Перспективы сельскохозяйственных земель Московского региона
05.05.2015
В последнее время к землям сельскохозяйственного назначения проявляется повышенный интерес. Сперва этот интерес шел со стороны предпринимателей, теперь же он исходит со стороны правительства.
Достаточно долгое время земли сельскохозяйственного назначения Московского региона позволяли неплохо зарабатывать на строительстве. Безусловно, на таких землях строить нельзя, но всегда была возможность изменить вид разрешенного землеиспользования. В принципе это можно сделать и сейчас, никто такую опцию не отменял, однако это стало дорого.
Александр Болотов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», рассказывает: «Изменение целевого назначения земли стоит от 150 тысяч рублей и занимает минимум полгода. Цена перевода зависит от удаленности от Москвы и статуса земли, который был изначально и в который планируется перевод. Наиболее частая ситуация – перевод из сельскохозяйственной категории в земли поселений. Но важно понимать, что процесс смены категории земли относится к сложным и затратным по времени. Необходимо получить согласование со стороны Правительства Московской области и, как правило, инвестировать крупные суммы в развитие инфраструктуры района, в котором происходит застройка. Если самостоятельно изменить категорию земли практически невозможно, то поменять своими силами вид разрешенного использования вполне реально! Это требует гораздо меньших денежных и временных затрат».
Итак, использовать сельские земли под строительство все еще возможно, но «маржа» с такого бизнеса заметно сократилась. Кроме того, эффективность данной операции во многом зависит от первоначальной адекватной цены на землю и от перспектив данного участка (в основном месторасположения и транспортной доступности).
Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate, отмечает, что на сегодняшний день повального развития сельского хозяйства в нашем регионе не наблюдается, а следовательно, такие земли с легкостью могут быть использованы под индивидуальное жилищное строительство, и такая тенденция есть.
Однако удорожание, а иногда и невозможность строительства на сельскохозяйственных землях объясняется политикой, которую власти ведут относительно этих земель: сельскохозяйственные земли должны использоваться по своему прямому назначению. И это, безусловно, правильная позиция. Нельзя всюду строить квадратные метры с целью получения прибыли.
И, как следствие, такая правительственная установка предполагает развитие именно сельскохозяйственного бизнеса на данных земельных участках. Но прибыльность такого производства в Подмосковье весьма сомнительна. Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», обращает внимание, что сельхозпроизводство здесь не так конкурентно по сравнению с рядом других регионов и с учетом всех издержек и налогов.
Сомнительность данной прибыли доказывает сама практика – сельхозпроизводство в Московском регионе отсутствует как таковое. Алексей Сенчук поясняет: «Важный фактор в отношении ряда производств – логистика. Да, в черноземной полосе России развито животноводство, лучше почва и продукция доступнее, но траты на логистику неизбежно увеличивают их стоимость. И здесь каждый предприниматель сам считает экономику своего бизнеса».
Московская область – большой рынок сбыта. Его близость позволяет некоторым видам сельскохозяйственного производства существовать поблизости. Например, разведение цветов. Но иногда даже налаженное подмосковное производство сворачивается. Так на территории Новой Москвы долгое время были теплицы, которые начали свое существование еще на базе советского совхоза. Но в настоящий момент этот бизнес плавно переводится в соседнюю область, где он рентабельнее. В Подмосковье высокие налоги и высокие расценки на электроэнергию, а каждый ищет возможность уменьшения собственных затрат, особенно в непростой экономической ситуации сегодняшнего дня.
Кроме этого, подмосковные земли нерентабельны еще и по причине своих органических характеристик. Чернозем для выращивания овощей или той же пшеницы подходит гораздо больше, наши земли менее плодородны.
Но стоит отметить, что на данной территории сохраняются возможности для животноводства, птицефабрик и молокозаводов. И, скорее всего, государство будет помогать законодательно или субсидировано возрождению подмосковного сельского хозяйства. Некоторые эксперты земельного рынка отмечают интерес к таким землям со стороны людей, которые намерены использовать их по прямому назначению. Одним словом, интерес к сельскохозяйственным землям Подмосковья стимулируется государством. И если политика будет подкреплена не только жестким законодательством, но и реальной поддержкой, то положительный эффект весьма ожидаем.
Zemer.ru
