Загородное Подмосковье: итоги года и прогноз на будущее
17.01.2014
На загородном рынке наступило время придирчивого покупателя. Люди очень внимательно выбирают себе загородное жилье, отсекая неинтересные им предложения. Поэтому хорошо продавались в 2013 году проекты, которые сумели угодить будущим жителям. Эта же тенденция будет актуальна и для наступившего 2014 года.
Как рассказала «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Высота», на протяжении почти всего 2013 года рынок загородной недвижимости был очень спокойным - сделок заключалось мало, новых заметных проектов не анонсировалось. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН», также подтвердила, что в 2013 году новых предложений стало меньше. «За весь период не вышло ни одного проекта элитного сегмента», - добавила Ольга Ясько, директор отдела аналитики, Knight Frank Russia & CIS.
По данным аналитического центра ОАО «ОПИН», число новых поселков сократилось более чем на 30%. Даже в весенний период, традиционно характеризующийся увеличением покупательской активности, сетуют аналитики, спрос снизился на 30-50% по некоторым загородным проектам. Похожая ситуация сложилась и на рынке загородной недвижимости Ленинградской области. Как сообщила Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», в целом, количество сделок, заключенных за три квартала 2013 года, на 30% меньше, чем за аналогичный период 2012 года. По мнению эксперта, подобное снижение обеспечили проекты-неудачники, чаще всего выведенные на рынок еще до кризиса и не соответствующие актуальному спросу.
Однако к участкам без подряда интерес покупателей в 2013 году не ослабевал, утверждает Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля». Объем спроса в этом сегменте составил 60% в структуре общего спроса на рынке загородной недвижимости Подмосковья.
«Конкуренция усилилась, что не привело к коррекции цен, однако улучшило качество предложения на рынке, - говорит Дмитрий Гордов, исполнительный директор, партнер девелоперской группы «Интегра». - Спрос еще больше сместился в проекты с высокой степенью готовности, где люди могут насладиться загородной жизнью «здесь и сейчас».
Еще, как добавила Ольга Ясько (Frank Russia & CIS), стало очевидным превалирование мультиформатной малоэтажной застройки над традиционными коттеджными монопоселками: в количественном отношении, по данным эксперта, мультиформатных поселков на 89% больше.
Кроме того, по мнению Натальи Картавцевой («ОПИН»), в 2013 году банки стали более открыты для заемщиков. Благодаря попыткам сделать кредитные программы более интересными, ипотека стала востребована не только на рынке предложений экономкласса, но и для покупателей недвижимости бизнес- и элиткласса.
Достижения избранных
Для компаний, реализующих адекватные проекты, минувший год был удачным. Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton, хотя и отметила, что потенциальных клиентов и просмотров в компании было меньше, но все-таки бОльшая часть тех, кто обратился с запросом на приобретение загородной недвижимости, совершили покупку.
«Проекты компании «33 Поселка» были достаточно успешными», - сообщил Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». Весной и в начале лета в компании был отмечен бурный всплеск продаж, когда практически было завершено строительство инженерных сетей, благодаря чему реализовался «отложенный спрос». А в предновогоднее время высокую активность покупателей обеспечила акция «Лови момент!», во время которой действовала скидка в 10% на стоимость земли. Успешно стартовал новый проект «Талицкие берега», - покупателей привлекла цена на начальной стадии продаж. Впрочем, эксперт признает, - в целом, темпы реализации проектов компании «33 Поселка» вряд ли можно назвать типичными для рынка.
Хорошим 2013 год стал и для компании «Экодолье». Константин Филиппишин, генеральный директор управляющей компании «Экодолье», сообщил, что компания стала национальным лидером в строительстве индивидуальных домов. В «Экодолье» запустили два новых проекта - в Екатеринбурге и Самаре, приступили к проектированию еще двух - в Подмосковье и Калуге. Стабильно развивался проект в Оренбурге, подходит к завершению проект в Обнинске. Увеличился объем кросс-сделок, когда люди приобретают жилье по рекомендации своих знакомых из других регионов.
«Осенью 2013 года УК ТМ «Своя земля» вывела на рынок новое уникальное предложение — «социально доступный продукт», - рассказывает Игорь Богданов («Своя земля»). - По цене от 399 тыс. рублей клиент может приобрести участок площадью 7 соток в поселке с общим ограждением дорог, электричеством, газом и водопроводом при удалении от МКАД на 70-90 км».
Как сообщил Сергей Иванов, директор департамента по маркетингу и рекламе Kaskad Family, цены на удачные проекты его компании только росли. Например, в поселке таунхаусов «Домодедово Таун» продажи начались в 2012 году, и начальная стоимость реализации одного таунхауса была 4,4 млн руб., сейчас она составляет 7,9 млн руб.
События и тенденции
В числе важных событий прошлого года для рынка загородной недвижимости Подмосковья эксперты назвали изменения в градостроительной политике властей. Константин Филиппишин (УК «Экодолье») отмечает, что областные власти всерьез взялись за контроль документов, норм, разрешений. В лучшую сторону изменился и подход к обеспечению проектов социальной инфраструктурой – теперь без нее ничего не строится.
