОВ, КВАРТИР ... » САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ СХЕМЫ МАССОВОГО МОШЕННИЧЕСТВА С ЖИЛЬЕМ