По наблюдениям Игоря Богданова («Своя земля»), прослеживается четкая тенденция к наведению порядка на рынке земли в Подмосковье. Власти активно занялись вопросом целевого использования земель сельхозназначения, появились жесткие рычаги, заставляющие нерадивых собственников исполнять свои обязательства. Например, стали требовать согласовывать проекты планировки новых дачных поселков с местными администрациями, чтобы все соответствовало СНиПам, чтобы в проекты закладывались дороги, инженерная инфраструктура. Это будет способствовать уходу с рынка «случайных девелоперов» – компаний, быстро реализующих свои проекты по заниженным ценам, но не исполняющих свои обязательства перед покупателями. В настоящее время, по мнению эксперта, доля «случайных девелоперов» составляет около 30-35% от общего числа участников рынка.
Для реализации успешных девелоперских проектов важен дорожный вопрос. Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blaсkwood, отметила развитие транспортной сети в 2013 году – это реконструкция существующих трасс, строительство платной дороги северного обхода Одинцово, завершение реконструкции развязки в Люберцах.
По мнению Константина Филиппишина («Экодолье»), строительство центральной кольцевой автодороги, о котором заявили власти, неминуемо повлечет серьезное развитие всей области и капитализацию тех земель, которые находятся рядом.
Куда смещается спрос: на все готовое
Как замечает Игорь Богданов («Своя земля»), покупательский спрос начал ощутимо смещаться в сторону участков с коммуникациями, поскольку многие компании-временщики обещали своим клиентам провести коммуникации в перспективе, но не сделали этого.
Да и вообще, готовый продукт пользовался успехом у покупателя. По словам Сергея Мусолина, управляющего партнера компании Atlas Development, в экономклассе это главным образом таунхаусы, в бизнес- и премиум-сегментах – качественные коттеджи в организованных поселках, в том числе – мультиформатных.
Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Высота», выделила возросшие объемы продаж домов с ремонтом. Таким образом, считает эксперт, все большее число покупателей доверяет вопросы обустройства девелоперам, не желая тратить время, деньги и нервы на самостоятельный ремонт.
Рост цен минимальный
Излишне спокойная ситуация со спросом на загородном рынке Московской области отражалась на ценах. В целом, по подсчетам Максима Рудницкого, директора М9land, цены топчутся на месте. По оценке Александра Дубовенко, учредителя компании «ГУД ВУД», они росли в пределах инфляции, на 5-10%.
Константин Филиппишин («Экодолье») подчеркивает, что заметный рост цен наблюдался только в успешных проектах, причем в некоторых он достигал 20-25%. «В неудачных же проектах девелоперы вынуждены были не только не повышать цены, но и проводить скрытое понижение цен посредством предоставления различных скидок, проведения акций», - отметил эксперт.
А вот Наталья Картавцева (ОАО «ОПИН») по итогам 2013 года увидела снижение цен во всех сегментах рынка организованных коттеджных поселков. Элитный сегмент потерял 2% от средней стоимости квадратного метра: на конец декабря этот показатель составляет $4700 на первичном рынке с учетом стоимости земли. Средняя стоимость квадратного метра на домовладения в поселках бизнес-класса за год снизилась на 11% и составила $2450. Цены на коттеджи и таунхаусы в поселках экономкласса за 2013 год снизились на 2,5% и составляют $1450 за кв. м.
Прогноз на 2014-й
Что ждет рынок загородной недвижимости в 2014 году и как изменятся цены предложения - с таким вопросом журнал wwwmetrinfo.ru обратился к своим экспертам:
Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton:
Прогнозировать рост цен вряд ли имеет смысл, скорее всего, этого не случится. А вот рост активности, скорее всего, будет, особенно если проблемы с банками не прекратятся.
Дмитрий Гордов, исполнительный директор, партнер девелоперской группы «Интегра»:
Цены буду иметь разную динамику, и «средняя температура по больнице», которая, скорее всего, не изменится, вряд ли будет правильно отражать ситуацию на рынке. Качественные ликвидные объекты будут дорожать (могут и на 30-40% за год), проблемные и переоцененные - будут и дальше дешеветь.
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»:
Цены будут расти в пределах инфляции, за исключением нежизнеспособных проектов, которые могут продемонстрировать резкое снижение стоимости «квадрата» весной-летом 2014 года. Борьба за покупателей усилится, и это станет толчком к развитию всего рынка: как известно, рост конкуренции в конечном итоге приводит к повышению качества реализуемых проектов.
Сергей Иванов, директор департамента по маркетингу и рекламе Kaskad Family:
Цены на загородную недвижимость в основном будут расти в пределах инфляции и составят не более 5-7%. Возможно, на некоторых направлениях рост цен будет менее заметен, на каких-то – более, например, на пользующихся спросом – Новорижском, Пятницком, Киевском, Каширском, Калужском шоссе. В любом случае, практика показывает, что рост или снижение цен будет зависеть от спроса, а также от некоторых макроэкономических, законодательных и политических факторов.
Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент»:
Цены скорее продолжат топтаться на месте, нежели покажут какую-то существенную динамику. Объем предложения на рынке первичной недвижимости достаточно высок, рынок насыщен предложениями разного формата, от комфорткласса до элитки.
Максим Рудницкий, директор М9land:
Рост цен в 2014 году возможен только в ближайших к Москве поселках и Новой Москве. Дальние поселки, вероятно, будут стагнировать из-за избытка предложения.
Metrinfo.ru
